Ni notarial ni «express»: simple desalojo con lanzamiento anticipado basado en título ejecutivo notarial

El autor es notario de Lima. Es magíster en Derecho Empresarial y Catedrático de Derecho Urbanístico, Registral Inmobiliario y Comercial en la PUC y Universidad de Lima. Ex vicedecano del Colegio de Abogados de Lima.

Sumario: 1. Antecedentes, 2. Objetivos de la norma, 3. ¿En qué consiste el nuevo procedimiento especial de desalojo?, 4. Requisitos de procedibilidad, 5. Cláusulas de allanamiento y sometimiento, 6. Causales de desalojo, 7. Etapa notarial: constatación de las causales y Acta de Constatación, 8. Lanzamiento: etapa judicial.


1. Antecedentes

Recientemente (10-04-2019) se ha aprobado, y a la fecha de redacción del presente artículo se encuentra pendiente de promulgación por el Poder Ejecutivo, el Proyecto de Ley 3663/2018-PE (23/11/18) cuyo texto propone crear y regular el denominado “procedimiento no contencioso de desalojo con intervención del Notario”.

Esta iniciativa legislativa busca, según su promotores y su exposición de motivos, crear un procedimiento especial que permita a los propietarios, administradores o sus apoderados legales que en ejercicio pleno de su derecho decidieron arrendar sus inmuebles, recobrar su predio en corto tiempo, recurriendo al Notario de su preferencia, siempre que estemos frente al vencimiento del plazo pactado en el contrato de arrendamiento o frente a un incumplimiento de pago de la renta convenida.

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El proyecto de Ley aprobado subsume y supera dos iniciativas legislativas anteriores, consistentes en:

  1. El Proyecto de Ley 3312/2018-CR(07/09/18), que proponía el desalojo notarial, con auxilio de la fuerza pública para la ejecución del desalojo en los bienes ocupados por arrendatarios o subarrendatarios morosos o cuyos contratos han vencido; y,
  2. El Proyecto de Ley 3643/2018-CR (21/11/18) que proponía establecer un régimen especial facultativo que autoriza el procedimiento expeditivo de restitución del inmueble al arrendador; además su aplicación sería sobre inmuebles cuyo alquiler mensual sea igual o mayor a media UIT o cuyo valor de auto avalúo sea igual o mayor a 40 UIT; teniendo como requisito o premisa que las partes, arrendador y arrendatario, se sometan expresa y previamente a lo que denominaba un “desalojo consensuado”.

El Proyecto aprobado ha sido denominado comúnmente (y aún inclusive por especialistas) como “Ley de Desalojo Notarial” o “Ley de Desalojo Express”. Ello, no es exacto ni técnicamente admisible. El Desalojo y, en especial el lanzamiento, lo seguirá ordenando el Juez, con apoyo de la fuerza policial, de ser necesario. El Notario se limitará, dentro de su esfera de constatación de hechos, actos o circunstancias, a lograr un Acta de Comprobación del Vencimiento del Contrato o su Falta de Pago, que tendrá mérito ejecutivo especial para un procedimiento judicial especial con un lanzamiento anticipado, similar al que se lograría con una medida cautelar. Era el Proyecto de Ley 3312/2018-CR, el que sí planteada un desalojo ordenado por el Notario, lo cual no era ni procesal ni constitucionalmente admisible. Y lo de “Express” es sólo una forma de llamar a lo que siempre debió haberse intentado antes: que la ejecución anticipada se logre desde la admisión de la solicitud de desalojo, ante la solidez de un título ejecutivo que ha merecido una especial comprobación anterior.

Empero, no debemos dejar de reconocer que la iniciativa legislativa aprobada, a pesar de llamarse “desalojo con intervención notarial” no entiende claramente la diferencia que hemos enunciado y, por ello tiene vacíos y contradicciones que pudieron ser corregidos en el debate legislativo, y, que, en caso se promulgue (como parecería ocurrirá por el entusiasmo de algunos sectores gubernativos cuando se aprobó el proyecto), merecerían una adecuada reglamentación.

2. Objetivos de la norma

Como es sabido, no es la primera (y estamos seguros que no será la última) reforma legislativa destinada a lograr que el desalojo se efectúe en un plazo de tiempo razonable, sin perjudicar a los propietarios de los predios arrendados, que tienen que esperar largos años de litigio y gastos, para recuperar la posesión de predios cuyo contrato de arrendamiento se encuentra largamente vencido o resuelto por la falta de pago de los arrendatarios. Recordar ello, y el daño que esto origina a la inversión privada, a la oferta de inmuebles destinados a arrendamiento, a los propietarios afectados y aún a los mismos arrendatarios que deben sufrir precios elevados que contemplen la posibilidad de estas “externalidades”, es un lugar común en el que no gastaremos el breve espacio que se nos ha concedido.

Baste decir que, tal como se recoge en la Exposición de Motivos del Proyecto de Ley 3663/2018-PE, de acuerdo a la información proporcionada por el Centro de Investigaciones Judiciales del Poder Judicial, los procesos de desalojo por ocupación precaria que deberían finalizar a los cinco meses, dada la carga procesal que el Poder Judicial afronta, duran en promedio cuatro años y tres meses, con lo cual tienen una duración real de 49 meses más del plazo establecido en el Código Procesal Civil; plazo que se ve incrementado luego de la sentencia consentida o ejecutoriada, en razón del tiempo de demora para ejecutar la sentencia a través del lanzamiento del ocupante precario, o lograr el pago efectivo de las obligaciones vencidas por parte de éste último.

Ante ello, y siendo que aún el proceso curiosamente denominado “sumarísimo” resulta ser, en la práctica, “lentísimo”, se han intentado y aún aprobado ya varias normas que buscan reducir el plazo necesario para lograr el desalojo y ulterior lanzamiento. A modo de resumen, podemos enunciar las dos últimas:

  1. La Ley 30201 que creó el Registro de Deudores Judiciales Morosos y que modificó el artículo 594º del Código Procesal Civil, tratando de alguna manera, de resolver el problema que afecta a muchos y que tiene por finalidad restituir en forma inmediata los predios arrendados. Esta norma dispuso que en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, que contengan la cláusula de allanamiento futuro por parte del arrendatario para la restitución del inmueble arrendado en favor de su arrendador y que cuente con firmas certificadas por Notario o Juez de Paz (en los lugares donde no haya Notario) el propietario podrá recurrir al Juez competente del lugar donde se ubica el inmueble a fin de que, se le otorgue al arrendatario un plazo de seis (6) días hábiles desde que le es notificada la demanda, para que éste acredite el pago de las mensualidades vencidas o que el contrato de arrendamiento sigue vigente; vencido dicho plazo el Juez ordenaría el lanzamiento en quince (15) días hábiles, de conformidad con el artículo 593º del Código Procesal Civil, mandato que se ejecutaría contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.; y,
  2. El Decreto Legislativo 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.La norma dispone para su aplicación que los contratos de arrendamiento estén contenidos en el Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA), el Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO) o en el Formulario Único de Arrendamiento – Financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL), los cuales tienen mérito de ejecución siempre que estén suscritos ante Notario o en su defecto, Juez de Paz Letrado y se encuentren inscritos en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). Este dispositivo legal, en su artículo 14º establece que el arrendador puede demandar contra el arrendatario o contra quien posea el inmueble arrendado, la restitución del mismo a través de un Proceso Único de Ejecución de Desalojo o el denominado “Desalojo Express”. Este proceso se tramita ante el Juez de Paz Letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado, dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles, se allane o conteste la demanda; vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin ella, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (3) días hábiles, bajo responsabilidad. En caso de incumplimiento o resistencia al mandato judicial, el Juez debe notificar a la Policía Nacional del Perú para que en un plazo de tres (3) días hábiles presten apoyo para la ejecución del desalojo. Sin perjuicio de lo anterior, el Juez debe remitir la resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de la obligación demandada al RAV en el plazo de tres (3) días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo responsabilidad.

Empero, dichas normas no obstante estar vigentes y plenamente aplicables como soluciones especialmente diseñadas para atender la problemática planteada, no han logrado su finalidad, entre otros puntos por cuanto:

  • El denominado “allanamiento futuro” en nada impide que el arrendatario demandado conteste la demanda y formule alegaciones que dilaten el proceso, lo que sumado a la realización de los demás actos procesales, emisión de sentencia y ulterior impugnación, previa a la ejecución del lanzamiento, nos llevan a estar seguros que, en modo alguno podrá lograrse la restitución del predio al propietario en los brevísimos plazos que plantea la Ley 30201. Adicionalmente, en un país lleno de informalidad, en nada ha generado temor a los arrendatarios la contingencia de ser registrados como “Deudores Judiciales Morosos”.
  • Peor aún el régimen del Decreto Legislativo 1177, que también ha fracasado en el intento de promover alternativas para lograr mayor inversión y financiamiento al arrendamiento de vivienda, la desafortunada idea de crear un Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) no ha funcionado por no tener ningún sustento práctico y sólo producir formalidades innecesarias, lo que se prueba con la casi nula existencia de contratos registrados en el RAV. Si ello, de por sí hacía inviable realizar el denominado “Proceso Único de Ejecución de Desalojo”, tampoco el mismo superaba los problemas de demoras en la notificación, realización de actos procesales, expedición de sentencia, posible impugnación y realización efectiva del desalojo. Sólo redundaba, como es costumbre, en nominales “reducciones” de los plazos procesales, que como todos sabemos nunca se cumplen.

Es bajo este contexto, que debemos evaluar la incorporación de una nueva alternativa que reiteramos no es un desalojo notarial sino judicial que busca superar es estas limitaciones, sobre la base de una de “Acta Notarial de Constatación de Causales de Desalojo” y una ejecución anticipada de ese título ejecutivo. Debemos recalcar, entonces, que no debemos hablar de “Procedimiento No Contencioso de Competencia Notarial de Desalojo” sino de “Proceso Especial de Desalojo con ejecución anticipada en mérito a Acta Notarial de Constatación”.

3. ¿En qué consiste el nuevo procedimiento especial de desalojo?

Tal como se ha considerado en la autógrafa de la Ley remitida al Poder Ejecutivo, publicada en el Portal del Congreso de la República el 17 de abril de 2018, la norma propone la creación de un procedimiento especial de desalojo con la intervención del Notario (en una primera etapa), siendo competente aquél que ejerza función notarial en la provincia donde se ubica el bien inmueble arredrado y teniendo a su cargo la constatación de: a) los requisitos de procedibilidad, b) el contenido del contrato de arrendamiento y c) los requisitos de la solicitud establecidos en la misma Ley.

Así también, contempla la intervención del Juez de Paz Letrado del distrito donde se ubica el predio, para la segunda etapa, constituida por la ejecución judicial del desalojo y en consecuencia la recuperación de la propiedad en favor del propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, pudiendo incuso el interesado, solicitar ante el mismo Juez el pago de las costas y costos del proceso, así como de los servicios notariales derivados del desalojo.

Como ya hemos señalado anteriormente, consideramos que no es exacto, que el “proceso especial de desalojo” se inicie con la constatación notarial de la existencia de las causales de desalojo; creemos que ello es una etapa previa de formación de un “Acta de Notoriedad Notarial” anterior al verdadero proceso de desalojo. Ello, es algo similar a cuando se obtiene el Protesto de un Título Valor ante el Notario, para hacer posible la acción cambiaria ejecutiva en los títulos valores sujetos a dicha formalidad. El Proceso de Desalojo se inicia, en verdad, ante el Juez de Paz Letrado y es él, quien lo ordena. Lo Notarial es una fase “previa” al proceso.

4. Requisitos de procedibilidad

Entre los requisitos de procedibilidad previstos para solicitar el desalojo se han considerado:

  1. Que el inmueble materia de desalojo notarial se encuentre individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación.
  2. Que el contrato de arrendamiento este contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines.
  3. Que las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.

Sobre este tema, vemos que en el Proyecto se insiste, como una alternativa para poder aplicar el Proceso Especial, en la exigencia que el contrato de Arrendamiento conste en un Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), que como ya indicamos previamente no tiene sentido y ha fracaso rotundamente en su aplicación, más aún si sólo es exclusivo para inmuebles destinados a vivienda. Ello, nos lleva a sostener que, en la práctica, el requisito para la aplicación del Proceso Especia, para toda clase de inmuebles será que el Contrato de Arrendamiento conste en Escritura Pública, la que, por modificación simultánea que se introduciría en el Decreto Legislativo del Notariado, no requeriría minuta. Especial atención merecería, en una eventual reglamentación, la precisión del concepto y requisitos para que el inmueble “se encuentre individualizado de manera inequívoca”, sobre todo en el caso de los predios que no cuenten con titulación inscrita o cuando las unidades no se encuentran debidamente independizadas.[1]

5. Cláusulas de allanamiento y sometimiento

Además debe tenerse en cuenta que el contrato de arrendamiento, en este caso, debe cumplir con determinadas características fundamentales: la primera, contener una cláusula de allanamiento a futuro, del arrendatario para la restitución del bien inmueble por vencimiento del plazo del contrato o la resolución del mismo por falta de pago de la renta. La segunda, es que debe constar el sometimiento de las partes de manera expresa e indubitable al procedimiento especial de desalojo, para que ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo previstas en el texto aprobado, se someten a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del Juez de Paz Letrado. En tercer lugar, las partes deben haber consignado en el contrato el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones (SBS), para que el arrendatario abone la renta convenida en el contrato de arrendamiento. En caso de que la cuenta de abono sea modificada, el arrendador debe poner en conocimiento del arrendatario el hecho mediante comunicación de fecha cierta. Mientras no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia son considerados válidos.

En relación a estos requisitos, ya nos hemos pronunciado antes respecto a la cláusula de allanamiento a futuro regulada por la Ley 30201, no puede impedir que el arrendatario ejerza su derecho de defensa en el proceso de desalojo, ni tampoco torna en “no contencioso” un asunto en el que, claramente, se aprecia un conflicto de intereses. El sentido en que deberíamos entender ese “allanamiento a futuro” es a la posibilidad, consentida y asumida por el arrendatario, que podrá ejecutarse anticipadamente el desalojo y el lanzamiento, sin perjuicio que luego pueda seguir discutiéndose sus reclamaciones, pero ya no en posesión del predio. Y, en similar visión, la denominada “cláusula de sumisión al proceso judicial de desalojo” no es más que una habilitación para que el Notario efectúe y levante el “Acta Notarial de Constatación” dotándola de mérito ejecutivo especial.

6. Causales de desalojo

El procedimiento Especial de Desalojo con intervención del Notario opera frente a las siguientes causales: 1) Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o, 2) Incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Si no se ha establecido plazo alguno, se aplica lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1697 del Código Civil.

Ha de tenerse en cuenta, que para constatar el incumplimiento del pago de la renta, el Notario solo considerará valida la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de la cuenta de abono acordada por las partes, hasta antes de la recepción de la carta notarial cursada al arrendatario para que cumpla con la restitución del bien en caso de vencimiento del contrato o la resolución del mismo por falta de pago; es decir que para la procedencia del trámite la acreditación de los pagos de la renta convenida, deben estar íntegramente bancarizadas, caso contrario no podrán acogerse a los beneficios del nuevo procedimiento.

7. Etapa notarial: constatación de las causales y Acta de Constatación

El procedimiento se inicia a solicitud de parte interesada, pudiendo ser el propietario, el arrendador, el administrador o todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble. Dicha solicitud deberá ser presentada ante el Notario elegido libremente por el interesado, siempre que ejerza sus funciones en la provincia donde se encuentra el bien inmueble arrendado.[2] Recibida la solicitud de desalojo, el Notario luego de haber constatado el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud, notificará al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco días hábiles de recibida la comunicación, acredite: a) La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio, b) La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes, o c) El incumplimiento de las formalidades establecidas.

Como puede apreciarse, y aunque ya hemos planteado que en nuestra opinión la etapa notarial es una fase previa al proceso destinada a la formación del título ejecutivo, el proyecto encarga al Notario ante el que se inicie el “proceso”, verificar la concurrencia de todos los requisitos del mismo para, luego, proceder a la notificación y recibir la eventual oposición, precisando que la causales de dicha “oposición” serán solo tres, dos de las cuales parecen claramente objetivas (prórroga del contrato o pagos en la cuenta de abono) y otra (incumplimiento de formalidades establecidas) de evaluación sólo sobre la base de una simple constatación de la documentación presentada. Ello, en principio, no debería presentar grandes dificultades al Notario, pero estamos seguros que el “ingenio procesal” de algunos arrendatarios de mala fe podría complicar la verificación a través de la presentación de constancias de pago de renta parciales, desordenadas o confusas para aparentar que cubren períodos distintos o inclusive falsificadas, aspectos estos que, también consideramos podrían ser solucionados mediante una precisa reglamentación.

Trascurridos los cinco días hábiles desde la notificación al arrendatario, el Notario, con la respuesta del arrendatario, constatará si se configura alguna de las causales de desalojo previstas: vencimiento del plazo pactado en el contrato o el incumplimiento del pago de la renta;de ser así, el Notario realizará las siguientes acciones:

  1. Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual procede a protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos; y,
  2. Remite la copia legalizada del expediente al Juez de Paz Letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a fin de que éste proceda con el lanzamiento del arrendatario o quien se encuentre en posesión del bien materia de desalojo.

Cabe señalar que el Notario podrá dar por finalizado el trámite de desalojo notarial si no se configura alguna de las causales de desalojo ya mencionadas, para la cual comunicará el hecho al solicitante. Otra causal de conclusión del procedimiento estaría configurada, sin lugar a dudas, cuando las partes acuerdan su finalización, ese supuesto podrá darse en cualquier momento del procedimiento, levantándose un acta en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos en la que se declare la conclusión del trámite. Sin embargo, no se ha previsto expresamente cual sería la acción del Notario si el arrendatario no contestara dentro del plazo señalado de cinco días hábiles constados desde la notificación, aunque parecería evidente que ello implicaría una tácita conformidad del arrendatario respecto a la existencia de la causal.

En esta etapa del proceso se aprecia que el Notario tiene que adoptar una decisión, es decir declarar si se ha constatado o la existencia de la causal de vencimiento del contrato o resolución del mismo por falta de pago. Ello, no es una decisión jurisdiccional como algunos sostienen, sino una operación de verificación jurídica y fáctica en función a la solidez y claridad de los documentos presentados. Y es esta verificación y constatación, la que dotará al Acta de la calidad de Título Ejecutivo con especial y anticipada ejecución. Y dicho ya en términos estrictamente notariales, nos encontramos ante una denominada doctrinalmente “Acta Notarial de Notoriedad” que, por ejemplo, se encuentra regulada en la legislación notarial española, en el Artículo 209° del Reglamento Notarial Español, indicando que ella tienen por objeto: “la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales pueden ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica”. Sobre las principales características de este tipo de actas en el Derecho hispano indican JIMÉNEZ Y LEYDA que “son actuaciones que no tienen carácter jurisdiccional (….)” y que “después de la reforma introducida por el RD 457/2007 de 19 de enero como verdaderos procedimientos que se inician a instancia de parte y en los que la intervención del Notario en la instrucción de los mismo es independiente y autónoma del requerimiento inicial”[3]. De lo expresado se colige que, en principio, la operación del Notario de declarar constatada o no la existencia de las referidas causales, al igual que toda acta notarial no sería una operación judicial ni podría ser objeto de impugnación alguna. Es una declaración notarial de notoriedad, que habilitará al Juez para, previa verificación, aplicar una ejecución judicial anticipada. 

8. Lanzamiento: etapa judicial

Culminada la etapa notarial del procedimiento especial de desalojo, el interesado podrá formularla solicitud de lanzamiento, esta solicitud será presentada ante el Notario que conoció la primera etapa, y estará dirigida al Juez de Paz Letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva. Dicha solicitud será trasladada al Juez por el Notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

El Juez de Paz Letrado competente verificará los requisitos de la solicitud y emitirá la resolución judicial disponiendo el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble, dentro del plazo de tres días hábiles de recibida la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el Notario. Esta resolución, en salvaguarda del principio de la doble instancia es impugnable sin efecto suspensivo.

Es en esta etapa que, y debemos reiterarlo, que en nuestro concepto se inicia el verdadero proceso especial de desalojo, pues la denominada etapa notarial desde nuestra visión es la formación de una “Acta de Constatación Ejecutiva”. En ella, si bien la redacción del proyecto alude a que el Juez de Paz Letrado sólo “verifica los requisitos de la solicitud”, entendemos que la autoridad jurisdiccional, al igual que lo hace en todo proceso, no puede dejar de revisar y calificar el Acta Notarial y, eventualmente, no disponer el lanzamiento, si la misma no reúne las exigencias legalmente previstas. Empero, si el Juez de Paz Letrado encuentra conforme el Acta, ello lo habilitará a, sin correr traslado y sin posibilidad de impugnación con efecto suspensivo, disponer el lanzamiento anticipado (incluyendo el descerraje con apoyo de la autoridad policial) y la restitución del predio a su propietario. ESTA ES LA VERDADERA FORTALEZA Y LO QUE PODRÍA HACER QUE LA LEY FUNCIONE Y LOGRE SUS EFECTOS DE AGILIZAR LOS PLAZOS PARA LOGRAR EL EFECTIVO DESALOJO. Es decir, si bien la impugnación podría producirse, pero con el arrendatario fuera del predio, sabemos que ello ocurrirá sólo en la insignificante minoría de casos. 

Todo lo expresado nos hace pensar que, a pesar de sus diversos errores y problemas de enfoque, la norma pendiente de promulgación podría funcionar adecuadamente. Creemos que si se corrigen varias imperfecciones en el proyecto aprobado, con la creación del Procedimiento Especial de Desalojo con Intervención Notarial, en algunos casos se logrará reducir sustancialmente los plazos para que el propietario recobre su propiedad. Pero, ello no será por una “mágica” intervención notarial sino por lograr un título ejecutivo más fiable, al que la Ley le atribuye una célere ejecución anticipada inmediata.[4] Y es que, como es evidente la verdadera dificultad son las posibilidades procesales que aún se le otorga al arrendatario para dilatar injustificadamente por meses (o a veces años) la desocupación del inmueble. Por el contrario, una vez efectuado el lanzamiento se verá que en el 99% de los casos, el arrendatario que no tiene la razón ni tiene el incentivo de seguir ocupando el predio, ni siquiera se tomará la molestia de impugnar el lanzamiento.


[1]Ello, sobre todo teniendo en cuenta que la brevedad del proceso de desalojo que generaría podría afectar a terceros ocupantes, sobre todo en caso de “connivencia” o “concertación” entre el presunto arrendador y el arrendatario.

[2] Esto en concordancia con el Artículo 4° del Decreto Legislativo 1049, Decreto Legislativo del Notariado, que establece que la competencia notarial es provincial, sin perjuicio de la localización distrital del oficio notarial (oficina del Notario)

[3]JIMÉNEZ CLAR, Antonio y LEYDA ERN, Catalina (2008), Temas de Derecho Notarial, Tirant Lo Blanch, Valencia, p. 306-307

[4]Personalmente, pensamos que el tema de un título ejecutivo sólido podría lograrse, también, a través intervención de árbitros o la designación de representantes irrevocables para constatar la existencia de la causal de desalojo, logrando una ejecución anticipada inmediata, siempre dispuesta por la autoridad jurisdiccional. Y que, inclusive, aún sin procesos especiales para los contratos celebrados sin las cláusulas exigidas por el Proyecto, podría establecer la procedencia liminar de una medida cautelar de ejecución anticipada del desalojo, en la misma admisión misma de la demanda en procesos sumarísimos.