Hace unas semanas se publicó la Casación 9706-2017, Lima Sur de la Sala Constitucional y Social de la Corte Suprema, que resuelve una demanda de “mejor de derecho de propiedad”. Más allá de las curiosas reglas de competencia que hacen que una sala especializada en constitucional resuelva un asunto civil por excelencia, en esta causa la decisión mereció la intervención de siete jueces supremos, que luego del debate expidieron una sentencia sumamente interesante en materia de derechos reales.

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La Corte entiende, en mayoría, que de los títulos confrontados prevalece el que tiene el área y linderos inscritos perfectamente, pese a que el otro título, más antiguo, también está registrado, pero con un área equivocada, que es precisamente el origen de la controversia.

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En todo proceso de “mejor de derecho de propiedad” donde las partes ostentan títulos inscritos, evidentemente hay una superposición de partidas. La superposición surge, entre otras razones, por las imperfecciones que en muchos casos presentan los documentos antiguos, sea en la descripción de linderos o en el área calculada para el polígono. Pese a que un derecho ya está registrado, aparece otro superpuesto que no detecta al primero.  Cuando esto sucede, en el proceso judicial se debe establecer a quién corresponde realmente el dominio, para lo cual se examinan técnicamente los documentos de cada uno.

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Debe prevalecer el título válido y eficaz, que normalmente es el más antiguo. Si el segundo se superpone sin conexión con el primero (sin tracto), es porque en el mejor de los casos este último es ineficaz (quien lo otorgó carecía del derecho), salvo que provenga de una causa más poderosa como la prescripción adquisitiva o la expropiación que arrasan con todo. En el caso que nos ocupa, el título más joven provino originalmente del Estado que inscribió el predio a su nombre, porque creyó que el bien no era de nadie, y luego lo transfirió a un tercero. La contraparte exhibió documentos más remotos, con linderos correctos, pero con fallo en el área consignada (teniendo en cuenta los linderos inscritos, el área era mayor).

La Corte, en mayoría, comete dos errores muy delicados. En primer lugar, renuncia a examinar el detalle técnico del título más antiguo, por el solo hecho que el dato del área incorrecta consignado en el Registro ha permanecido así por varias décadas, como si existiera un plazo para esclarecer los errores de información registral. La verdad es que mientras el dueño conserve la propiedad puede pedir que sus documentos se interpreten correctamente, sea para defender el título ante una controversia (proceso de “mejor derecho de propiedad”) o tan solo para corregirlo (proceso de rectificación de área). Este derecho es imprescriptible ya que forma parte del carácter perpetuo del dominio.

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De otro lado, y quizá esto es lo más importante, la Corte hace prevalecer el título más reciente en base a los principios registrales de publicidad, fe pública, prioridad y oposición de derechos reales. La Sala entiende que el último adquirente, que recibió del Estado, lo hizo en base a la partida inscrita más reciente, y que no tenía cómo saber de las incorrecciones del título más antiguo. ¿Cómo es esto?, si precisamente, en los casos de superposición de partidas el segundo no sabe del primero, pero el primero tampoco sabe del otro.

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El desconocimiento no da lugar a la preferencia en casos de duplicidad de partidas, pues más de uno podría alegar la ignorancia y reclamar el derecho. Por ello la cuestión no se resuelve en base a principios registrales sino mediante el examen de cada título, desentrañando tanto sus defectos materiales, validez y eficacia, es decir, disipando las dudas sobre el alcance material del bien, y si éste se originó lícitamente en quien efectivamente tenía la propiedad. Los principios registrales no se aplican en situaciones anómalas como la duplicidad, de lo contrario nunca habría un solo vencedor.