Ley de desalojo con intervención notarial y ejecución judicial, por el notario Leandro Spetale Bojorquez

Resumen: El presente artículo expone los hechos precedentes y antecedentes legislativos, analiza las principales expresiones, las causales y el procedimiento regulado en la Ley 30933, “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”, y finalmente incluye un balance crítico sobre de dicha norma.

Abstract: This article exposes the preceding facts and legislative history, analyzes the main expressions, the causes and the procedure regulated Law 30933 called “Law that regulates the special eviction procedure with notarial intervention”, finally includes a critical balance on said rule.


Sumario: 1. Antecedentes, 2. La cláusula de allanamiento a futuro, 3. El régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, 4. La Ley 30933, 5. Finalidad de la Ley 30933, 6. Objeto de la Ley, 7. Competencia, 8. Requisitos, 9. Causales, 10. Procedimiento ante notario, 11. Trámite judicial del lanzamiento, 12. Conclusiones.


1. Antecedentes

Para nadie es un secreto que los procesos judiciales en nuestro país son sumamente lentos debido a una serie de factores como la excesiva carga procesal, la falta de recursos y de talento humano y la desidia del Poder Judicial.

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Asimismo, por obra de malos abogados que entorpecen y retardan los procesos con cuanto artificio legal está a su alcance, y debido a la informalidad de los propios ciudadanos, que celebran contratos de arrendamiento verbalmente, o con quien no está facultado legalmente para arrendar (un copropietario arrienda la integridad del inmueble sin autorización de los demás copropietarios), simulan contratos de cesión a título gratuito o simulan una merced conductiva menor a la real para evadir o eludir impuestos.

Todos estos factores generan que un proceso de desalojo en el Perú demore más de cuatro años[1], afectando los derechos de los propietarios la economía del país y beneficiando a los arrendatarios incumplidores.

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2. La cláusula de allanamiento a futuro

Existen varios intentos para solucionar esta problemática. Recordemos que mediante Ley 30201 (28|04|2014), se modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, y se estableció que arrendador y arrendatario podían pactar la cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del bien por dos causales: primero, conclusión del plazo del contrato, y, segundo, resolución por falta de pago. En estos casos el arrendador presenta su demanda ante el juez, quien notifica al arrendatario para que en el plazo de seis días acredite: i) la vigencia del plazo del contrato, o ii) el pago de la merced conductiva, vencido el plazo si el arrendatario no acredita ninguno de los dos supuestos el juez debía ordenar el lanzamiento en 15 días hábiles.

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Adicionalmente, el artículo 1 de la Ley 30201 creó el “Registro de deudores judiciales morosos”, que permite a solicitud del ejecutante registrar al arrendatario deudor en dicho registro, como medida de sanción y para alertar a otros potenciales arrendadores. Sin embargo, esta herramienta prácticamente no está siendo utilizada; han transcurrido casi cinco años desde la entrada en vigencia de dicha norma y los procesos de desalojo siguen igual de lentos.

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3. El régimen de promoción del arrendamiento para vivienda

Posteriormente, se crea este régimen especial mediante Decreto Legislativo 1177 (18|07|2015), que crea el “Registro administrativo de arrendamiento para vivienda”, el “Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA)” y el “Proceso único de ejecución de desalojo”, que se aplican única y exclusivamente para inmuebles destinados para vivienda, que en resumen consiste en formular la demanda ante el juez, quien notifica al arrendatario para que en el plazo de cinco días acredite: i) la vigencia del contrato, ii) la cancelación de las rentas, o iii) el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiere sido requerida en el proceso, también el arrendatario puede formular excepciones y defensas previas, luego de lo cual en un plazo máximo de tres días el juez debe emitir sentencia bajo responsabilidad.

Durante el tiempo de vigencia de esta norma mi persona como notario jamás ha certificado firmas en un “FUA”, tampoco lo han hecho notarios de distintas ciudades del país, pese a haber brindado la información y explicado los beneficios al público usuario. Y es que los ciudadanos se resisten a suscribir un contrato de arrendamiento en un formulario, pues les resulta ajeno y foráneo a nuestras costumbres y tradiciones jurídicas y pragmáticas. Así, este régimen especial no ha tenido acogida.

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4. La Ley 30933

El 23 de noviembre de 2018 el Poder Ejecutivo presentó ante el Congreso el proyecto de ley 3663/2018-PE, que fue aprobado por el Pleno del Congreso de la República de fecha 10 de marzo de 2019 con 77 votos a favor, promulgado por el Ejecutivo el 23 de abril de 2019 y publicado en el diario oficial El Peruano el 24 de abril de 2019, mediante la Ley 30933, “Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”.

La Ley 30933 que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial “…subsume y supera dos iniciativas legislativas anteriores, consistentes en:

1. El Proyecto de Ley 3312/2018-CR (07/09/18)que proponía el desalojo notarial, con auxilio de la fuerza pública para la ejecución del desalojo en los bienes ocupados por arrendatarios o subarrendatarios morosos o cuyos contratos han vencido; y,

2. El Proyecto de Ley 3643/2018-CR (21/11/18) que proponía establecer un régimen especial facultativo que autoriza el procedimiento expeditivo de restitución del inmueble al arrendador; además su aplicación sería sobre inmuebles cuyo alquiler mensual sea igual o mayor a media UIT o cuyo valor de auto avalúo sea igual o mayor a 40 UIT; teniendo como requisito o premisa que las partes, arrendador y arrendatario, se sometan expresa y previamente a lo que denominaba un “desalojo consensuado”[2].

5. Finalidad de la Ley 30933

El Estado a través de esta norma busca dar celeridad a los procesos de desalojo es una obviedad, no obstante la ley también persigue otros fines importantes como los siguientes:

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  1. Formalizar el arrendamiento de inmuebles. El Estado ha identificado que el arrendamiento de inmuebles es una actividad que genera gran movimiento económico que escapa al control gubernamental, por lo que su formalización le resulta sumamente conveniente. La misma preocupación debería también evidenciarse en otras actividades como el comercio informal por ejemplo, en fin, la formalización reduce los potenciales problemas jurídicos, mejora la competitividad, brinda acceso al sistema financiero, y amplía la recaudación tributaria, todo lo cual resulta necesario en torno al arrendamiento.
  2. Incrementar la recaudación tributaria. La economía peruana se ha retraído notablemente luego del boom minero, el gasto público incluida la enorme planilla del Estado y los costosos programas sociales populistas –creados y por crearse–, hacen peligrar la estabilidad de la Caja Fiscal. Entonces, el gobierno está identificando a que sectores aún puede exprimir como es el caso de los arrendadores.
  3. Corregir distorsiones del mercado de arrendamiento de inmuebles. Un arrendador se enfrenta a un terreno muy inestable, esperar que su arrendatario resulte puntual, responsable y cuidadoso. Ese es el sueño de todo arrendador, pero si el arrendatario no paga la renta empieza la pesadilla del arrendador, quien no cuenta con el dinero que le debía producir su inmueble, pero además debe afrontar el pago del mantenimiento, arbitrios, abogados, aranceles judiciales, tiempo del proceso, el deterioro de su salud por la preocupación y ansiedad, y todo ello durante los largos años que demore el Poder Judicial en desalojar al inquilino moroso. Esta inestabilidad genera distorsión y sobrecostos en el mercado de arrendamiento de inmuebles.
  4. Aplicación del Programa “Renta Joven”. El Estado necesita preparar las condiciones adecuadas para la aplicación del programa de subsidios denominado “renta joven”, cuyo proyecto de ley ha sido aprobado por el Congreso el 11 de abril de 2019, y consiste en que el Estado –con el dinero de los contribuyentes y en perjuicio de la alicaída caja fiscal– va a subsidiar durante 5 años parte de la renta por alquiler de departamentos a personas de escasos recursos que tengan entre 18 y 40 años de edad.
  5. Celeridad en los procesos de desalojo. Es necesario corregir los abusos de inquilinos incumplidores que aprovechan las fallas del sistema judicial que les permite –sin sanción alguna– usar un inmueble ajeno sin pagar contraprestación alguna durante los largos años que demore el desalojo. Esta situación se torna común en el mercado de arrendamiento de inmuebles, y genera problemas sociales, económicos y jurídicos que el Estado está llamado a solucionar.

6. Objeto de la Ley

La Ley 30933 tiene como objeto establecer y regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de Notario y con ejecución judicial (art. 1).

7. Competencia

El notario de la provincia donde se encuentra el inmueble es competente para constatar las causales de desalojo (vencimiento del plazo del contrato o incumplimiento del pago de la renta, art. 7). Hacemos notar que la norma no otorga al notario la facultar de resolver una controversia, sino que limita su actuación a constatar la existencia o no de las causales. Al respecto, el profesor Fort Ninamancco sostiene que en caso de presentarse una oposición el asunto se vuelve contencioso y no podría ser resuelto por el notario, pues el notario no resuelve conflictos al no existir “jurisdicción notarial”, conforme al artículo 139 inciso 1 de la Constitución.

Efectivamente, dicho artículo regula la unidad y exclusividad de la función jurisdiccional que está a cargo del Poder Judicial y excepcionalmente del fuero militar y del arbitral. Actualmente no existe una “jurisdicción notarial” pero nada obsta que en el futuro pueda crearse una jurisdicción notarial y transferirse determinadas competencias al notariado, más aun considerando la crisis del sistema judicial y arbitral, y teniendo en cuenta que la competencia notarial en asuntos no contenciosos -que en su momento generó enérgicas críticas y fue censurada por anticonstitucional- hoy día constituye una experiencia peruana exitosa que está siendo copiada por diversos países.

Volviendo al tema, la Ley 30933 no faculta al notario a resolver una controversia. Es más, resolver una controversia con relevancia jurídica implica realizar el análisis de una disputa de posiciones fácticas y jurídicas divergentes, procediendo a valorar -tasación- los medios probatorios que generen convicción sobre una u otra posición, aplicar el derecho que corresponda al proceso aunque no haya sido invocado por las partes, y finalmente la emisión de una sentencia que ponga fin a la controversia.

En el caso del desalojo notarial, el notario no valora medios probatorios, se limita a constatar si existe una ampliación del plazo del contrato o el pago de la renta (para ello el notario solo puede considerar la renovación del plazo del contrato, art. 8.3. a), o la constancia de transferencia o depósito de la renta en la cuenta bancaria fijada en el contrato, art. 7.2.). El notario no emite una sentencia sino un acta no contenciosa, documentos que son diferentes en estructura y en esencia. Por todo lo mencionado, el notario propiamente no resuelve ni valora medios de prueba, no resuelve una controversia jurídica, sino que su actuación está limitada a constatar.

Contribuye a esta opinión el hecho de que las partes se han sometido voluntaria y expresamente al régimen regulado por la Ley 30933 y todas sus disposiciones, entre ellas el arrendador queda facultado solo a solicitar el desalojo por vencimiento del plazo o falta de pago de la renta, no viabiliza la posibilidad de sustentar otra causal. De igual manera, el arrendatario solo puede oponerse sustentando la renovación del plazo, el pago de la renta, o el incumplimiento de las formalidades (art. 8.3). Entonces, una oposición sustentada por el arrendatario en otra causal no es válida, no podrá ser admitida en el procedimiento notarial, valorada, ni resuelta, simplemente será descartada de plano.

Al respecto, Mario Romero Valdivieso, refiere que “Este tipo de contrato es voluntario. La duración puede verificarse en este documento y en el contrato ambas partes han señalado en qué cuenta se deposita la renta. Si el notario verifica que no hay un abono, extiende un acta dando cuenta de que se ha cumplido esta causal. La ley señala que efectivamente hay una oposición válida solo si hay una prórroga del contrato o si se acredita el pago que el arrendador dice que no se hizo. En otro supuesto, no hay lugar a una válida oposición”.

¿Y qué sucedería si una tercera persona que no es parte en la relación jurídica contractual formula oposición? Pues la ley no regula ese supuesto (ni lo acepta ni lo prohíbe). Para llenar dicho vació legal debemos aplicar supletoriamente la Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos N° 26662, cuyo artículo 6[3] faculta a presentar oposición a alguno de los “interesados”. No se trata de cualquier persona, sino de aquella que reúna los siguientes requisitos: i) interés, que puede ser económico o moral, y,ii) legitimidad, ser parte material de la relación jurídicacontractual –arrendamiento–. Entonces la oposición formulada por tercera persona sin interés y legitimidad resulta inadmisible de plano.

Respecto a la competencia del Juez parece no haber discordia, siendo competente para ordenar y ejecutar el lanzamiento el Juez de Paz Letrado del distrito donde se ubica el inmueble (arts. 2, y 7.2).

8. Requisitos

No cualquier contrato de arrendamiento está dentro del marco de la Ley 30933, pues necesariamente debe cumplir los siguientes requisitos de procedibilidad (arts. 4 y 5):

  1. Individualizar inequívocamente el inmueble. El contrato debe especificar el inmueble o la porción que es materia de arrendamiento con la mayor precisión posible (área, lineros, piso, ubicación, dirección, uso, etc.), la norma no exige que el inmueble esté inscritoen la SUNARP ni que esté independizado.
  2. Que las partes –arrendador y arrendatario- suscriban el contrato mediante “FUA”-que no tiene mayor uso en nuestro sistema jurídico- o escritura pública, de optarse por la escritura pública el inmueble puede estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines, es decir su aplicación es para todo tipo de inmuebles sin quedar restringido a viviendas como sucede con el Decreto Legislativo N° 1177;ello es positivo y combate la enorme informalidad que existe en nuestro país, porque es obligación del Notario controlar los aspectos de forma y fondo de todos los actos y contratos que ante él se realizan (identidad de la partes, DNI, votaciones, biométrico, titularidad de la propiedad, facultad para arrendar, etc.) con lo cual se dota de estabilidad y solidez jurídica a los contratos de arrendamiento, disminuyendo sustancialmente las causales de invalides, nulidad o anulabilidad; respecto de los costos notariales debo manifestar que elevar a escritura pública un contrato de arrendamiento en promedio cuesta S/ 250 suma que resulta bien invertida si consideramos las ventajas,los menores costos en abogados, en aranceles judiciales y en tiempo que la ley 30933 ofrece al arrendador, en ese sentido opina Vega Mere Yuri en la revista virtual La Ley al manifestar que “el mayor costo compensa largamente los menores plazos”.
  3. El contrato debe contener una cláusula de allanamiento futuromediante la cual el arrendatario se allana para la restitución del inmueble por vencimiento del plazo, o por falta de pago de la renta; en este punto considero que la norma pudo haber incorporado esta cláusula ipso iure en todos los contratos independientemente de la voluntad de las partes y sin necesidad de incluir expresamente esta cláusula.
  4. El contrato debe contener una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido en la ley 30933 ante la configuración de las causales de desalojo; opino lo mismo que en el punto anterior con el añadido que las partes por desconocimiento o asesoramiento inadecuado no van a incorporar esta cláusula con lo cual tampoco podrán acogerse a los beneficios de esta norma.
  5. Se debe consignar el número, tipo y moneda de la cuenta bancaria donde se realizarán los pagos de la merced conductiva;de esta forma se hace obligatoria la bancarización del pago de la renta quedando proscritos los pagos en efectivo, ganan los bancos,pierden los ciudadanos que asumen los sobrecostos bancarios, permite al Estado conocer los ingresos por rentas de primera categoría para elevar la recaudación tributaria, y lamentablemente excluye a los ciudadanos que radican en lugares donde no existen bancos.

En el caso de contratos de arrendamiento celebrados antes de la vigencia de la ley 30933, las partes pueden acogerse a esta ley mediante una adenda cumpliendo con las formalidades y requisitos detallados anteriormente (Disposición complementaria transitoria única).

9. Causales

La Ley 30933 no se aplica a todas los supuestos de desalojo regulados en el Código Civil y Código Procesal Civil (ejemplo, por subarrendar el bien) pues taxativamente establece dos causales: i) vencimiento del plazo del contrato, y ii) incumplimiento del pago de la renta acordada en el contrato, si el contrato no regula la cantidad de cuotas que generan incumplimiento se aplica el artículo 1967 del Código Civil[4].

10. Procedimiento ante notario

Antes de iniciar el procedimiento, el arrendador deberá remitir una carta notarial al arrendatario requiriendo la restitución del bien y señalando la causal (art. 6.2.). Luego de ello presenta una solicitud ante el notario de su elección adjuntando la escritura pública de arrendamiento y la carta notarial precitada (art. 6).

Según el art. 8 el notario constata que la solicitud cumpla con los requisitos de procedibilidad y documentos adjuntos. De estar conforme notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio señalado en el contrato para que dentro del plazo de cinco días acredite no estar incurso en la causal invocada en la solicitud.

El arrendatario solo puede formular oposición acreditando: i) que el plazo del contrato ha sido renovado o prorrogado mediante documento que cumpla con las mismas formalidades del contrato primigenio, ii) que ha realizado el pago de la renta a la cuenta bancaria fijada en el contrato, mediante el recibo o constancia bancaria correspondiente, dicho pago debe ser de fecha previa a la recepción de la carta notarial de requerimiento de restitución del bien (art. 6.2.); y iii) el incumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley 30933.

Trascurrido el plazo para oponerse, el notario constata si configura o no la causal invocada en la solicitud. En este punto aprecio un defecto de redacción en la norma al regular:

8.4. El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo señalado en el numeral 8.2. del presente artículo, constata si se configura alguna de las causales…

Literalmente pareciera que sin respuesta del arrendatario el notario no podría constatar si se configuran las causales de desalojo. Para evitar ello la norma debe ser categórica, precisando “con o sin la respuesta” o alguna fórmula similar que permita al notario constatar las causales con la respuesta dentro del plazo, o sin respuesta alguna vencido el plazo. Tal como está redactada la norma surgen pretextos para sostener que si el arrendatario no presenta respuesta alguna la constatación notarial y la continuación del trámite quedan bloqueados.

El notario extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del plazo del contrato o de la falta de pago de la renta y declarando la procedencia del desalojo. Dicha acta constituye título ejecutivo especial para proceder al lanzamiento, luego el notario remite copia legalizada del expediente al Juez de Paz competente (art. 8.4). En caso que no se configure alguna de las causales establecidas en la Ley el notario da por finalizado el trámite. Lo mismo sucede si las partes acuerdan la finalización del trámite (art. 8.5).

11. Trámite judicial del lanzamiento

El interesado formula una solicitud de lanzamiento dirigida al juez, con firma de abogado y adjuntando la tasa judicial respectiva, que es remitida por el notario al Poder Judicial junto con la copia legalizada del expediente notarial. En el plazo de tres días hábiles el juez competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial de lanzamiento, la orden de descerraje de ser necesario, y oficia a la Policía Nacional del Perú para que preste asistencia y garantice la ejecución del desalojo. Culminado el lanzamiento el interesado puede solicitar ante el mismo juez el pago de los costos y costas del proceso, así como los costos de los servicios notariales (art. 9).

Balance de la norma

Favorable Desfavorable
Fomenta la formalidad y estabilidad jurídica de los contratos de arrendamiento, disminuyendo los cuestionamiento y litigios sobre la validez, nulidad, anulabilidad de dichos contratos. El defecto de redacción del artículo 8.4. de la ley, según se ha explicado precedentemente.
Constituye una herramienta jurídica que permite agilizar el procedimiento de desalojo, en tanto y en cuanto arrendador y arrendatario se sometan a la ley 30933 y cumplan las formalidades allí establecidas. El cumplimiento de formalidades innecesarias que podrían haberse evitado como la incorporación textual de la cláusula de allanamiento y la cláusula de sometimiento expreso.
Reduce sustancialmente los costos que asume el arrendador ante un eventual procedimiento de desalojo. La bancarización del pago de la renta, difícilmente podrá realizarse en aquellos lugares donde no existen bancos, lo cual excluye a los ciudadanos de dichos lugares para acogerse a los beneficios de esta ley.
Reduce el perjuicio para el arrendador en lo concerniente a la falta de pago de la renta, y los sobrecostos como el pago del mantenimiento, arbitrios, abogados, aranceles judiciales, tiempo del proceso, el deterioro de su salud, etc. No aplica para arrendamientos con opción de compra, ni para el arrendamiento financiero.
Contribuye a corregir las distorsiones del mercado de arrendamiento de inmuebles, e impulsa los proyectos inmobiliarios destinados para alquiler.  

 

12. Conclusiones

  1. Los procesos judiciales de desalojo en el Perú demoran más de cuatro años en promedio, afectando los derechos de los propietarios, la economía del país y beneficiando a los arrendatarios incumplidores.
  2. La problemática referida en el ítem anterior viene siendo afrontada por el Estado mediante la emisión de varias normas como la Ley 30201 que modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, el Decreto Legislativo 1177 que creó el “Régimen de promoción del arrendamiento para vivienda” (en la práctica no han logrado resolver el problema), y actualmente la Ley 30933.
  3. La Ley 30933 persigue varias finalidades: i) formalizar el arrendamiento de inmuebles, ii) incrementar la recaudación tributaria, iii) corregir las distorsiones del mercado de arrendamiento de inmuebles, iv) aplicación del Programa “Renta Joven”, v) celeridad en los procesos de desalojo, entre otros.
  4. La Ley 30933 no faculta al notario a resolver conflictos de intereses con relevancia jurídica, sino que limita su actuación a constatar los aspectos formales y la existencia o no de las causales de desalojo.
  5. Aquellas personas que deseen acogerse a la ley 30933 deberán celebrar sus contratos de arrendamiento cumpliendo todas las formalidades establecidas en dicha norma.


[1] Según el Centro de Investigaciones Judiciales del Poder Judicial, los procesos de desalojo por ocupante precario demoran cuatro años y tres meses.

[2] Gonzales (2019).

[3] Artículo 6.- “Consentimiento unánime.- Es requisito indispensable el consentimiento unánime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento de la tramitación manifiesta oposición, el notario debe suspender inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad.”

[4] Artículo 1967. “El contrato de arrendamiento puede resolverse:1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos (…)”.