[VÍDEO] ¿Cuáles son los pactos prohibidos y permitidos en el contrato de compraventa?, por Fiorella Vásquez

La destacada abogada Fiorella Vásquez Rebaza, especialista en derecho inmobiliario, explicó cuáles son los pactos prohibidos en el contrato de compraventa. ¿Cuáles son los pactos permitidos? ¿Cuáles están prohibidos?, son algunas de las respuestas que desarrolló la especialista.


1.- Pactos permitidos 

a) La venta con pacto de retroventa.-

Consiste en el acuerdo por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida.

El vendedor puede desistirse de esta venta de manera incondicionada. En otro términos, no se requiere algún presupuesto para desistir de la venta. Esto lesiona la expectativa del comprador pues en cualquier momento el vendedor puede usar esta clausula para dejar sin efecto el contrato.

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b) La venta con cláusula de reserva de propiedad.-

Solo se aplica cunado el pago se ejecuta en cuotas. El vendedor no pierde la titularidad del bien enajenado en cuotas, hasta que el comprador no cancele la totalidad del precio, con el fin de asegurarse el vendedor su crédito. Si al comprador se le entrega el bien este asume el riesgo de cualquier deterioro del mismo. Con la entrega se transfiere ese riesgo.

c) La venta con cláusula de retracto.-

El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida y reembolsa al comprador la cantidad determinada que estipule o devuelve el precio recibido del comprador. Esto se realiza dentro del plazo estipulado. Ejemplo: 

"Uno de estos copropietarios vende su alícuota, en principio, 
debería avisar a los demás copropietarios para ver si estos desean 
adquirir este bien. El copropietario luego de haber transferido la 
propiedad a este tercero que haya adquirido los derechos y alícuotas 
sobre el bien, puede subrogarse en lugar de este comprador y hacerse 
de bien, y obviamente le va a pagar el precio y demás conceptos que 
estipula el Código Civil a este tercero que ha adquirido, pero le 
da esta facultad de subrogarse en la posición del comprador 
y devenir en copropietario respecto a la alícuota que dejó".

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¿Esto es correcto o no?

Esta figura de retracto busca que la propiedad este en menos manos para facilitar las decisiones en común que se tomen en este predio. Esta figura es cuestionable porque limita la autonomía de las partes para decidir con quién contratar y a quién trasladar la propiedad a favor de este comprador que finalmente con la subrogación lo va a dejar sin efecto.

2.- Pactos prohibidos

a) Mejor comprador o pacto de la preferencia.-

El vendedor puede dejar sin efecto el contrato si consigue una oferta más ventajosa del vendedor, que si bien transfiere la propiedad al comprador, cuando este desee vender la propiedad o transferirla le tendrá que dar aviso al vendedor para que este finalmente decida. 

“No tiene mucho sentido que se limite este derecho de voluntad, no obstante, si hay un impacto económico que justifique la aplicación de esta clausula es viable para las partes. No obstante que el Código, obviamente, lo prohíbe”. 

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