En el Perú tenemos el verdadero desalojo express… pero nadie lo usa

El Decreto Legislativo 1177, “Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del arrendamiento para Vivienda”, fue publicado en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio del 2015 y entró en vigencia al día siguiente.

Este Decreto regula tres tipos contractuales de arrendamiento (en adelante, me referiré de forma conjunta a todos ellos como “los Contratos”), los cuales están pensados exclusivamente para la finalidad de “vivienda”:

  • Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
  • Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra
  • Contrato de arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda.

La particularidad de los Contratos es que deben ser celebrados a través de Formularios. Así, tenemos al FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda), al FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda) y al FUAL (Formulario Único de Arrendamiento – financiero de inmueble destinado a vivienda).

Estos Formularios contienen los términos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran los Contratos, tales como derechos y obligaciones de las partes, las causales de desalojo, la cuenta de abono (número, tipo y moneda de la cuenta) en una entidad del sistema financiero autorizada por la SBS en la que el arrendatario deberá abonar la renta mensual y los demás conceptos complementarios (por ejemplo, el pago de la cuota mensual de mantenimiento o por servicio de agua).

Otra particularidad de estos Formularios es que pueden ser inscritos en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), que es un registro administrativo a cargo del Fondo MIVIVIENDA en el que se inscriben, además, las resoluciones judiciales que dispongan el desalojo, así como información referida a la puntualidad o morosidad del arrendatario en el pago de la renta y conceptos complementarios.

Ahora bien, lo más importante del D.L. 1177 es el “Proceso Único de Desalojo” (“PUD”), que es un proceso de desalojo especial y excepcional que solo aplica tratándose de contratos de arrendamiento suscritos conforme al D.L. 1177. Así, el arrendador que ha suscrito un contrato de arrendamiento al amparo de las disposiciones contenidas en el D.L. 1177 y que pretenda recuperar la posesión del inmueble de manos de su arrendatario, no tendrá que acudir al proceso judicial de desalojo regulado en el Código Procesal Civil, (“CPC”), sino que podrá valerse del PUD.

Las principales características de este PUD, que lo alejan del desalojo general o regular del CPC, son las siguientes:

  1. El Juez competente siempre es el de Paz Letrado (“JPL”), independientemente del monto de la renta acordada entre las partes, con lo cual nunca se llegará hasta la Corte Suprema, ya que el proceso acabará (en caso se plantee apelación) ante el Juez Especializado (primer ahorro de tiempo);
  1. No procede la conciliación extrajudicial (segundo ahorro de tiempo);
  1. No hay Audiencia Única (tercer ahorro de tiempo, pues usualmente la sola programación de la Audiencia en un proceso de desalojo regular puede tardar hasta 6 meses). Por ello, las excepciones y defensas previas que haya planteado el inquilino demandado se resuelven en la misma sentencia (cuarto ahorro de tiempo);
  1. El demandado tiene 5 días para contestar la demanda, y vencido este plazo – haya o no contestado la demanda – el Juez emite sentencia en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad. En efecto, el D.L. 1177 expresamente menciona que “la invocación a la carga procesal no exime al Juez de su responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto” (quinto ahorro de tiempo);
  1. Si se ampara la demanda no es necesario que el demandante solicite el lanzamiento (como ocurre en un desalojo regular), sino que en la misma sentencia el Juez dispondrá el desalojo y el descerraje (sexto ahorro de tiempo), para lo cual se cursará oficio a la Policía Nacional del Perú, debiendo ésta, en el plazo máximo de tres (03) días hábiles desde que fue notificada, prestar la asistencia necesaria (de no hacerlo, el Juez a cargo del proceso de desalojo deberá remitir copias certificadas al Fiscal Provincial de turno para que formalice la denuncia penal correspondiente por la desobediencia incurrida) (séptimo ahorro de tiempo);
  1. El recurso de apelación se interpone dentro del plazo de tres (03) días hábiles y se concede sin efecto suspensivo (octavo ahorro de tiempo). Es decir, el lanzamiento del (ex) arrendatario se produce inmediatamente, y mientras se resuelve su recurso de apelación, el propietario (arrendador) podrá disfrutar de la posesión de su bien.

En conclusión, las diferencias de tiempo entre el trámite del PUD y el desalojo regular del CPC son más que evidentes; si sumamos los plazos comprendidos desde la presentación de la demanda hasta la restitución de la posesión, el PUD tendría que finiquitar como máximo en 20 días. ¡Eureka! El desalojo express (el verdadero) sí existe en nuestro ordenamiento jurídico.

Ahora bien, ¿cuál es la mala noticia? Que no posible aplicar supletoriamente el PUD a contratos de arrendamiento que no están regulados por el D.L 117.

Imaginemos que Juan (propietario) y Pedro (arrendatario) vienen negociando un contrato de arrendamiento sobre un inmueble a efectos de que Pedro lo destine como tienda de abarrotes. Ante la eventualidad de que, llegado el momento de la devolución del bien, Pedro pretenda quedarse más tiempo del acordado, Juan sugiere incorporar en el contrato una cláusula según la cual el futuro (y eventual) proceso de desalojo para la restitución de la posesión deberá tramitarse conforme a las reglas del PUD.  ¿Es factible pactar ello? ¿Un acuerdo de este tipo obligará al Juez que conozca del proceso de desalojo entre Juan y Pedro a tramitarlo conforme a las disposiciones del D.L. 1177?

Lamentablemente, el artículo 2° del D.L. 1177 es claro y categórico cando establece que las disposiciones del D.L 1177 (incluido, como es obvio, el PUD) aplican únicamente para los contratos de arrendamiento con fines de vivienda que sea suscritos en base a dicha normativa:

 “El presente Decreto Legislativo se aplica, de manera específica, al arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda y a los contratos que se suscriban al amparo el presente Decreto Legislativo”. 

Cabe señalar que cuando la norma señala “y a los contratos que se suscriban al amparo del presente Decreto Legislativo”, se está refiriendo al contrato de arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda con opción de compra y al contrato de arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda.

Esto quiere decir que no solo los contratos de arrendamiento con fines distintos al de vivienda no podrán sujetarse al PUD, sino que tampoco podrán hacerlo los arrendamientos de inmuebles que, estando destinados a vivienda, no hayan sido suscritos conforme a la normativa del D.L. 1177, es decir, que no hayan sido suscritos en base a los Formularios y que no hayan sido inscritos en el RAV.

¿Esta situación es reversible? Por supuesto, con una reforma legislativa.

Pero entonces, si ya tenemos regulado al verdadero desalojo express y solo falta incorporar una disposición que permita que, por voluntad de las partes, el PUD pueda ser incorporado a cualquier contrato de arrendamiento (y, en general, a cualquier contrato de mediación posesoria, como lo sería un contrato de comodato, usufructo, superficie, uso, habitación, cesión en uso, administración hotelera, etc.), ¿por qué no se hace?, ¿qué es lo que falta? La respuesta resulta tan obvia que hasta vergüenza da decirla: voluntad política[1].


[1] Este tema, junto a otros de relevante actualidad, están detalladamente desarrollados en mi libro sobre la posesión precaria, de próxima publicación.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.