La utilidad de la cláusula de allanamiento futuro en el desalojo, por Emilio Balarezo [VÍDEO]

A continuación les dejamos la conferencia titulada: La utilidad de la cláusula de allanamiento futuro en el desalojo en el Perú, organizada por el grupo Idra en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. La exposición estuvo a cargo del profesor Emilio Balarezo, profesor de la Universidad San Martín de Porres. 

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A continuación registramos la primera parte de su intervención y, más adelante, adjuntamos el vídeo donde podrán visualizar la exposición completa.


Yo voy a ser concreto, pero voy a ir de lo general a lo específico. Porque si uno analiza, y ese es el tema de mi exposición, la utilidad de la cláusula de allanamiento futuro en el desalojo, el tema del desalojo, el tema del incumplimiento, el tema de la falta de pago, son temas que siempre han suscitado apasionamientos en el estudio que el derecho civil. Como hemos podido apreciar, a lo largo del estudio de los antecedentes, tanto en el primer Código Civil de 1852 luego con el Código de 1936 y actualmente el que tenemos vigente que es el de 1984, hemos podido apreciar que este tema nunca ha sido ajeno. Pero si uno analiza la Ley 30201, que llevó a cabo la incorporación de esta cláusula, en sí no ataca el contrato de arrendamiento, sino el proceso.

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Como todos sabemos, el proceso de desalojo tiene ciertas características, anteriormente llamado desahucio, por el Código de 1912 de procedimientos civiles, pero efectivamente lo que se ha buscado hoy, marzo del dos mil dieciocho, es encontrar una vía rápida y contundente que permita transmitir seguridad jurídica a la sociedad. Para nadie es un secreto que de un tiempo a esta parte estuvo de moda el boom inmobiliario, pero en ningún momento se ha puesto en duda que el tema del arrendamiento ha sido transversal. La gente continuaba arrendando este tipo de bienes inmuebles con una finalidad de vivienda.

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Entonces lo que vamos a hacer es estructurar la Ley 30201, Ley de Registro de Deudores Morosos, vamos a ver el aspecto procesal, examinaremos desde el punto de vista de la reestructuración patrimonial.

Quiero tocar dos aspectos básicos: el contrato de arrendamiento es un contrato típico que jamás ha dejado de ser un contrato. Un contrato por excelencia es el acto jurídico patrimonial, existen otros, eso quiero dejarlo bien en claro, pero el contrato es el más usado, el más conocido, el que en la medida que ha ido pasando el tiempo ha sido un instrumento de transferencia patrimonial. Pero, queramos o no, vivimos en una sociedad donde lamentablemente la buena fe, la confianza y la seguridad jurídica muchas veces no están presentes y es ahí donde el ordenamiento jurídico tiene que llevar ciertos cambios, modernizarse, adecuarse a ciertas exigencias que crean ese clima de confianza, necesariamente, entre las personas que apuestan por el ordenamiento y el desarrollo económico de nuestro país. Y, justamente, en el contrato de arrendamiento participan dos grandes partes: el arrendador y el arrendatario o inquilino. Ha motivado siempre apasionamientos con respecto a ponerse en un lugar o al otro para poder llevar a cabo un correcto desarrollo del mismo.

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La estructura de un contrato se va a sostener en acuerdos específicos particulares, denominados cláusulas. No nos olvidemos de eso porque si bien es cierto la Ley 30201 va a traer consigo el aspecto procesal (seis días, quince días, notificación) te lo pintan como un cuento de hadas que, como vamos a ver, lamentablemente desde que en el dos mil catorce se dio esta norma, los resultados esperados no se han cumplido.

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Como bien dice acertada doctrina nacional, los resultados se están viendo palpablemente, con esa novedad que nos caracteriza a todos los peruanos que «lo nuevo debe ser lo mejor», o que efectivamente no se llevó a cabo un análisis previo de los pro y de los contra. Ustedes saben que cuando se da una ley se tiene que hacer un análisis costo-beneficio. Entonces el proceso de formación de una norma implica un proceso intelectual que debe realizarse para encontrar el resultado adecuado.

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Entonces, lo que voy a tomar a cabo es ver un poco los antecedentes, el arrendamiento, su situación actual en el Perú, el contrato de arrendamiento, cómo está regulado en el Código Civil; y luego vamos a entrar a las mal llamada Ley de Desalojo Express, que en realidad lo que regula esa norma es el Registro de Deudores Morosos.

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Durante esa época salió el registro de deudores alimentarios, ¿pero cuál es el común denominador de ese tipo de instituciones o figuras? Nada, porque los índices se han mantenido estables e inclusive, con el dolor que me causa decirlo, han aumentado. Si vivimos en una sociedad donde el cumplimiento es algo raro: «Oye es increíble, qué honesto: me paga puntual. No es como los otros que he tenido, que lamentablemente y un poco más tenía que ir con un tanque a la puerta del bien que le alquilaba poder cobrarle porque siempre se negaba». También vamos a ver la cláusula de allanamiento y vamos a terminar con unas conclusiones pero sobretodo vamos a ver los principales índices y problemas, que los voy a resolver en tres ideas básicas, sobre las cuales ha traído como consecuencia la aplicación de esta norma como tal.

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Vamos a ver un poco de antecedentes ¿A qué responde esta norma? Responde a la búsqueda de una salida legal, a la falta de seguridad jurídica en el caso de la morosidad de los arrendatarios. Inclusive salió una Ley del inquilinato, allá por la décadas del ochenta, posteriormente a esta Ley 30201 ha salido un Decreto Legislativo, el 1177, que regulaba de manera adecuada lo que es el alquiler tanto de bienes muebles e inmuebles.

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En este caso específico, y esta es una primera característica que quiero compartir con ustedes, la 30201 regula el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda. En cambio ese decreto legislativo posterior regula los bienes muebles e inmuebles pero no se especifica si deben tener como destino es uso para vivienda, de manera puntual. Esa es una gran diferencia que hay que tomar en cuenta. Circunscribe su campo de acción a lo que son los bienes alquilados por ser estos los de mayor incidencia porcentual en los que se presenta el incumplimiento. Y lógicamente es un tema, como vuelvo a decir, con el que inicié mi exposición, constante.

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Por un lado, uno de los ponentes que trajo consigo esta norma, nos habla que lo que buscaba era una prevención ante maniobras abiertas, malas por parte de los arrendatarios incumplidos y de mala fe. La prevención, lógicamente es una cultura que no está impregnada en nuestra sociedad y lo que nos inculca es justamente tomar las precauciones del caso para no darnos con ese tipo de situación: «No cobro», «No quiere dejar la casa», «traigo policía», «le mando carta». Y lamentablemente la persona continúa en posesión del bien inmueble que es de mi propiedad. Entonces ese es otro punto relevante a tomar en cuenta. Cuando yo alquilo ejerzo la posesión del bien, yo no soy propietario del bien. Figuras que efectivamente deben ser de conocimiento previo para adentrarnos al estudio del contrato de arrendamiento. ¿Qué es lo que propone? Y vuelco a repetir una palabra básica que es la celeridad, pero la celeridad no es seguridad.

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En derecho los que estamos inmersos dentro del ámbito procesal con el punto de vista sustantivo sabemos que la celeridad y la rapidez no son sinónimo de seguridad jurídica, no es sinónimo de un aplicabilidad en la sociedad que traiga consigo confianza y mucho menos en las instancia de mérito donde los a quo tienen una inmensa carga procesal que es uno de los factores que ha traído abajo esta norma. Efectivamente, se da una norma en un sistema muy distinto de la realidad donde se iba a aplicar. Para nadie es un secreto que la carga procesal es uno de los males endémicos de nuestro sistema jurídico. Entonces, una norma que habla seis, de quince días, tomando como base la cantidad de expedientes pendientes que han venido al cargo, que están vigentes, que están latentes ah, ¡en la vida se iban a cumplir esos plazos como tal!

Vea la exposición completa a continuación.