Los derechos reales en pleno, por Martín Mejorada

Estoy preparando un manual que describe la situación de los Derechos Reales a la luz de los plenos casatorios civiles, teniendo en cuenta que la sentencias expedidas en esta materia son de observancia obligatoria por todos los magistrados de la República.  Se llamará “Los Derechos Reales en Pleno” y está muy avanzado.

Por ahora quiero compartir un apretado resumen de los 4 plenos relacionados con los derechos reales y su importancia práctica para la actividad económica, me refiero al segundo, cuarto, sexto y sétimo.  El octavo también tiene relevancia pero aún no se conoce la decisión.

1.- El Segundo Pleno de fecha del 23 de octubre de 2008 resolvió que los coposeedores pueden adquirir por prescripción el inmueble que ocupan, si cumplen los requisitos de la usucapión previstos en el artículo 950 del Código Civil, es decir poseer como propietarios, de manera pacífica, pública y continua por 10 años. El resultado será el nacimiento de una copropiedad.

La parte resolutiva de la sentencia no lo dice expresamente, pero se entendería que esta copropiedad surge en participaciones iguales para cada condómino, en aplicación de la presunción prevista en el artículo 970 del Código Civil. Sin embargo, creo que en los casos concretos podría ocurrir perfectamente que pese a la concurrencia de poseedores, la ocupación o comportamiento de ellos no tenga la misma dimensión y que por ejemplo uno posea con mayor intensidad que el otro, pagando mas impuestos o extrayendo mas frutos, lo que podría dar lugar a una adquisición de la propiedad en porcentajes diferenciados.

2.- El Cuarto Pleno de fecha 13 de agosto de 2012 definió la “posesión precaria” a afectos del proceso de desalojo, acogiendo por mayoría una la tesis funcional. Si bien el pleno señala con toda precisión los casos en los que se entenderá que un poseedor es precario y que merece el lanzamiento por la vía del desalojo (destacando aquellos supuestos mas conocidos como el del ocupante con contrato vencido, contrato resuelto por incumplimiento o constructor sin autorización), es importante destacar que el pleno profundizó en las situaciones mas recurrentes que hasta ese momento solían invocarse para evitar la desocupación.

La Corte entendió que el contenido del “poseedor precario” estaba inevitablemente relacionado con la vía procedimental del desalojo, y que por esa razón solo tenía dicha calidad aquel poseedor cuya obligación de entregar el bien  resultaba clara en la escena de un proceso sumario como el desalojo, donde la actividad probatoria está claramente limitada. Si la verificación del derecho sobre el bien requiere de un examen amplio, el poseedor no es precario y tendrá que ventilarse la cuestión en una vía mas lata.

Es cierto que después de este pleno se produjo una reunión de las cortes superiores del Perú, sin carácter vinculante, que ha generado cierta confusión a partir de vincular la calidad de poseedor precario con la competencia del juez que conoce del desalojo, siendo que nada de eso emana del Cuarto Pleno ni de la ley procesal.

3.- El Sexto Pleno es del 3 de enero de 2013 y trata sobre garantías. Aun cuando se centra en aspectos procesales de la ejecución hipotecaria, destaca del precedente la orden de acompañar a la demanda de ejecución, documentos muy exigentes que acrediten el monto de la deuda materia de cobro, en especial cuando se trata de garantías que aseguran obligaciones determinables o abiertas.

Esta mención tiene una importancia singular para las empresas del sistema financiero porque indirectamente se reconoce la subsistencia de la “garantía sábana”, pese a que ella fue retirada de la Ley de Bancos en el año 2006. Por vía de interpretación resucita la garantía abierta, lo que permite darle sustento a las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas, con la sola mención de que aseguran el pago de toda deuda que surja entre las partes.

4.- Por último, el Sétimo Pleno del 5 de noviembre de 2015, define la preferencia entre el propietario que no inscribió su título y un acreedor embargante que sí registró la medida cautelar que aseguraba su crédito en cobranza. Esto se vio en el marco de un proceso de tercería.

La Corte aplicó el segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil para declarar que siendo la propiedad un derecho real debe primar sobre un derecho de crédito como el embargo, aun cuando no se haya registrado.  Sin embargo, el pleno es muy exigente con quien busca la liberación de la medida cautelar, disponiendo que ello solo es posible si acompaña documento de fecha cierta que demuestra que compró ante del embargo, e incluso le impone al juez la obligación de profundizar la investigación en caso de duda sobre el particular.