¿Subsiste el derecho de retracto si el contrato de compraventa quedó sin efecto por mutuo disenso?

El pasado 12 de noviembre del año 2018, los señores magistrados de la Corte Superior de Justicia de Arequipa se reunieron para llevar a cabo el pleno jurisdiccional distrital en materia civil.

En este pleno se desarrollaron cinco temas que presentan problemáticas:

Tema 1: La oponibilidad del mutuo disenso que deja sin efecto el contrato de compraventa celebrado, en el retracto.
Tema 2: La buena fe en la oponibilidad de derechos previstos en el artículo 2022° del código civil
Tema 3: La venta por un copropietario  de parte  o el íntegro del predio, sin intervención de los demás copropietarios.
Tema 4: La prescripción extintiva de la intervención del falso procurador.
Tema 5: La cobertura de la hipoteca en el proceso de ejecución de garantía hipotecaria.

A continuación desarrollamos el primer tema.

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CONCLUSIONES DEL PLENO JURISDICCIONAL DISTRITAL CIVIL

La Comisión de Plenos Jurisdiccionales Civil y Familia, presidida por el señor René Santos Cervantes López, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Arequipa, y con la intervención del señor Fernando Portugal Céspedes como Secretario y señorita Angela Gonzales Ponce como Asistente, dejan constancia de que luego de llevado a cabo el debate de cada uno de los temas sometidos al Pleno en materia civil, los señores jueces participantes, han arribado a las conclusiones que se exponen a continuación:

TEMA I

LA OPONIBILIDAD DEL MUTUO DISENSO QUE DEJA SIN EFECTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA CELEBRADO, EN EL RETRACTO

Si se interpone demanda de retracto pero el contrato de compraventa fue dejado sin efecto por mutuo disenso con anterioridad, entonces ¿es oponible al derecho de retracto que se hizo valer oportunamente, el acto jurídico de mutuo disenso que dejó sin efecto la compra-venta respecto del cual se pretende el retracto?

Primera Ponencia

Si se produjo la venta, el derecho de retracto nace desde la celebración del acto jurídico, aun cuando éste haya sido dejado sin efecto por mutuo disenso antes de interponerse la demanda o incluso antes de que venza el plazo de treinta días que tenía para ejercer su derecho, dicho acto no es oponible para el retrayente.

Segunda Ponencia

Si se produjo la venta y ésta fue dejada sin efecto por mutuo disenso antes de interponerse la demanda o incluso antes de que venza el plazo de treinta días que tenía para ejercer su derecho, ya no procede el derecho de retracto.

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Fundamentos

Primera Ponencia: Que, es a raíz de la celebración de la venta que nace el derecho de retracto del demandante, en tanto, el artículo 1592° del Código Civil, señala que: “El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-venta ha solicitado ejercer el derecho de retracto”. En consecuencia, el derecho de retracto supone la pre-existencia de una compra-venta, por lo que la legitimidad para alegar el derecho de retracto nace de éste contrato tal como prevé el artículo 1599°, inciso 7), del Código Civil.

Si luego, si dicho acto jurídico es dejado sin efecto por mutuo disenso al amparo del artículo 1313° del Código Civil, dicho acto no puede ser oponible al derecho de retracto incoado por el demandante, aun cuando se hubiera celebrado el mutuo disenso antes de la interposición de la demanda o incluso antes de que pudiera ejercer su derecho dentro del plazo de treinta días previsto en el artículo 1596° del Código Sustantivo, porque tratándose de una compra-venta ya consumada o materializada en todos sus aspectos, tenía que haberse comunicado al posible retrayente con fecha cierta para que de ser el caso pudiera ejercer dicho derecho, razón por la cual el derecho de retracto puede ejercerse una vez que la demandante hubiera tenido conocimiento, por tanto los demás actos jurídicos posteriores que se hubieran celebrado antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto tales como el mutuo disenso incoado, quedan sin efecto (no son oponibles) para el retrayente, tal como se desprende de lo dispuesto en el artículo 1601° del Código Civil en concordancia con lo dispuesto por el artículo 1313° del mismo texto legal.

Segunda Ponencia: Que, la situación responde a la autonomía de la voluntad, el derecho de retracto es un derecho de tercero en relación al mutuo disenso, es un derecho de preferencia, que nace una vez que se hace el depósito en el Banco de la Nación, el pago de tributos e interpone su demanda, desde ése momento el comprador ha dejado de ser tal y el retrayente ha pasado a tomar la posición de comprador; pero si antes que se dé la sustitución, las partes por mutuo disenso dejan sin efecto la compraventa, ya no hay comprador; entonces, ya no es posible jurídicamente sustituir a un comprador que ya no es comprador, por un acto de autonomía privada, situación que sería diferente si posterior a la demanda intentan realizar el mutuo disenso. El retracto es un derecho latente, es un derecho de preferencia, se produce la subrogación cuando hay la voluntad de ejercer el derecho preferente, se identifica el bien y se paga el dinero, no en el momento de la compraventa, porque en ese momento es un derecho latente, el mutuo disenso es parte de la autonomía de la voluntad de las personas para dejar sin efecto algo que todavía había que cumplir y si no había nada que cumplir es una segunda venta. Estamos en el derecho de contratos, regido por la autonomía de la voluntad, de interés privado, donde la intervención del Estado debe ser de manera excepcional y si las partes han llevado a cabo una compraventa pueden ellos dejar sin efecto esa compraventa, teniendo el derecho a evitar que se retraiga, eso es legítimo porque es el propietario; antes que un tercero lo retraiga cabe la posibilidad de una disolución, estamos en el ámbito de la autonomía privada, la libertad contractual, siendo su límite el plazo y cuando el tercero ya haya ejercido su derecho de retracto de manera efectiva subrogándose en la compraventa. Si alguien piensa que ha vendido en un precio por debajo de lo normal se puede defender evitando el retracto. El contrato de mutuo disenso es válido, el artículo 1601° dice quedan sin efecto las otras enajenaciones, las posteriores al mutuo disenso, es más, cuando se da el mutuo disenso ya no hay comprador… ¿a quién subrogamos?

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DEBATE: Luego de la presentación de las posturas por el Magistrado expositor del tema, el Presidente de la Comisión del Pleno, señor René Santos Cervantes López concede el uso de la palabra a los señores jueces asistentes sobre las posturas vertidas sobre el primer tema en debate.

Luego, de los pedidos de intervención para el debate, se procede a la votación.

VOTACIÓN: Concluido el debate de la sesión plenaria, el Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, señor René Santos Cervantes López da inicio al conteo de los votos emitidos por los jueces Superiores, quienes determinar el acuerdo plenario siendo el resultado el siguiente:

Primera ponencia: 5 votos

Segunda ponencia: 4 votos

Abstenciones: 0 votos

Asimismo, los Jueces Especializados presentes en la sesión plenaria procedieron también a votar para efectos de dejar constancia de su opinión, sobre el tema debatido, del modo siguiente:

Primera ponencia: 1 votos

Segunda ponencia: 6 votos

Abstenciones: 0 votos

CONCLUSIÓN PLENARIA:

El Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente:

“Si se produjo la venta, el derecho de retracto nace desde la celebración del acto jurídico, aun cuando éste haya sido dejado sin efecto por mutuo disenso antes de interponerse la demanda o incluso antes de que venza el plazo de treinta días que tenía para ejercer su derecho, dicho acto no es oponible para el retrayente”

Arequipa, 12 de noviembre de 2018.

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