Resolución de contrato en el desalojo, por Fort Ninamancco Córdova

Vamos a hablar de la resolución de contrato en el desalojo en general, que está en el IV Pleno Casatorio Civil, y en la más reciente y discutida aplicación de la regla vinculante 5.1 del IV Pleno, la más reciente aplicación por parte de la Corte Suprema que es el caso de Nolberto Solano.

Voy a hacer unas referencias generales sobre el 5.1. y luego vamos a analizar la aplicación práctica de este caso que es reciente porque la sentencia se expidió el año pasado, y como sabemos, desde la expedición de la sentencia hasta que salga en el boletín de El Peruano, pasan meses. Esa sentencia ya es conocida, está circulando pero ni siquiera sale en el boletín de El Peruano todavía. Así que es algo bastante fresco.

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El 5.1 del IV Pleno que va a haber precario cuando al demandado le han resuelto su contrato, el contrato que le permitía poseer, el contrato que le daba derecho a ser poseedor del bien. Si ese contrato que le da derecho a poseer el bien se resuelve extrajudicialmente, dice el 5.1 del IV Pleno, hay precariedad.

¿Cómo se resuelve o qué normas regulan o gobiernan la resolución extrajudicial por incumplimiento? Dos normas: el 1429 y el 1430 del Código Civil. ¿Qué es lo que dice el IV Pleno? Que el juez se va a limitar a revisar que se haya cumplido con las formalidades de la resolución extrajudicial. ¿Se va a pronunciar sobre la validez de la resolución (ahora voy a explicar qué es eso)? No.

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¿Qué cosa es la validez de la resolución? Si realmente hubo cumplimiento o no. Porque pudiera suceder que el demandado haya cumplido con el contrato y el demandante le resuelva, vamos a decirlo así, de mala fe. Pese a que ha cumplido igual le resuelve el contrato. ¿Y allí qué puede pasar? Lógico, cuando se mande la carta de resolución de contrato extrajudicial, el destinatario de la carta la va a contestar y va a decir, como decía ayer un miembro de la selección peruana, «estás hablando piedras, yo siempre he cumplido, no sé de qué me estás hablando».

¿El juez va a mirar en el desalojo (recordemos que en un proceso sumarísimo es donde se ventilan los desalojos) si ha habido cumplimiento o no, si es verdad que ha habido incumplimiento o no? No va a mirar eso. A eso se refiere el tema de la validez de la resolución. Entonces a la resolución contractual debemos verle dos perfiles o dos aspectos, el aspecto formal y el aspecto sustancial.

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¿Cuál es el aspecto sustancial? Si hubo incumplimiento o no hubo incumplimiento. ¿Eso se evalúa en desalojo? No. En desalojo solo se evalúa la parte formal. ¿Qué es eso? El tema de las cartitas. Nosotros sabemos que cuando hablamos de resolución extrajudicial hablamos de cartitas notariales. ¿Qué deben decir esas cartitas?, ¿cuáles son las formalidades que se deben cumplir? Depende de si estamos en el 1430 o 1429.

El artículo 1430 del Código Civil regula la resolución por cláusula resolutoria expresa. La resolución de contrato por cláusula resolutoria expresa. Esta resolución viene del Código de Napoleón. ¿Y cuál es su funcionamiento? En el contrato, un contrato con prestaciones recíprocas como una compraventa (que es el caso de Nolberto Solano) o un alquiler, en una de sus cláusulas se establece, con toda precisión, qué incumplimiento va a dar derecho al afectado a pedir la resolución del contrato.

CONTINÚA…