No toda posesión conduce a la propiedad: atención con la servidumbre, por Martín Mejorada

En los últimos días se ha destacado que la posesión de un predio puede convertir al ocupante en propietario, y es verdad. Conforme al artículo 950º del Código Civil, si un poseedor ocupa un bien como si fuera dueño, de manera continua, pacífica, y pública durante 10 años podría adquirir el dominio. Sin embargo, estos requisitos son muy exigentes, no basta estar en el lugar por mucho tiempo sino que la ocupación debe ser reveladora de una aparente propiedad. La apariencia del comportamiento posesorio debe hacer creer a la sociedad que estamos ante el dueño. Por ejemplo, no hay tal posesión si la presencia es informal o precaria en términos materiales, o contraria a las reglas urbanísticas de modo que la misma ocupación informa la falta de titularidad.

Pero no solo hay que cumplir con una posesión muy exigente, sino que existen una serie de otras limitantes que impiden la prescripción de la propiedad, como por ejemplo las normas que prohíben adquirir bienes del Estado a través de este mecanismo. En el caso de los bienes privados del Estado la prescripción de la propiedad está prohibida desde el 24 de noviembre de 2010. Además, la posesión que exige la prescripción supone que el ocupante no haya reconocido o tenido trato sumiso con el propietario original durante el tiempo de la prescripción o incluso después de completado el término.

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Ahora bien, existe otra prescripción que también se sustenta en la posesión, pero no conduce a la propiedad sino a otro derecho llamado “servidumbre”. Este derecho es muy particular y podría tener cierta relevancia para la situación del Club Alianza Lima, según se ha conocido en los medios. La servidumbre es un derecho por el cual un predio queda afectado (predio sirviente) a favor de otro (predio dominante), para servir a la mejor utilización o explotación de este último. El bien sirviente normalmente es colindante al inmueble dominante, y se le usa para que el predio principal tenga una mejor y más valiosa explotación económica. Es indispensable que hayan al menos dos bienes (artículo 1035º del Código Civil). Es el caso de los predios que sirven de paso para llegar a otro, o que son estacionamiento o explanada del bien dominante.

La servidumbre es el único otro derecho real que se puede adquirir por prescripción, mediante la posesión pública de 10 años (artículo 1040º del Código Civil). La diferencia con la prescripción de la propiedad, es que para la servidumbre el poseedor no tiene que actuar como dueño, sino como si tuviera un simple título de ocupación inmediata. No aplican aquí los impedimentos para prescribir, y el reconocimiento o sumisión ante el dueño no corrompen la pretensión. Ciertamente la servidumbre que se gana por esta vía es un derecho perpetuo y gratuito (artículo 1037º del Código Civil). Es decir, el poseedor gana un derecho muy valioso, que en la práctica le concede derechos de explotación similares a la propiedad.

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Así pues, adquirir la propiedad por prescripción no siempre es la única salida, sobre todo cuando su implementación ofrece resistencias de todo orden. Hay que prestarle atención a la servidumbre.