¿Para tener éxito en el desalojo es necesario acreditar la propiedad tanto del terreno como de las edificaciones?

En la Casación 4069-2016, Ventanilla (la “Casación”) se resolvió la demanda de desalojo planteada por Luis Alberto Valenzuela Ayala (el “Demandante”) contra Sabino Pablo Llanos Rubina y Julia Soto Jaramillo (los “Demandados”) para que desocupen el predio de dos pisos ubicado en el Asentamiento Humano Villa Los Reyes Mz. Q, Lote 9, Sector 1, Ventanilla, Callao, inscrito en la Partida PO1115483 (el “Inmueble”).

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Los hechos que dieron lugar a la Casación fueron los siguientes:

  • El Inmueble había sido originariamente de propiedad de los Demandados (en la Casación no se indica la forma en que estos adquirieron el dominio).
  • Mediante compraventa de fecha 29 de abril del 2011 (la “Compraventa”) los Demandados transfirieron la propiedad del Inmueble a favor del Demandante, quien inscribió el bien a su favor.
  • Frente a la demanda de desalojo los Demandados se defendieron cuestionando el título de propiedad del Demandante, aduciendo que éste había sido adquirido mediante una falsificación documentaria, pues ellos (Demandados) – según dijeron – nunca se habían apersonado a la Notaría a firmar ninguna escritura pública de compraventa a favor del Demandante.

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En primera instancia se amparó la demanda pues –según se dijo– el Demandante contaba con un derecho de propiedad inscrito, el cual derivaba de una Compraventa cuya nulidad no había sido declarada judicialmente, por lo que la inscripción a su favor le otorgaba publicidad y legitimación.

Producto del recurso de apelación formulado por los Demandados, la Sala Superior revocó el fallo y declaró improcedente la demanda. El argumento para ello fue que la Compraventa se realizó únicamente por el área del terreno y no por la edificación, por lo que los Demandados (vendedores) conservaban la propiedad sobre la construcción (2 pisos de material noble). Atendiendo a ello, su condición de precarios quedaba descartada.

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La Corte Suprema, al momento de resolver el recurso de casación planteado por el Demandante, consideró que “la pretensión por edificación en terreno ajeno [Accesión] no puede ni debe ser discutida dentro del proceso por ocupación precaria, por ser ajena a su naturaleza y fines, debido a la sumariedad de su trámite; dejándose a salvo el derecho de los demandados para que accionen en la vía correspondiente, en la cual se podrá dilucidar si existió o no buena fe en la edificación de las construcciones”.

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Coincido con la solución de la Corte, pero me parece que la invocación de la accesión no venía al caso por dos razones:

En primer lugar, el argumento de los Demandados para oponerse al desalojo no era que ellos habían construido sobre un terreno ajeno (típico caso de accesión), sino que nunca celebraron ningún contrato de compraventa a favor del Demandante, por lo que – según dijeron – conservaban la propiedad sobre la totalidad del Inmueble, esto es, terreno más edificación.

En segundo lugar, la accesión aplica cuando, sin existir una relación jurídica entre el constructor y el dueño del terreno, el primero edifica sobre este último. Las normas de accesión establecen distintas soluciones dependiendo del estado subjetivo con que actuó cada una de las partes en conflicto: (i) mala fe del constructor: lo edificado pasa gratuitamente a favor del dueño del terreno, quien puede también exigir la demolición de lo edificado a costa del constructor; (ii) buena fe del constructor y buena fe del dueño del suelo: este último puede elegir entre comprar la construcción o vender su terreno al constructor; y (iii) buena fe del constructor y mala fe del dueño del suelo: el constructor elige entre comprar el terreno o vender su edificación.

En el caso materia de análisis, por el contrario. sí existía una relación jurídica entre las partes (la Compraventa), lo cual imposibilitaba la aplicación de las reglas de accesión[1].

Desde mi punto de vista, lo adecuado hubiera sido que la Corte Suprema analice y descarte el argumento empleado por la Sala Superior para desestimar la demanda, según el cual los Demandados conservaban la propiedad de la edificación ya que la Compraventa había tenido como objeto únicamente el terreno.

Lo dicho por la Sala Superior demuestra que aún no queda claro para muchos de nuestros magistrados que la edificación y el terreno se encuentran en una relación de “parte integrante – bien principal” (tal como ocurre con la pintura respecto de la pared o las manecillas respecto del reloj), por lo que aquélla no puede ser objeto de derechos singulares (artículo 887° CC), a excepción del derecho de superficie, el cual sí permite materializar una ficción y separar el suelo de la edificación[2] (pero en el caso resuelto por la Casación claramente no estábamos ante un derecho de superficie otorgado por los Demandados a favor del Demandante).

Finalmente, preocupa también lo dicho por la Corte Suprema en su Considerando 5.4:

“El artículo 911 del Código Civil exige [para el desalojo] que el demandante acredite la propiedad del bien cuya desocupación pretende – terreno y construcciones.”

Esto, por un lado, contraviene el artículo 586° del Código Procesal Civil, el cual habilita el desalojo para personas que no tienen la calidad de propietarios (arrendadores, usufructuantes, titulares de un derecho de uso o habitación), por lo que mal se haría en exigirles que acrediten su condición de dueños del terreno y la edificación para la procedencia del desalojo.

Entiendo que tal vez la Corte Suprema –aun cuando no lo haya aclarado– haya pretendido establecer requisitos del desalojo sólo para cuando sea planteado por el propietario. No obstante, incluso si la intención de la Corte era limitar su análisis a este caso en particular, su afirmación continuaba siendo errónea, pues el propietario superficiario sin duda alguna está legitimado para interponer una demanda de desalojo y recuperar el control de lo construido, sin que a él le sea exigible acreditar también su condición de propietario del terreno (precisamente, su derecho de superficie no le da ninguna titularidad sobre el terreno y sí sobre lo construido).

En conclusión, esta Casación nos deja dos cosas que preocupan:

  • El requisito establecido por la Corte Suprema, exigiendo que el desalojo lo plantee quien pueda probar su propiedad sobre el terreno y las construcción, puede llevar a jueces de instancias inferiores a considerar que un propietario superficiario está impedido de plantear una demanda de desalojo dada su imposibilidad de acreditar su condición de dueño sobre el terreno; y
  • La creencia de la Corte Superior de que es posible que mediante una compraventa se transfiera sólo el terreno sin incluir las edificaciones, sin reparar en que ello representa un contrato con objeto jurídicamente imposible. Si la intención de las partes es trasferir la edificación conservando el “vendedor” el dominio sobre el terreno, lo que se debe celebrar es un contrato de constitución de derecho superficie.

[1] Esto lo he desarrollado en extenso en: PASCO ARAUCO, Alan. “Resolución de compraventa y restitución del bien. ¿Incluye las construcciones realizadas por el comprador?”. En: Gaceta Civil & Procesal Civil. N° 46. Abril. 2017, pp. 13-22.

[2] Sobre el particular pueden verse las dos sentencias casatorias vinculadas al derecho de superficie, que analizo en: PASCO ARAUCO, Alan. Derechos Reales. Análisis de la Jurisprudencia de la Corte Suprema. Gaceta Jurídica. Lima, 2017.