Restitución de terreno y construcción en contratos resueltos: un supuesto típico de restitución contractual

El autor es abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de maestría en Derecho Civil por la misma casa de estudios. Asimismo, con estudios de Maestría en Derecho Procesal por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asistente de docencia de Derecho Civil en la UNMSM.

La resolución de un contrato ocasiona la restitución de las atribuciones patrimoniales efectuadas. Por ejemplo, en una compraventa resuelta, el vendedor deberá restituir el precio y el comprador el bien inmueble (terreno). Dicha restitución es objetiva, en el sentido de que su procedencia no depende de los estados subjetivos de los sujetos involucrados. Por tanto, no importa si el comprador es de buena o mala fe, de igual manera deberá restituir el terreno. En ese mismo sentido, no importa si el vendedor es de buena o mala fe, de igual manera deberá restituir el precio.

Lo anterior, no podría ser de otra manera pues el fin de la restitución contractual (aquella que se presenta después de la eliminación de los efectos del contrato) consiste en dejar a las partes contratantes en la misma situación en que se encontraban antes de ejecutar sus prestaciones.

Ahora bien, ¿esto quiere decir que la buena o mala fe del comprador o vendedor son irrelevantes? De ninguna manera. Aquellos tienen relevancia en el campo de la indemnización mas no en el campo de la restitución. Si una de las partes ha incumplido el contrato, la parte cumplidora tiene todo el derecho a demandarlo por los daños ocasionados.

La devolución del precio es sencilla: el vendedor deberá restituir el precio recibido, así como los intereses generados.

No obstante, la devolución del terreno puede generar complicaciones. Así, puede suceder que antes de la resolución del contrato, la parte compradora haya realizado mejoras[1] sobre el bien (por ejemplo, construir edificaciones). En abstracto, al comprador le corresponde devolver únicamente el terreno. Pero esto resulta imposible, puesto que existe una edificación. Se debe tener en cuenta que el terreno y la edificación se convierten en un bien único, por tanto, inseparables.

Al respecto, se debe señalar que el artículo 1372 del Código Civil (en adelante, CC) indica que por razón de la resolución las partes deberán restituirse las prestaciones. No obstante, el sustento de la restitución contractual no es la norma citada sino el principio de retroactividad de la resolución. Dado que la resolución deja sin base jurídica la prestación ejecutada, ésta se considera indebida, por tanto, sujeta a restitución.

En el presente caso, resuelto el contrato, la entrega del terreno debe considerarse indebida por lo que deberá restituirse en virtud del principio de retroactividad. Dado que la construcción es un accesorio respecto del terreno, aquella corre la misma suerte.

Por lo demás, se debe tener en cuenta que cualquier mejora que sufra un bien y que no pueda separarse sin ocasionar un grave daño, deberá ser considerada como parte del objeto de la restitución contractual. En principio solo se debía restituir el bien principal, pero esto resulta imposible porque el bien ha sido mejorado. En tal sentido, corresponde que se restituya este bien mejorado (terreno más construcción).

En tal sentido, el comprador deberá devolver el terreno más la construcción. No obstante, para evitar el enriquecimiento a favor del vendedor, este último deberá reembolsar al comprador el valor de la edificación. Ya dijimos que el fin de la restitución contractual consiste en dejar a las partes contratantes en la misma situación en que se encontraban antes de ejecutar sus prestaciones. Si esto es así, debemos evitar el enriquecimiento de una de las partes. Si el propietario del terreno solicita también la edificación, resulta obvio que deberá pagar el valor del mismo, pues que antes de la resolución no era titular de lo edificado.

Cabe recalcar que dicha restitución no se sustenta en las normas de mejoras (artículos 916 y ss. CC) o accesión (artículos 938 y ss. CC). De hecho estas últimas solo se aplican en los casos en que no exista una relación jurídica previa entre las partes. Lo anterior, se justifica porque tanto las mejoras, como la accesión toman en cuenta criterios de buena o mala fe al momento de proceder con las restituciones. Esto choca con el fin de la restitución contractual que consiste en dejar a las partes contratantes en la misma situación en que se encontraban antes de ejecutar sus prestaciones, por lo que resulta relevante dejar de lado criterios de buena o mala fe.

Por el contrario, dicha restitución es propiamente contractual. Esto es importante porque el plazo para la restituir las prestaciones son de 10 años. De igual manera, el plazo para pedir el reembolso por la edificación también es de 10 años.


[1] El término “mejora” lo utilizo en sentido lato, no refiriéndome, por tanto, a lo previsto en los artículos 916 y ss., salvo que indique lo contrario.

Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de maestría en Derecho Civil por la misma casa de estudios. Asimismo, cuenta con estudios de Maestría en Derecho Procesal por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asistente de docencia de Derecho Civil en la UNMSM.