El seguro de bienes inmuebles. A propósito de su obligatoria contratación en la hipoteca inversa

Carlos Augusto Acosta Olivo (*)

1. La reciente reglamentación de la hipoteca inversa y la obligatoriedad de la contratación de un seguro de bien inmueble

Estos últimos días diversos especialistas en derechos reales y derecho financiero han estado comentando sobre la figura de la “hipoteca inversa”, debido a la publicación del Reglamento de la Ley de Hipoteca inversa, Decreto Supremo 202-2018-EF, efectuada en el Diario Oficial El Peruano, el 05 de setiembre del 2018 (en adelante El Reglamento).

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Cabe recordar que dicha institución fue reconocida en el ordenamiento jurídico peruano, mediante la Ley 30741, Ley que regula la hipoteca inversa, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 7 de marzo del 2018 (en adelante La Ley), siendo definida como aquel producto financiero por el cual, una entidad autorizada “otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o titulares. El monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del crédito por la entidad autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato.” (art. 2).

Si bien dicha figura es una novedad en nuestro medio, la misma se aplica en otros ordenamientos desde hace bastante tiempo, teniendo sus antecedentes específicos en la figura inglesa denominada home-equity reversion (nacida en los años 30s y popularizada en los años 60s) así como en la norteamericana “reverse mortgage” (reconocida en los años 60s y popularizada en los años 80s) y que es usualmente definida en el common law en los siguientes términos: “Una hipoteca “inversa es un préstamo garantizada por su vivienda que usted no tiene que pagar mientras viva en la misma. Con una hipoteca inversa, usted puede convertir el valor de su casa en efectivo sin tener que mudarse o pagar un préstamo cada mes[1].

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Asimismo, en relación con la finalidad de ésta, independientemente que la mayoría de la doctrina considera que presenta una connotación asistencialista, acertadamente se ha señalado que “la función social que cumple la hipoteca inversa es dotar a las personas mayores de 65 años de un instrumento jurídico-financiero más, al que pueden optar en un momento de su vida, dentro de un abanico de posibilidades. Y aunque se le haya intentado adornar con ese matiz asistencial, podemos concluir que sería necesarios mayores apoyos para considerarla asistencial”[2].

En efecto, mediante esta figura se permite emplear un activo real, el inmueble, como herramienta útil para el acceso a un crédito por parte de persona mayores de edad (aunque la norma no haya hecho la respectiva mención de ello, como sí se hace en el derecho comparado[3]) para los usos que estos mejor consideren, ya sea como complemento a su pensión, o como apoyo a algún familiar o ser querido o simplemente para su mero disfrute y recreación.

Lo interesante y, justamente lo que la distingue de los otros créditos con garantía hipotecaria, es el momento en el que la deuda se torna exigible: En un crédito ordinario lo que corresponde es que, luego del desembolso de la suma requerida, el deudor proceda a efectuar el pago mensual de las cuotas o armadas del crédito según los cronogramas de pagos pactados, sin embargo en el presente caso, ya sea que se haga un pago único o un abono periódico, la entidad autorizada solo puede exigir el reembolso del crédito y, de ser el caso, ejecutar la garantía al momento de la muerte del titular o sus beneficiarios.

Debemos indicar que diversos aspectos quedaron sujetos a reglamentación, por lo cual se esperaba con una gran expectativa la emisión del respectivo reglamento, siendo que en nuestro caso, nos interesaban dos aspectos en particular: i) La referencia a la contratación obligatoria de un seguro de daños para el inmueble señalado en el artículo 3, inciso b) de La Ley; y, ii) La caracterización del seguro de renta vitalicia al que hace referencia en artículo 2 de La Ley (debemos indicar que este aspecto no será abordado en el presente artículo al ser materia de un sucesivo comentario doctrinal).

Sobre el primer punto, El Reglamento, establece en su artículo 6, inciso 1, parágrafo 2, lo siguiente: “Artículo 6. Responsabilidades sobre el Inmueble. 6.1. Es responsabilidad del Cliente: (…) 2. Contratar un seguro contra todo tipo de riesgo con respecto al Inmueble objeto de la hipoteca hasta la cancelación del crédito.

Previamente, la Ley había establecido como uno de los requisitos a los que estaba sujeto la hipoteca inversa, la contratación de un seguro contra todo tipo de daños sobre el inmueble. Ahora en el reglamento establece que la contratación del seguro es una de las obligaciones del titular, dicha obligación es sumamente relevante al punto que el incumplimiento de esta, según establece el artículo 6, inciso 3 de El Reglamento, constituye causal de resolución del Contrato, con facultad de ejecutar la hipoteca inversa; aun cuando el Cliente y Beneficiarios designados no hubieran fallecido.

Con ello se colige que, para efectos de la hipoteca inversa, nos encontramos frente a un contrato obligatorio; sin embargo, debemos adelantar que, el seguro de bienes inmuebles también puede presentarse como un seguro voluntario contratado con la finalidad de tutelar los intereses económicos del propietario del bien inmueble o de aquellos sujetos que tengan algún otro derecho real o que por alguna razón tengan algún deber de cuidado sobre el mismo.

Llegado este punto, en el siguiente apartado procederemos a efectuar un breve desarrollo de dicho seguro así como las típicas coberturas de este, con una particular atención a los productos de seguros que se comercializan en el mercado peruano.

2. Precisiones sobre el contrato de seguro de bienes inmuebles y su nivel de penetración en el mercado peruano

Consideramos que cada contrato de seguro en particular se define o diferencia por el riesgo e interés asegurable para cuya tutela está diseñado, siendo que, en el caso del seguro sobre bienes inmuebles, el bien asegurado es justamente el inmueble, el cual se expone normalmente a riesgos de destrucción o daños estructurales derivados de desastres naturales, así como riesgos provocados por la intervención humana, sin embargo la variedad de productos en el mercado no sólo se orientan a los riesgos o daños estructurales sino que incluso se ofrecen productos que coberturan, además, los robos de los enseres y bienes obrantes en el inmueble tanto si el inmueble es de exclusivo uso y habitación o bien se trate de una oficina comercial, daños por rotura de agua entre otros.

Curiosamente, a pesar de que, usualmente, los inmuebles son los bienes más valiosos con los que cuentan las familias peruanas, el índice de penetración de este tipo de productos es sumamente bajo, así por ejemplo hace, según RIMAC SEGUROS, en el Perú más del 90 % de inmuebles no cuentan con un seguro[4], siendo sólo un 10% las que mantiene algún producto de seguro y de las cuales el 8% del total se encuentran concentradas en Lima, cifra que incluye a las viviendas que cuentan con un crédito hipotecario y que en tal sentido tienen la obligación de contratar este tipo de seguros.

Creemos que son los dos los principales factores que esta situación: i) La equívoca creencia que este tipo de seguros presenta primas elevadas; y, ii) El generalizado incumplimiento de las normas mínimas de construcción.

El primer factor se debe a la escasa cultura de seguros de nuestro país y a la desinformación por parte de los consumidores, y que en buena cuenta es responsabilidad de las empresas de seguros quienes no han sabido como colocar y promocionar un producto tan relevante como este, sobre los costos reales de la contratación de este seguro los cuales no resultan tan elevados como se piensa.

Por ejemplo, según la APESEG[5], asegurar un inmueble de US$ 200,000, puede costar desde S/ 5 diarios, mientras que un inmueble de US$ 150,000 puede ser asegurado desde S/ 3 diarios.

El segundo factor, es la informalidad al momento de la construcción, esto es, el fenómeno de la autoconstrucción, el cual es alarmante en nuestro país[6], así según el Instituto Capeco, sólo en Lima el 70 % de viviendas son informales, mientras que a nivel nacional se maneja un estimado de 80% de viviendas informales.

Por su parte el Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres, considera que en las zonas periféricas de las ciudades, la informalidad llega a ser un 90%.

Toda vez que, las aseguradoras presentan políticas de suscripción en las que se requiere que los inmuebles presenten un mínimo de características de seguridad (y ello parte por el respeto a las normas técnicas y legales de construcción), se tendría que la mayoría de las viviendas informales no podrían acceder a un producto de seguro, al constituirse como bienes inasegurables debido a su altísimo riesgo, aun cuando los titulares de estas decidieran adoptarar dicha decisión de consumo.

Podría pensarse, como de hecho piensa la mayoría de los propietarios, que la probabilidad que algún evento generé un daño a su inmueble es sumamente baja, por lo cual no habría necesidad de presentar algún interés, sin embargo nuestro país presenta una tendencia a sufrir graves daños en infraestructura privada y pública como consecuencia de desastres naturales, así por ejemplo el fenómeno de El Niño del año 2017, dejó, según informó INDECI[7], un total de 66,093 viviendas destruidas e inhabitables, mientras que 371,370 viviendas fueron afectadas.

Igualmente, el lamentable recuerdo de las consecuencias del sismo en Pisco, en el año 2007 que dejó, según INEI[8], un total de 192,703 viviendas afectadas, de las cuales 52,171 quedaron totalmente destruidas, ponen en evidencia que en nuestro país nuestras viviendas se encuentran frente a riesgos reales y palpables, por lo cual un mayor interés en este tipo de productos es aconsejable.

3. Los seguros de bienes inmuebles que se comercializan en el mercado peruano

Como ya indicamos precedentemente, en el mercado peruano se presentan diversos productos de seguros que tienen por finalidad asegurar un bien inmueble, entre los cuales tenemos los siguientes productos:

  • Seguro domiciliario.- Este tipo de producto actualmente es ofrecido por 5 aseguradoras peruanas (Cardif, Chubb, Pacifico, La Positiva y Rímac) y presenta como bienes asegurados tanto la edificación como el contenido, esto es el equipo mobiliario o los enseres ubicados en el inmueble.

Siendo los riesgos coberturados, según lo requiera cada cliente en particular y según lo acepte cada cía de seguros, los siguientes: daños derivados de incendio, terremoto, maremoto, daños por lluvia, daños por agua, daños por inundación, responsabilidad civil frente a trabajadores del hogar y robo e intento de robo, entre otros.

  • Seguro contra Incendio.- Este tipo de producto es ofrecido por 8 aseguradoras peruanas (Avla Cardif, Chubb, Pacifico, Liberty, Mapfre, La Positiva y Rímac) y presenta como bienes asegurados la edificación, muebles útiles y enseres, maquinas y equipos de oficina, maquinaria y existencias.

Siendo los riesgos coberturados, según lo requiera cada cliente en particular y según lo acepte cada cía de seguros, los siguientes: incendio y/o rayo, explosión, huelgas, daño malicioso, vandalismo y terrorismo; incendio y/o rayo de aparatos, accesorios e instalaciones eléctricas, daño por agua, daño por humo, caída de aeronaves y daños o pérdidas materiales que sufran los vidrios del inmueble, entre otros.

  • Multiseguro o pólizas multiriesgos.- Actualmente son ocho las empresas peruanas (Rímac, Pacifico Seguros, Mapfre Seguros, La Positiva, Chubb, Liberty Y Interseguro, Cardif) que comercializan pólizas multirriesgo o también conocidos como multiseguros, los cuales son productos de seguros que ofrecen diversas coberturas propias de otros seguros específicos pero con límites de cobertura mucho más bajos que las establecidas por los seguros de riesgos específicos.

Debemos indicar que, de las ocho compañías antedichas, tres empresas (Cardif, Interseguro y La Positiva) no ofrecen productos que tengan por objeto el aseguramiento de los bienes inmuebles por lo cual no están siendo consideradas para el presente comentario.

Como ya indicamos, este tipo de producto tiene la ventaja de ofrecer un amplio abanico de coberturas, de las cuales las relacionados directamente con los inmuebles son las siguientes: i) Cobertura Básica Incendio; ii) Terremoto; iii) Maremoto; iv) Explosión; v) Rotura accidental de cristales.

Igualmente, otras coberturas que integran esta oferta de seguros son las siguientes: vi) Robo o intento de robo, vii) Rotura de maquinaria; viii) Todo riesgo de equipo de contratista; ix) Todo riesgo contratista y todo riesgo montaje; x) Equipo electrónico; xi) Lucro cesante; y xii) Deshonestidad de trabajadores entre otros.

4. Conclusiones

Según La Ley y El Reglamento de la Hipoteca Inversa, el cliente debe contratar de manera obligatoria un contrato de seguro de bien inmueble el cual, razonablemente, se encontrará endosado a favor de la entidad autorizada, dicha obligación es tan relevante que su incumplimiento puede determinar la resolución del contrato y la ejecución de la garantía hipotecaria. Por lo cual dicho sujeto puede recurrir a la adquisición de alguno de los tres grandes productos que se comercializan actualmente en el mercado peruano, a saber: el seguro domiciliario, el seguro contra incendio o una póliza multirriesgo, según la aprobación y las características mínimas que establecerá cada entidad autorizada en sus respectivos contratos de hipoteca inversa.

Por otro lado, y fuera de los alcances de la hipoteca inversa, se observa con preocupación que, a pesar de que nuestro país es propenso a los desastres naturales, el nivel de penetración de los productos de seguros de bienes inmueble es sumamente bajo debido al desconocimiento de los costos real de las primas, las cuales no son tan elevadas como usualmente se cree y por la extendida informalidad en la construcción que determina que muchos inmuebles se vuelvan bienes no susceptibles de asegurarse, situación que esperamos cambie con una mayor educación de seguros y un incremento de la formalización de las construcciones en nuestro país.


(*) Master por la Universidad de Castilla – La Mancha en la mención del XII Master en Economía y Derecho del Consumo (2015-2016); Candidato a Magister de la Maestría con Mención de Derecho de la Empresa de la Escuela de Postgrado de la UNMSM. Egresado de la Facultad de Derecho de la UNMSM. Egresado del Programa de Especialización de Arbitraje Comercial y de Inversiones-2014 organizado por la CCL y la Comisión Interamericana de Arbitraje Comercial. Asociado Senior del Área de Derecho de Seguros y Litigios y Controversias del Estudio Torres, Carpio, Portocarrero & Richter, la cual parte del grupo internacional DAC BEACHCROFT LLP. Coautor del libro Diccionario Procesal Civil, Gaceta Jurídica, Lima, 2013. Miembro Principal del Círculo Financiero Corporativo de la UNMSM.

[1] AARP Foundation, Home Made Money. A Consumer’s Guide to Reverse Mortgages, U. S. Department of Housing and Urban Development, 2006, p. 1.

[2] Orts Santos, Maria Jesús, Hipoteca inversa, Tesis para obtener el Grado de Doctor en Derecho, Universidad de Salamanca, Salamanca, 2012, p. 87

[3] Así por ejemplo, la normativa española, Ley 41/2007, de 7 de diciembre, establece en su Primera Disposición Adicional, inciso 1, parágrafo a), lo siguiente

(…)

  1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
  2. a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento”. (EL SUBRAYADO ES NUESTRO)

[4] Véase la nota del Diario Gestión de fecha 22 de agosto del 2018, Más del 90% de hogares en Perú no cuenta con un seguro para su protección. Disponible aquí.

[5] Véase la nota: Solo 3% de las viviendas en el Perú tienen seguro contra sismos. Disponible aquí.

[6] Véase la nota de El Comercio de fecha 26 de febrero del 2018, El alto riesgo de las viviendas informales. Disponible aquí.

[7] INDECI, Información de emergencias y daños producidos por el “NIÑO COSTERO” 07 agosto 2017 (Procesamiento al 96%), 2017, p. 5. Véase el documento aquí.

[8] Véase el Anexo 8 del Censo INEI en las zonas afectadas por el sismo del 15 ago 07 aquí.