¿Puede el propietario «invadir» lo que es suyo? A propósito del caso Alianza Lima vs. Iglesia Evangélica

Hoy amanecimos con la noticia de la toma de posesión (manera eufemística de denominar a lo que en los hechos constituye una flagrante invasión) de la explanada del Estadio Alejandro Villanueva (en adelante el “Inmueble”) por parte de los miembros de la Iglesia Evangélica ‘El Aposento Alto’ (en adelante la “Iglesia”).

Escribo este breve comentario alarmado por las inexactas declaraciones vertidas por el representante legal de la Iglesia, Sandro Balbín, tratando de legitimar la invasión, amparándose para ello en un supuesto derecho de propiedad que le asistiría a la Iglesia[1]. A continuación, citaré textualmente sus palabras, para ir detallando -al amparo de las disposiciones contenidas en el Código Civil (“CC”)- en qué consisten los errores contenidas en cada una de sus frases.

Primera afirmación: “Tenemos toda la documentación en regla. Somos propietarios inscritos en los registros públicos. Contamos con nuestro título, no es una medida arbitraria [refiriéndose a la invasión]”.

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Falso. Incluso asumiendo que la Iglesia cuente con un contrato de compraventa válidamente otorgado a su favor e inscrito en la Sunarp[2], su condición de propietario no la legitima, en absoluto, a tomar control por la fuerza de aquello que le pertenece.

La regla es que el propietario puede tomar control de aquello que ha adquirido valiéndose de las formas heterocompositivas de solución de conflictos, es decir, acudiendo ante un tercero (juez o árbitro) y solicitándole la entrega del bien, ya sea través de la acción reivindicatoria (art. 923° CC) o el desalojo (art. 586° del Código Procesal Civil).

Cuando alguien toma por la fuerza aquello que le pertenece se vale de la autotutela para resolver un conflicto. La autotutela no sólo es la forma más primitiva que ha tenido el ser humano para solucionar sus conflictos (guiado muchas veces por sus instintos de venganza), sino que tiene como vicio intrínseco que quien la ejerce es juez y parte a la vez. Y es precisamente por ello que sólo cabe admitirla cuando la ley expresamente la reconoce; es el caso de la legítima defensa en materia penal o la defensa posesoria extrajudicial en materia civil (sólo por citar algunos ejemplos[3]).

El propietario que prescinde de las herramientas judiciales que la ley le otorga (reivindicación y desalojo) y decide (como la Iglesia) hacer “justicia” por mano propia, no sólo se expone a una acción civil (interdicto de recobrar por parte del lesionado) sino que incurre en el delito de usurpación, pues este tipo penal protege simplemente la posesión.

Así lo ha reconocido la propia Sala Penal Permanente de la Corte Suprema en el Recurso de Nulidad N° 2477-2016, Lima, en donde sostuvo que: i) el delito de usurpación puede ser cometido contra quienes poseen un inmueble sin tener título posesorio alguno, pues la posesión precaria o ilegitima también está amparada por el Derecho Penal; ii) el poseedor solo podrá ser retirado del inmueble por vía lícita; y iii) es irrelevante determinar qué tipo de título puede tener el poseedor sobre el inmueble, pues en el delito de usurpación solo se requiere que el poseedor ostente la tenencia del bien al momento del hecho delictivo, con lo cual el sujeto activo de este delito puede ser incluso el propietario del bien.

Lea también: Poseedor ilegítimo o precario es sujeto pasivo del delito de usurpación [R.N. 2477-2016, Lima]

Segunda afirmación: “Cuando compra un departamento o una propiedad, ¿usted necesita una orden del juez?”

Por supuesto que sí. Esta es la regla, tal como ya señalé. La excepción a esta regla es la defensa posesoria extrajudicial regulada en el artículo 920° CC, pero para poder aplicarla a un caso éste debe encajar en el supuesto de hecho de la norma, algo que –como paso a detallar– no se cumple en el caso de la Iglesia.

De acuerdo con el primer párrafo del artículo 920° CC[4] “el poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y recobrarlo, si fuere desposeído”, debiendo actuar dentro de un plazo máximo de “quince (15) días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión”.

La Iglesia no podría amparar su invasión en este primer párrafo porque nunca fue poseedora, por lo tanto no habría podido ser desposeía. Sin desposesión (que es el presupuesto para aplicar este primer párrafo) no cabe la defensa (desalojo) extrajudicial.

Lo que sí podría generar dudas es el segundo párrafo del 920° CC, en donde se le habilita la defensa extrajudicial al propietario pese a que éste no haya poseído: “El propietario de un inmueble que no tenga edificación o ésta se encuentre en dicho proceso, puede invocar también la defensa extrajudicial en caso de que su inmueble fuera ocupado por un poseedor precario”.

Este pareciera ser el caso de la Iglesia, pues al haber invadido la explanada del estadio se cumpliría con el primer requisito (se trataría de un bien que no cuenta con edificación), y al haberse hecho valer contra un precario como Alianza Lima (pues el derecho de propiedad lo tendría la Iglesia) se habría cumplido con el segundo requisito. Sin embargo, si interpretamos adecuadamente la norma veremos que tampoco aplica al caso: la norma habla en condicional de un precario que ocupa el bien, es decir, es una ocupación futura, producida con posterioridad a la adquisición de la propiedad. Es el típico supuesto en el que compro un bien libre de poseedores y antes de que vaya a ocuparlo, el mismo es invadido por un tercero. En el caso que vengo analizando, por el contrario, la posesión del Club se venía dando con anterioridad a la adquisición de propiedad por parte de la Iglesia.

Es decir, el segundo párrafo del 920° CC faculta al propietario a desalojar extrajudicialmente a los precarios que ingresan con posterioridad a la adquisición de la propiedad, y no así a los precarios que al momento de la adquisición del derecho ya se encontraban consolidados en el bien.

En conclusión, si yo compro un inmueble y mi vendedor (o un tercero con posesión previa a mi adquisición) no me lo quiere entregar, debo accionar judicialmente a través del desalojo o, en el peor de los casos, una acción reivindicatoria. Al propietario que compra y no posee le está vetado invadir el bien sin orden judicial, del mismo modo como al arrendador a quien no se le paga la renta le está proscrito desalojar extrajudicialmente a su inquilino moroso.

Reflexión final

He hecho este análisis lo más didáctico y resumido posible para que usted, amable lector, entienda que al caso analizado no debiera dársele la importancia ni la cobertura que se le viene dando. Estamos ante caso manifiesto de usurpación que tendría que dar lugar a una acción penal contra los responsables y (de persistir la invasión) a una demanda de interdicto de recobrar por parte del Club Alianza Lima.

Sin perjuicio de todo lo que he señalado, entiendo perfectamente que para el común de los ciudadanos resulte injusto que el propietario deba recurrir a un tortuoso y engorroso proceso judicial para tomar control de aquello que legítimamente le pertenece. Sin embargo, este es un problema que no se soluciona dándole a dicho propietario la facultad de invadir y desalojar sin orden judicial, pues ello lo único que genera es más violencia (mientras escribo este artículo la prensa informa que los hinchas de Alianza Lima fueron a desalojar a los invasores, dando como resultado daños a la integridad física de los involucrados).

La forma de calmar este malestar general de la ciudadanía pasa por darles a los propietarios herramientas judiciales rápidas y efectivas para recuperar o tomar control de lo suyo, y eso implica contar: i) con Jueces probos que resuelvan los conflictos de manera predecible y ceñidos a la ley; ii) con fiscales que investiguen y persigan el delito con tesón y voluntad; y iii) con un Congreso que legisle adecuada y eficientemente en beneficio de las mayorías. Lamentablemente, con un Consejo Nacional de la Magistratura (CNM) capturado por sujetos inescrupulosos que han venido haciendo de las suyas con la venia de políticos de turno (tal como ha sido revelado por la prensa en las últimas semanas), resulta una utopía pretender que la mayoría de nuestros jueces y fiscales ejerzan sus funciones respetando el Estado de Derecho.

Entonces, amable lector, si usted ya invirtió 10 minutos de su tiempo leyendo este comentario, le sugiero que pase la página y siga informándose sobre el caso de los audios del CNM y todo lo que ello involucra, pues solo de una indignación informada y generalizada obtendremos soluciones reales y civilizadas a nuestros problemas cotidianos. Nuestros enemigos verdaderos no están en el Club Alianza Lima ni en la Iglesia Evangélica, sino más bien en un Congreso que se niega a investigar y a legislar como se debe. Que el “humo” de la invasión al Club Alianza Lima no nos impida ver el bosque que se esconde detrás del mismo.


[1] Las declaraciones que a continuación cito han sido tomadas de: https://elcomercio.pe/lima/abogado-iglesia-evangelica-matute-tomando-posesion-nuestra-propiedad-noticia-nndc-555832.

[2] Parto de una suposición porque lo cierto es que a la fecha se viene cuestionando la validez de dicha venta, en tanto la misma habría sido otorgada de manera irregular, tal como señala la prensa: https://larepublica.pe/politica/1137815-terrenos-comprados-por-evangelicos-son-de-alianza-lima

[3] Otros ejemplos de autotutela privada en materia civil serían el corte de raíces y ramas (artículo 967 del CC) y la pretensión material del acreedor (artículo 1219, inciso 2 del CC)

[4] Un análisis más puntual del tema puede verse en mi trabajo: PASCO ARAUCO, Alan. Desvaríos legislativos sobre la defensa posesoria extrajudicial y la estocada final a la fe pública registral. ¡Que celebren los traficantes de terrenos (más que los “neoliberales”)! En: Gaceta Civil & Procesal Civil. Noviembre. 2014. También se puede descargar en: https://works.bepress.com/alan_pasco/1/

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.