Desalojo: ¿se puede cuestionar que el predio fue adquirido por un extranjero dentro de los 50 km de frontera? [Casación 4459-2015, Madre de Dios]

Fundamento destacado: Vigésimo.- Si bien la citada litisconsorte pretende cuestionar la legitimidad de la adquisición del bien por Carlinda Do Nascimiento de Souza en su condición de extrajera sobre un predio que se encontraría dentro de los cincuenta (50) kilómetros cercanos a la frontera con la República de Brasil, también lo es que este agravio fue desestimado por el Superior Jerárquico precisando que en este proceso de desalojo no se puede debatir esta legitimidad, más aún si en su oportunidad el Estado no solicitó la reversión del predio a su favor, por el contrario al transferir la propiedad a un connacional no resulta de aplicación el artículo 71 de la Constitución Política del Perú.


Sumilla: Legitimidad para obrar. Conforme lo señala el artículo 586 del Código Procesal Civil, para incoar la demanda de desalojo por ocupación precaria el actor debe acreditar tener la condición de propietario, arrendador, administrador o considere tener derecho a la restitución del predio, mientras que la parte emplazada se encuentra obligada a probar que cuenta con título que ampare o justifique su posesión. Los contratos deben ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes, por lo que al haberse transferido la propiedad del bien sub litis no puede alegarse que el demandante carece de legitimidad para obrar.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 4459-2015, MADRE DE DIOS

DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

Lima, diecisiete de octubre de dos mil dieciséis.

Vista; la causa número cuatro mil cuatrocientos cincuenta y nueve – dos mil quince, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación interpuesto por Orlando Huallpacuna Romero (fojas 675) contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número cincuenta y uno, de fecha tres de junio de dos mil quince (fojas 631) expedida por la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios, la cual revocó la sentencia apelada contenida en la Resolución número cuarenta y dos, de fecha uno de diciembre de dos mil catorce (fojas 522) que declaró fundada la demanda sobre Desalojo por Ocupación Precaria y reformándola la declara infundada.

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II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:

Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha veintiuno de enero de dos mil dieciséis (fojas 52 del cuadernillo de casación), ha estimado procedente el recurso por las causales de:

a) Infracción normativa del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, incisos 3, 5 y 6 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, al haber sostenido la Sala Superior que no detenta la posesión ni la propiedad sobre el inmueble sub judice, habiendo expedido un fallo que examina de manera aislada los fundamentos contenidos en su escrito de demanda y en el recurso de apelación; agrega que dicho órgano jurisdiccional ha interpretado erróneamente la doctrina jurisprudencial contenida en el Cuarto Pleno Casatorio Civil plasmado en la Casación número 2195-2011-Ucayali, pues señala que no efectuará revisión de títulos, no obstante, más adelante refiere que solo examinará la validez del título que habilite la poseer al actor;

b) Infracción normativa del artículo 586 del Código Procesal Civil, y artículos 140, 900, 949, 1362 y 1373 del Código Civil, indicando que no se ha analizado acuciosamente los presupuestos que se exigen para que los sujetos activos puedan solicitar el desalojo; y que es un adquiriente de buena fe del predio sub judice, con título habilitante de los propietarios anteriores, conforme a los contratos que ha anexado, los mismos que han sido celebrados según las reglas de la buena fe y común intención de las partes y bajo los principios de tracto sucesivo y de consensualismo, reuniendo los elementos esenciales de todo acto jurídico.

III. CONSIDERANDO:

PRIMERO.- DE LA DEMANDA: Conforme fluye de los presentes actuados, Orlando Huallpacuna Romero (fojas 32) interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria en contra de Geremias Maslucan Jaramillo, con la finalidad que desocupe el inmueble ubicado en la avenida León Velarde sin número, frente a la Plaza de armas del distrito de Iñapari, provincia de Tahuamanu, departamento de Madre de Dios, de un área de mil doscientos treinta y dos metros cuadrados (1,232 m2).

Entre los principales argumentos de su demanda el actor sostiene que adquirió el bien sub judice de María Aparecida Araujo Alves, tal como aparece del contrato de compraventa de fecha uno de octubre de dos mil doce, legalizado ante Juez de Paz letrado, quien a su vez lo había adquirido de Carlinda Do Nascimiento de Souza, quien tenía título posesorio expedido por la municipalidad provincial de Tahuamanu; el demandado ingresó al inmueble producto de la relación que lo vinculaba con María Araujo Alves, dado que aquél ejercía las labores de guardia del predio, sin embargo, pese a los requerimientos notariales el demandado se resiste a dejar el predio, habiendo respondido que el mismo es propiedad del Estado peruano.

SEGUNDO.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: Admitida a trámite la demanda, mediante la resolución número uno de fecha veinte de junio de dos mil trece (fojas 38) el demandado Geremias Maslucan Jaramillo (fojas 61) contesta la demanda señalando que cuando ingresó al inmueble el veinticinco de enero de dos mil uno era un terreno lleno de arbustos y malezas, que posteriormente fue mejorando poco a poco, además nunca tuvo relación alguna con ninguno de los intervinientes en los supuestos contratos de compraventa. Asimismo, Marcelina Rudas Valer (fojas 273) contesta la demanda sosteniendo que, el demandante no tiene ningún título válido que lo legitime para obrar en el presente proceso, el título que pretende ostentar no resulta siendo producto de una transferencia realizada dentro de los cánones de la ley sino uno fraudulento.

TERCERO.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA: tramitada la litis conforme a su naturaleza, el Juez Mixto con Funciones de Juzgado Penal Unipersonal de Iñapari de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios, mediante la Resolución número cuarenta y dos, de fecha uno de diciembre de dos mil catorce (fojas 522) declaró fundada la demanda, en consecuencia ordenó que el demandado Geremias Maslucan Jaramillo y la litisconsorte Marcelina Rudas Valer desocupen y restituyan a favor del demandante el predio objeto de demanda, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento, sosteniendo que, el actor resulta tener el tracto sucesivo para ser titular del predio sub litis conforme acredita con contrato privado de compraventa del lote de terreno reclamado a favor de Orlando Huallpancuna Romero, de fecha uno de octubre de dos mil doce, contrato donde se especifica que la vendedora es poseedora a título de propietario de un lote de terreno ubicado en Iñapari con los linderos que aparecen en dicho documento, derecho que lo acredita con copia original del Contrato de Compraventa otorgada por su anterior propietaria Carlinda Do Nascimiento de Souza de fecha seis de diciembre de dos mil diez y el respectivo certificado de posesión otorgado por la municipalidad provincial de Tahuamanu – Iñapari de fecha tres de marzo de dos mil seis, así también se tiene copias certificadas del impuesto al valor patrimonial predial de los años dos mil seis al dos mil doce, cancelados por el actor; precisa que el demandado Geremias Maslucan Jaramillo no acredita con documento fehaciente su condición de propietario y como tal debe ser considerado precario, la litisconsorte Marcelina Rudas Valer adquirió la propiedad del predio de Geremias Maslucan Jaramillo y Jessica Inafuki que no te tenían la condición de precarios, por tanto dicho título es manifiestamente ilegítimo.

CUARTO.- SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA: apelada la sentencia de primera instancia, la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios expida la sentencia de vista, plasmada mediante la Resolución número cincuenta y uno de fecha tres de junio de dos mil quince, revocando la sentencia impugnada que declaró fundada la demanda (fojas 631); y reformándola declaró infundada la demanda, al considerar que, el demandante nunca adquirió la propiedad del predio materia de venta, pues ninguno de los transferentes la tuvo, sino que lo único que ha recibido en transferencia (venta) sería la posesión del bien; sin embargo el artículo 900 del Código Civil establece con claridad que la posesión se adquiere por la tradición, salvo los casos de adquisición originaria que establece la ley, por ende, para que el contrato refleje veracidad, ha debido existir inmediata posesión del inmueble por el adquiriente del mismo, pues si así no fuere la posesión por tradición dejaría de tener reconocimiento jurídico. El demandante es un poseedor del inmueble, más no necesariamente un propietario del mismo, así tampoco acredita que haya poseído físicamente el predio, además el área posesionada por la demandada es una zona donde no se puede desarrollar ningún proyecto de habilitación urbana o formalización, además indica que en un proceso de desalojo no se puede debatir la legitimidad o no de la adquisición obtenida por un extranjero sobre un predio que se encontraría dentro de la ciudad fronteriza de Iñapari, es decir dentro de cincuenta (50) kilómetros cercados a la frontera con la República de Brasil.

QUINTO.- LA CAUSAL POR INFRACCIÓN NORMATIVA PROCESAL: Existiendo denuncias por infracción normativa material y procesal, corresponde verificar primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadio procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta la resolución recurrida.

SEXTO.- En cuanto se refiere al recurso de casación por la causal de infracción normativa procesal, es necesario señalar, en principio, que el impugnante denuncia: Infracción del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, incisos 3, 5 y 6 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, relacionado con el derecho y principio de la función jurisdiccional al debido proceso, la tutela jurisdiccional efectiva, motivación de las resoluciones judiciales, y la pluralidad de instancia.

Al respecto, debe precisarse que el debido proceso está concebido como la correcta observancia de todas las garantías, principios y normas de orden público que regulan el proceso como instrumento adecuado para la emisión de las decisiones jurisdiccionales, Entre las garantías que debe observarse en relación al debido proceso se considera la adecuada motivación de las resoluciones judiciales, la misma que debe analizarse en el presente caso a fin de determinar si en efecto la decisión impugnada se encuentra adecuadamente motivada o no. En ese sentido, el derecho al debido proceso constituye un conjunto de garantías de las cuales goza el justiciable, que incluye, la tutela procesal efectiva, desarrollado a nivel infra constitucional por el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, la observancia de los principios o reglas básicas y de la competencia predeterminada por Ley, así como la pluralidad de instancias, la motivación, la logicidad y razonabilidad de las resoluciones, el respeto a los derechos procesales de las partes (derecho de acción, de contradicción), entre otros.

SÉTIMO.- Bajo ese contexto dogmático, la causal de infracción normativa procesal denunciada se configura entre otros supuestos en los casos en los que en el desarrollo del proceso, no se han respetado los derechos procesales de las partes, se han obviado o alterado actos de procedimiento o si la tutela jurisdiccional no ha sido efectiva y/o el órgano jurisdiccional deja de motivar sus decisiones o lo hace en forma incoherente, en clara transgresión de la normatividad vigente y de los estadios superlativos del procedimiento.

OCTAVO.- El inciso 6 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, concordante con el artículo 11 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial, consagran el derecho a la pluralidad de instancias, el cual constituye una de las garantías del debido proceso y se materializa cuando el justiciable tiene la posibilidad de poder impugnar una decisión judicial, ante un órgano jurisdiccional de mayor jerarquía y con facultades de dejar sin efecto lo originalmente dispuesto, tanto en la forma como en el fondo; por lo tanto constituye un derecho público-subjetivo incorporado dentro del principio de la libertad de la impugnación.

NOVENO.- De los fundamentos expuestos por el actor en la infracción normativa procesal refiere que la Sala Superior ha expedido un fallo que examina de manera aislada los fundamentos contenidos en su escrito de demanda y en el recurso de apelación, además de interpretar erróneamente el Cuarto Pleno Casatorio Civil plasmado en la Casación número Ucayali, sin embargo, estos argumentos no son suficientes para demostrar que se ha vulnerado el derecho al debido proceso que incluye, la tutela jurisdiccional efectiva, la observancia de los principios o reglas básicas y de la competencia predeterminada por ley, la pluralidad de instancia, la motivación, logicidad y razonabilidad de las resoluciones, máxime si no ha indicado en forma clara y precisa si la sentencia impugnada adolece de motivación o esta es defectuosa, por el contrario de los argumentos esbozados se puede determinar que en realidad viene cuestionando el fondo de la controversia, la que no puede ser analizada a través de una causal in procedendo, sino a través de las causales in iudicando también declaradas procedentes, motivo por el cual esta causa debe ser declarada infundada, sin perjuicio de analizar si el Superior Tribunal ha observado los alcances del IV Pleno Casatorio Civil recaído en la Casación número 2195-2012-Ucayali.

DÉCIMO.- LA CAUSAL POR INFRACCIÓN NORMATIVA DEL ARTICULO 586° DEL CÓDIGO CIVIL Y LOS ARTÍCULOS 140, 900, 949 , 1362 Y 1373 DEL CÓDIGO CIVIL: El artículo 586 del Código Procesal Civil en concordancia con el artículo 196 del acotado texto normativo tiene como premisa que quien pretende el desalojo por ocupación precaria debe acreditar tener la condición de propietario, arrendador, administrador o considere tener derecho a la restitución del predio, mientras que la parte emplazada se encuentra obligada a probar que cuenta con título que ampare o justifique su posesión.

DÉCIMO PRIMERO.- Revisados los autos, se aprecia que la Sala Superior ha procedido a desestimar la demanda sobre desalojo por ocupante precario incoada sobre la base de considerar que el demandante nunca adquirió la propiedad del predio materia de venta, pues ninguno de los transferentes la tuvo, sino que lo único que recibió fue la posesión del bien, sin embargo, no adquirió por tradición.

DÉCIMO SEGUNDO.- No obstante, lo señalado, el Ad Quem no ha tenido en cuenta el tracto sucesivo en virtud del cual el actor refiere adquirió la propiedad del bien sub litis, conforme está acreditado con los siguientes instrumentales:

a) El certificado de posesión otorgado por la municipalidad provincial de Tahuamanu – Iñapari de fecha tres de marzo de dos mil seis que deja constancia que doña Carlina Do Nascimiento de Souza estuvo en posesión predio sub litis, habiendo actuado como propietaria del mismo al haber cancelado incluso el impuesto al valor patrimonial «Declaración Jurada de Autoavaluo» del año dos mil cinco conforme se aprecia de fojas 23, resultando de aplicación la presunción de propiedad prevista en el artículo 912 del Código Civil que precisa que el poseedor es reputado propietario mientras no se pruebe lo contrario.

b) El Contrato de Compraventa otorgado por Carlina Do Nascimiento de Souza a favor de María Aparecida Araujo Alves de fecha seis de diciembre de dos mil diez, (fojas 25), en el cual se indica que la vendedora es poseedora a título de propietario de un lote de terreno en el cercado de Iñapari con los linderos correspondientes que aparecen en dicho documento.

Corresponde precisar que, la posesión de María Aparecida Araujo Alves se encuentra acreditada con la declaración asimilada del demandado Geremias Maslucan Jaramillo, que en su escrito de contestación de demanda expresamente señaló que recién tomó posesión del predio sub litis el veinticinco de enero de dos mil once, sin que medio un justo título, por el contrario, refiere que es posesionario ilegítimo de buena fe.

c) El documento intitulado «Contrato Privado de Compraventa de lote de terreno urbano» de fecha uno de octubre de dos mil doce, (fojas 03 y 04), celebrado por María Aparecida Araujo Alves a favor de Orlando Huallpacuna Romero, en el cual se indica que la vendedora es poseedora a título de propietaria del predio materia de venta.

DÉCIMO TERCERO.- En este orden de ideas, este Supremo Tribunal considera que al expedirse la resolución de vista impugnada, no ha determinado en modo alguno la naturaleza de los referidos contratos privados, que en estricto contienen la transferencia de un derecho real de propiedad, que bien hacen referencia a la posesión, ello se debe a que el predio sub litis es una zona donde no se ha desarrollado ningún proyecto de habilitación urbana o formalización, según el Informe número 081-2013-GEDUR/MR-TAH (fojas 344) y la Resolución Gerencial número 004-2013-GEDUR-MP-TAH (fojas 334), por tanto se tratan de posesiones informales, que consideran al poseedor como propietario, mientras no se pruebe lo contrario.

DÉCIMO CUARTO.- A mayor abundamiento, el artículo 140 del Código Civil señala que el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas, en concordancia con el artículo 1362 del acotado código sustantivo, que refiere que los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes, quedando perfeccionado en el monto y lugar en que la aceptación es conocida por el oferente según lo precisa el artículo 1373 del citado código.

DÉCIMO QUINTO.- Siendo así, en aplicación del principio de buena fe, los contratos deben negociarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes. La común intención de las partes no se puede interpretar en forma distinta a la efectiva declaración de voluntad expresada por las partes en el contrato respectivo, toda vez que ello significaría prescindir de la interpretación objetiva que todo magistrado debe observar de conformidad con el ordenamiento jurídico. Debiendo acotarse que el artículo 949 del Código Civil indica que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

DÉCIMO SEXTO.- En este orden de ideas, en aplicación del artículo 1362 del Código Civil y aplicando las reglas de buena fe y común intención de las partes, el contrato celebrado por el actor con su transferente fue uno de compraventa en virtud al cual adquirió la propiedad del predio sub litis, motivo por el cual el primer presupuesto previsto en el artículo 586 del Código Procesal Civil, por lo que no le resulta exigible lo dispuesto por el artículo 900 del Código Civil, el que está referido a la adquisición de la posesión que no es el caso de autos, correspondiendo seguidamente si los emplazados ocupan el bien sin título o el que tenía ha fenecido.

DÉCIMO SÉTIMO.- Al respecto la Corte Suprema en el IV Pleno Casatorio Civil, recaído en la Casación número 2195-2012-Ucayali, en la consideración 54 ha señalado: «(…) la figura del precario se va a presentar cuando se esté poseyendo sin título alguno, esto es, sin la presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el derecho al disfrute del derecho a poseer – dentro de lo cual, desde luego, se engloba al servidor de la posesión, a quien el poseedor real le encarga el cuidado de un bien, esto es por un acto de mera liberalidad y con carácter gratuito, y que si no atiende el requerimiento del titular para la devolución del bien devendrá en precario (…)» y en la consideración 55 señala que: «El segundo supuesto que contempla la norma es que el título posesorio que ostentaba el demandado haya fenecido, sin precisar los motivos de tal fenecimiento, por lo que resulta lógico concebir que dicha extinción se puede deber a diversas causas, tanto intrínsecas o extrínsecas al mismo acto o hecho, ajenas o no a la voluntad de la partes involucradas; entendiéndose que el acto o el hecho existente, en el que el demandado venía sustentando su posesión, al momento de la interposición de la demanda, ha variado debido a una acto que puede o no depender de la voluntad de las partes, variación que deja de justificar la posesión del demandado y, por ende, corresponde otorgársela al demandado, por haber acreditado su derecho a tal disfrute».

DÉCIMO OCTAVO.- Estando a lo señalado el demandado Geremias Maslucan Jaramillo se encuentra en el primer supuesto previsto por el artículo 911 del Código Civil, esto es, viene poseyendo el bien sub litis sin título, conforme lo ha reconocido en su escrito de contestación de demanda en el que ha referido que ingresó el veinticinco de enero de dos mil once en condición de posesionario ilegítimo, sin embargo conforme se ha indicado en la consideración 41, del IV Pleno Casatorio Civil, Casación número 2195-2012-Ucayali, la posesión será ilegítima cuando se tenga sin título, lo que significa que la posesión ilegítima también puede ser precaria, dado que en el numeral 1 de la parte decisoria del Pleno se indica que: «Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello (…)».

DÉCIMO NOVENO.- Estando a lo expuesto, el demandante tiene la condición de ocupante precario dado que no ha demostrado que tenga un título que legitime la posesión del inmueble reclamado por el actor, en tanto los comprobantes de pago por consumo de agua potable que adjunta no coadyuvan a demostrar que tiene un título el cual es entendido como el acto o circunstancia que justifica la posesión; condición que también tiene la litisconsorte necesaria Marcelina Rudas Valer, pues el documento que adjunta a fojas 246, en virtud del cual alega haber adquirido la propiedad del bien sub litis ha sido suscrito por Geremias Maslucan Jaramillo y Jessica Inafuku Fukuharasu, que no tienen la condición de propietarios, sino que por el contrario el primero de ellos es precario, siendo así el documento que adjunta adolece de nulidad manifiesta resultando de aplicación el artículo 220 del Código Civil.

VIGÉSIMO.- Si bien la citada litisconsorte pretende cuestionar la legitimidad de la adquisición del bien por Carlinda Do Nascimiento de Souza en su condición de extrajera sobre un predio que se encontraría dentro de los cincuenta (50) kilómetros cercanos a la frontera con la República de Brasil, también lo es que este agravio fue desestimado por el Superior Jerárquico precisando que en este proceso de desalojo no se puede debatir esta legitimidad, más aún si en su oportunidad el Estado no solicitó la reversión del predio a su favor, por el contrario al transferir la propiedad a un connacional no resulta de aplicación el artículo 71 de la Constitución Política del Perú.

VIGÉSIMO PRIMERO. – Por lo expuesto la sentencia de vista materia de casación ha incurrido en la causal de infracción normativa del artículo 586 del Código Procesal Civil y de los artículos 140, 900, 949, 1362 y 1373 del Código Civil, por lo que debe ampararse la demanda de desalojo incoada.

VI.- DECISIÓN: Que, estando a las consideraciones que anteceden y configurándose la causal del artículo 386 del Código Procesal Civil, de conformidad con el artículo 396 del Código acotado:

6.1. Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Orlando Huallpacuna Romero (fojas 675); en consecuencia, CASARON la sentencia de vista contenida en la Resolución número cincuenta y uno, de fecha tres de junio de dos mil quince (fojas 631) expedida por la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Madre de Dios; y actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia apelada contenida en la Resolución número cuarenta y dos, de fecha uno de diciembre de dos mil catorce (fojas 522) que declaró FUNDADA la demanda de desalojo por ocupación precaria; en consecuencia ordena que el demandado y la litisconsorte necesaria desocupen y restituyan a favor del demandante el predio ubicado en la avenida León Velarde sin número frente a la plaza de armas del distrito de Iñapari, provincia de Tahuamanu, departamento de Madre de Dios, en el plazo de seis días de consentida o ejecutoriada, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento, con costas y costos.

6.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial «El Peruano», bajo responsabilidad; en los seguidos por Orlando Huallpacuna Romero contra Geremias Masluscan Jaramillo y otra, sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron. Integra esta Sala el Juez Supremo Señor De La Barra Barrera por licencia del Juez Supremo Señor Romero Díaz. Ponente Señora Cabello Matamala, Juez Supremo.

S.S.
MENDOZA RAMÍREZ
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA
YAYA ZUMAETA
DE LA BARRA BARRERA

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