El desalojo es una acción judicial, que tiene por objeto recuperar la posesión de un inmueble. Este proceso de desalojo, tiene por efecto que la persona que este ocupando el bien y no quiera devolver de forma pacífica el inmueble, a través de una sentencia judicial, el juez lo va conminar a que desocupe o entregue el inmueble.
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Estas son las causales que pueden ser aplicables al desalojo:
- Desalojo por vencimiento de contrato.
- Desalojo por falta de pago.
- Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro.
- Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177.
- Desalojo por ocupación precaria.
El desalojo por ocupación precaria tiene su reglamentación en el Cuarto Pleno Casatorio Civil [Casación 2195-2011, Ucayali]. Según el Código Civil la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título de posesión o cuando el que tenia ha fenecido. Para que prospere la acción tiene que contar con estos tres presupuestos:
1. Que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación solicita.
2. Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante y el emplazado.
3. Que para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte emplazada.
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Sumario:
Acuerdos Plenarios:
1. IV Pleno Casatorio Civil: Desalojo por ocupación precaria [Casación 2195-2011, Ucayali]
2. Pleno Jurisdiccional Civil de Chiclayo: Acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo exprés
Sentencias civiles:
1. Padres desalojan por ocupantes precarios a sus cinco hijos [Casación 4742-2017, Cusco]
2. Al existir dudas sobre la validez de la resolución contractual no procede desalojo por precario [Casación 1663-2017, Lima]
3. ¿Procede desalojo por precario a quien adquirió el bien por prescripción adquisitiva de dominio? [Casación 575-2017, Tacna]
4. Conozca los tres presupuestos para ganar demanda de desalojo por ocupación precaria [Casación 244-2017, Lima]
5. Se suspende desalojo cuando calidad del título se está discutiendo en proceso contencioso administrativo [Casación 3902-2016, Tacna]
6. Minuta con firma notarial falsificada no afecta validez del acto jurídico [Casación 3799-2016, Arequipa]
7. ¿Proceso de nulidad de acto jurídico impide el desalojo por precario? [Casación 4373-2015, Junín]
8. Presupuestos para demandar desalojo por ocupación precaria [Casación 2156-2014, Arequipa]
9. Establecen requisitos indispensables para ganar demanda de desalojo por ocupación precaria [Casación 3702-2016, Tacna]
10. Constituye motivación insuficiente no tener en cuenta el IV Pleno al analizar legitimación para incoar demanda de desalojo por ocupante precario [Casación 225-2016, Lima]
11. Procede desalojo pese a haber adquirido inmueble por prescripción o haber realizado construcciones sobre el bien [Casación 1532-2016, Loreto]
12. Desalojo: No se requiere título posesorio de fecha cierta para oponerse a la demanda [Casación 3417-2015, Del Santa]
13. ¿El exconviviente de la propietaria puede puede ser considerado ocupante precario? [Casación 2129-2017, Lima Norte]
14. No constituye título que justifique la posesión la sentencia de prescripción adquisitiva que no tiene la calidad de cosa juzgada [Casación 3578-2012, Lima]
15. ¿Hijo del copropietario puede ser desalojado por posesión precaria? [Casación 2521-2016, Lima Norte]
16. Familiares directos no pueden ser desalojados según la Constitución [Casación 4425-2015, Lima Este]
17. Aunque no se haya independizado edificación prevalece el testamento que otorga un piso a cada hijo [Casación 4465-2016, Lima Norte]
18. Valoración de la posesión precaria a la luz del IV Pleno Casatorio [Casación 2724-2016, Arequipa]
19. No cualquier documento ofrecido como prueba puede ser considerado título que justifica la posesión [Casación 3346-2012, Lima]
20. Mediante testamento sí se puede dividir bienes aunque predio no esté independizado en Registros Públicos [Casación 189-2017, Lima Norte]
21. Acto jurídico celebrado por «falsus procurator» es ineficaz frente al falso representado, pero no frente a terceros [Casación 1135-2013-Lima]
22. No procede accesión sin antes haberse determinado titularidad del bien [Casación 328-2014, Callao]
23. Concurrencia de acreedores no es aplicable a casos de mejor derecho de propiedad ni transferencias múltiples [Casación 3312-2013, Junín]
24. Mejor derecho a la propiedad tiene como fin emitir sentencia declarativa [Casación 3805-2015, Lima Este]
25. Desalojo: ¿se puede cuestionar que el predio fue adquirido por un extranjero dentro de los 50 km de frontera? [Casación 4459-2015, Madre de Dios]
26. La importancia de la posesión para determinar la buena fe del adquiriente de bienes incautados por presunto origen delictivo [Casación 2147-2013, Lima]
27. Propiedad de la edificación no debe ser discutida en el proceso por ocupación precaria [Casación 4069-2016, Ventanilla]
28. Deuda ínfima no justifica que acreedor retenga el inmueble del deudor [Casación 4198-2012, Junín]
29. Tres presupuestos necesarios para que prospere una demanda por ocupación precaria [Casación 3736-2016, Arequipa]
30. ¿Es precario el arrendatario que paga el alquiler luego de vencido el contrato? [Casación 908-2016, Del Santa]
31. Se configura la precariedad cuando se cursa carta notarial que da por fenecido el servicio de guardianía [Casacion 389-2016, Ica]
32. Ocupante de bien que forma parte de masa hereditaria no es precario [Casación 2706-2016, Lima Este]
33. Fuerza vinculante de plenos casatorios aplican desde el día siguiente de su publicación [Casación 1218-2016, Lima Norte]
34. Cláusula resolutoria no surte efectos si la notificación no fue conocida por la otra parte [Casación 1725-2016, Lima Este]
35. Comprador no se convierte en precario si vendedor resolvió contrato sin cumplir formalidades de ley [Casación 4980-2015, Lima Sur]
36. Es nula la resolución que rechaza escrito presentado por abogado no habilitado [Casación 2155-2015, Lima Norte]
37. Se podrá desalojar a propietario originario a pesar de simulación de compraventa [Casación 1264-2015, Amazonas]
38. No es poseedor precario quien ostenta contrato preparatorio de compraventa [Casación 1741-2014, Lima]
39. Resolución de desalojo deviene en inejecutable si demandada es declarada propietaria en proceso de prescripción [STC 02414-2014-PA]
40. Diferencias entre posesión ilegítima y precaria [Casación 3520-2006, Lima]
41. ¿Cuáles son las diferencias entre acción reivindicatoria y desalojo? [Casación 2160-2004, Arequipa]
42. Desalojo: relación de parentesco entre las partes no legitima la ocupación del precario [Casación 2078-2020, Lima]
43. Sobrinas no pueden ser desalojadas por su tía si copropietario les autorizó el uso del inmueble [Casación 2169-2017, Lima Sur]
44. Ruptura de la convivencia no quiebra la extensión del derecho de uso y habitación sobre inmueble [Casación 1984-2017, Lima Sur]
45. Exconviviente e hijo de poseedor fallecido justifican su posesión en derecho de uso y habitación [Casación 3149-2017, Lima]
46. Hermano no puede ser desalojado si testamento sirve como título para justificar su posesión [Casación 5723-2019, Apurímac]
Acuerdos Plenarios
• IV Pleno Casatorio Civil: Desalojo por ocupación precaria [Casación 2195-2011, Ucayali]
Doctrina jurisprudencial vinculante:
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
3. Interpretar el artículo 585° del Código Procesal Civil, en el sentido que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911° del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.
4. Establecer, conforme al artículo 586° del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no sólo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció.
5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes:
5.1 Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y 1430° del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.
5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704° del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700° del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el ontrato sino que, por imperio de la ley, se sume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
5.3. Si en el tramite de un proceso de desalojo ,la invalidez absoluta y evidente del titulo posesorio, conforme lo prevé en el Código Civil, sólo analizará en la parte considerativa de la sentencia —sobre la nulidad manifiesta del negocio jurídico—, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.
5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708° del Código Civil.
5.5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo —sea de buena o mala fe—, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente.
5.6. La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble.
6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.
7. En lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601° del Código Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión ¡nterdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación de su bien.
• Acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo express [Pleno Jurisdiccional Chiclayo]
Acuerdo plenario: El Pleno acordó por MAYORÍA que “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el Juez debe declarar de plano su improcedencia”.
Sentencias civiles
• Padres desalojan por ocupantes precarios a sus cinco hijos [Casación 4742-2017, Cusco]
• Al existir dudas sobre la validez de la resolución contractual no procede desalojo por precario [Casación 1663-2017, Lima]
Sumilla: Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, más no así, la improcedencia; y siendo que, en el presente caso existe dudas respecto del cumplimiento o no de prestaciones de ambas partes para que opere o no la resolución de contrato, es evidente que ésta resulta compleja, más aun si tenemos en cuenta que la naturaleza del presente proceso, es disímil a la naturaleza del proceso de resolución de contrato. Cuarto Pleno Casatorio recaída en la Casación número 2195-2011, Ucayali.
• ¿Procede desalojo por precario a quien adquirió el bien por prescripción adquisitiva de dominio? [Casación 575-2017, Tacna]
• Conozca los tres presupuestos para ganar demanda de desalojo por ocupación precaria [Casación 244-2017, Lima]
• Se suspende desalojo cuando calidad del título se está discutiendo en proceso contencioso administrativo [Casación 3902-2016, Tacna]
Sumilla: Se vulnera el derecho al debido proceso y la tutela jurisdiccional efectiva, al no haberse pronunciado sobre la solicitud de suspensión del proceso, teniendo en cuenta además que en el presente proceso de desalojo la decisión jurisdiccional depende de la calidad del título que ostenta la parte demandada, la cual está siendo ventilada en otro proceso contencioso administrativo, e incidiría en la situación legal de la Asociación demandada.
• Minuta con firma notarial falsificada no afecta validez del acto jurídico [Casación 3799-2016, Arequipa]
• Presupuestos para demandar desalojo por ocupación precaria [Casación 2156-2014, Arequipa]
Sumilla: Para que prospere la acción de desalojo por la causal de ocupación precaria se requiere la concurrencia de los siguientes presupuestos:
i) Que, el actor acredite su derecho a la restitución del bien al tener condición de propietario o encontrarse dentro de alguno de los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que otorgan derecho a la restitución del predio;
ii) Que, no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado;
iii) Que, haya ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada; y,
iv) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos:
a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido;
b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y,
c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo
• ¿Proceso de nulidad de acto jurídico impide el desalojo por precario? [Casación 4373-2015, Junín]
• Establecen requisitos indispensables para ganar demanda de desalojo por ocupación precaria [Casación 3702-2016, Tacna]
Sumilla.- Desalojo por ocupación precaria: El artículo 911 del Código Civil señala que la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; por ende, para que prospere la acción es necesaria la existencia indispensable de tres presupuestos: a) que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación solicita; b) que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante y el emplazado; y, c) que para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte emplazada.
• Constituye motivación insuficiente no tener en cuenta el IV Pleno al analizar legitimación para incoar demanda de desalojo por ocupante precario [Casación 225-2016, Lima]
Sumilla: Desalojo por Ocupación Precaria.- Constituye motivación insuficiente indicar que la accionante no ostenta legitimación para incoar la demanda de desalojo por ocupante precario, por cuanto el inmueble sub litis cuenta con un titular registral, sin analizar previamente los alcances del Cuarto Pleno de Casación Nº 2195-2011-Ucayali, de observancia obligatoria, y a partir de ello determinar si efectivamente ostenta o no legitimación para demandar. Artículo 139 inciso 5) de la Constitución Política del Estado.
• Procede desalojo pese a haber adquirido inmueble por prescripción o haber realizado construcciones sobre el bien [Casación 1532-2016, Loreto]
Fundamento destacado: Cuarto. A partir de estas reglas, queda claro que, dentro de los procesos de desalojo por ocupación precaria, ni (i) las alegaciones sustentadas en la existencia de construcciones nuevas sobre el predio sub litis, ni (ii) aquellas que se fundamentan en la usucapión del mismo pueden ser empleadas por el órgano jurisdiccional como sustento válido para dictar una resolución de carácter inhibitorio; sino que, por el contrario, en estos casos el juez deberá actuar de conformidad con los lineamientos previstos para cada supuesto, a fin de brindar una respuesta de fondo que ponga fin al conflicto.
• Desalojo: No se requiere título posesorio de fecha cierta para oponerse a la demanda [Casación 3417-2015, Del Santa]
Sumilla: Se aplica el criterio del IV Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema (Casación N° 2195-2011/Ucayali), debiendo la Sala Superior analizar debidamente los criterios dispuestos por el mencionado Pleno, sobre desalojo por ocupación precaria, el cual constituye doctrina jurisprudencial establecida como vinculante para los jueces de la República, de conformidad con el artículo 400 del Código Procesal Civil, a fin de determinar si existe cualquier acto jurídico que autorice a su ocupante a ejercer la posesión del bien.
• ¿El exconviviente de la propietaria puede puede ser considerado ocupante precario? [Casación 2129-2017, Lima Norte]
Fundamento destacado: Sexto. Que en cuanto a la denuncia contenida en el ítem B) del numeral 3 de la presente resolución, referente a la infracción normativa del artículo 326 del Código Civil, que regula la unión de hecho. Al respecto y como se ha analizado en el fundamentos cuarto, se advierte de autos que lo alegado por el demandado sobre la supuesta convivencia con la actual demandante no ha sido debidamente acreditado, máxime si el referido demandado ha iniciado un proceso de declaración de unión de hecho (expediente 00310-2013-0-0901-JR-FC-04) seguido contra Dominga Fernández Tenicela (actual demandante), el cual le ha sido desfavorable, pues se ha emitido la sentencia de primera instancia de fecha nueve de marzo de dos mil quince que ha declarado infundada la demanda; sentencia que además ha sido confirmada por la Sala Civil Transitoria de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, según la página web de consulta de expedientes del Poder Judicial; en consecuencia su situación es la de ocupante precario del predio materia del desalojo por lo que debe desestimarse también la presente denuncia.
• No constituye título que justifique la posesión la sentencia de prescripción adquisitiva que no tiene la calidad de cosa juzgada [Casación 3578-2012, Lima]
Sumilla.- Desalojo por ocupación precaria. No constituye título que justifica la posesión del demandado sobre el predio en litigio la sentencia expedida en el proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio sobre dicho inmueble que no tiene la calidad de cosa juzgada.
• ¿Hijo del copropietario puede ser desalojado por posesión precaria? [Casación 2521-2016, Lima Norte]
Fundamento destacado: Décimo quinto.- De lo antes precisado se colige que las instancias de mérito se han apartado de los lineamientos interpretativos establecidos en el referido Pleno Casatorio, en tanto no han tenido en cuenta que el demandado cuenta con un título que justifica su posesión, la cual es la autorización de su padre copropietario (según copia literal de fojas tres) con quien habita el bien; no siendo de aplicación el artículo 971 del Código Civil, como erróneamente concluye la instancia de mérito; pues dicha norma establece que se requiere la decisión por unanimidad de los copropietarios para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él; mas no contempla la posesión en relación de dependencia del titular del bien. Debiéndose precisar que, la aplicación del pleno casatorio no se circunscribe a la cita del mismo, como lo ha hecho la instancia de mérito en el numeral 4.4 de la recurrida, sino que se determina por la aplicación de los criterios interpretativos para resolver el caso concreto.
• Familiares directos no pueden ser desalojados según la Constitución [Casación 4425-2015, Lima Este]
Sumilla: Las relaciones posesorias nacidas de las relaciones familiares son actos de tolerancia que no configuran actos de posesión, en tanto el titular del bien no piensa desprenderse de su posesión. Sin embargo, existen circunstancias especiales, como la propia subsistencia de los emplazados, que obligan al juez de la causa a valorar los datos existentes, atendiendo a los valores supremos que informan la Constitución Política del Estado. Const. Arts.1, 4° y 6°, CC. Art. 911 y Cuarto Pleno Casatorio, Punto 61. Desalojo por ocupación precaria, actos de tolerancia, relaciones familiares.
• Aunque no se haya independizado edificación prevalece el testamento que otorga un piso a cada hijo [Casación 4465-2016, Lima Norte]
Fundamentos destacados: Quinto.- En efecto, lo que obra en los Registros Públicos es la existencia de un lote cuando la realidad, que ambas partes aceptan, es que hay una edificación que consta de varios pisos. Es eso, además, lo que ha provocado que en las cláusulas testamentarias se haga la división del inmueble en los términos que se han señalado en el considerando segundo de la presente ejecutoria.
• Valoración de la posesión precaria a la luz del IV Pleno Casatorio [Casación 2724-2016, Arequipa]
Fundamento destacado. Sétimo.- […] Sin perjuicio de ello, cabe agregar que del examen de la recurrida se aprecia que el Ad quem ha efectuado una interpretación de la norma contenida en el artículo 911 del Código Civil (ver puntos 4.1 y 5.5 de la recurrida), de acuerdo con la interpretación que efectuara la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia de la República en la Casación número 2195-11, la cual (de conformidad con el artículo 400 del Código Procesal Civil) tiene carácter vinculante. Al respecto ha indicado con acierto: “una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”. Luego de establecido el concepto de precario (a la luz de dicha doctrina jurisprudencial vinculante citada), ha determinado que; precisamente, la situación fáctica de la demandada (y de la litisconsorte necesaria pasiva), encaje en el supuesto de hecho de dicha norma (artículo 911 del Código Civil), y como corolario ha estimado la fundabilidad de la demanda (lógicamente, luego de haber establecido, correlativamente, la legitimidad del accionante para solicitar la restitución de la posesión del bien, en su calidad de propietario, pues goza de tal facultad). En consecuencia, no se aprecia vulneración alguna de la norma contenida en el artículo 911 del Código Civil.
• No cualquier documento ofrecido como prueba puede ser considerado título que justifica la posesión [Casación 3346-2012, Lima]
Fundamento destacado: 5. Que, en tal sentido, respecto a la pretensión de los demandantes –el desalojo del demandado por ser un ocupante precario– el órgano jurisdiccional de segundo grado, no ha justificado de forma suficiente por qué las pruebas ofrecidas por el demandante no resultan válidas para demostrar el hecho objeto de proceso –esto es, que los demandados tienen un título válido que les confiere el derecho de propiedad sobre el predio que reclaman frente a la ausencia del que tiene el poseedor–, en tanto, no cualquier elemento de prueba ofrecido por el demandado puede ser considerado como “prueba” y servir para contradecir las ofrecidas con la demanda, menos conceder la categoría jurídica de título, a un documento que no presentaría garantías mínimas de veracidad de su contenido. Además desde el aspecto de la prueba, el órgano jurisdiccional no ha respetado las reglas de la prueba ni los principios que la conforman; todo lo cual trasunta la infracción al deber de motivación de la resolución judicial.
• Mediante testamento sí se puede dividir bienes aunque predio no esté independizado en Registros Públicos [Casación 189-2017, Lima Norte]
Fundamento destacado: Décimo primero.- En consecuencia, podemos afirmar que la Sala Superior ha incurrido en motivación defectuosa al expedir la sentencia impugnada; pues, ha concluido que el derecho de propiedad ostentado por la demandante sobre el predio sub litis se encuentra sujeto a un régimen de copropiedad, debido a que no consta en los Registros Públicos su respectiva independización; sin considerar que, a través de los mencionados testamentos, los causantes de las partes expresaron en vida su voluntad de dividir sus bienes entre sus herederos, precisando la parte que le corresponde a cada uno de ellos; de ahí que se encuentre debidamente identificado el bien sub litis y su titular.
• Acto jurídico celebrado por «falsus procurator» es ineficaz frente al falso representado, pero no frente a terceros [Casación 1135-2013-Lima]
Fundamento destacado: 8. Queda claro que el acto jurídico del “falsus procurator” resulta ineficaz frente al falso representante como al falso representado. Sin embargo, el problema radica en cuanto a los efectos frente a terceros, para lo cual, como ya se ha mencionado, cabe recordar que la norma es clara al precisar que estos actos jurídicos son ineficaces únicamente frente al falso representado y no frente a terceros. Esta regla debe ser aplicada incluso al tercero que intervino en el acto jurídico, pues, el tercero puede obrar con desconocimiento del vicio de representación, máxime si nuestro ordenamiento jurídico no exige la inscripción registral de los poderes para actos de disposición, pues, según prescribe el artículo 156 del Código Civil, la única solemnidad para ejercer actos de disposición o gravámenes de bienes de propiedad del representado es que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública. En tal sentido, el tercero puede obrar de buena fe.
• No procede accesión sin antes haberse determinado titularidad del bien [Casación 328-2014, Callao]
Fundamento Destacado: Séptimo: Que, por consiguiente, existiendo dos títulos de propiedad inscritos sobre el mismo bien, no es posible amparar la demanda, pues la accesión tiene como fundamento la construcción en terreno ajeno, lo que por el momento no es posible determinar; correspondiendo, previamente, dilucidarse la nulidad del título registral de los demandados, por lo que el petitorio -dada la situación actual de las cosas- es jurídicamente imposible, debiéndose declarar improcedente la demanda a tenor de lo expuesto en el artículo 427 inciso 6 del Código Procesal Civil.
• Concurrencia de acreedores no es aplicable a casos de mejor derecho de propiedad ni transferencias múltiples [Casación 3312-2013, Junín]
Sumilla: La sentencia recurrida se encuentra incursa en causal de nulidad al confirmar la apelada sin advertir que la misma transgrede el articulo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú al determinar bajo la interpretación errónea del articulo 1135 del Código Civil que el emplazado ostenta un “mejor derecho de propiedad” frente a la demandante no obstante que la aplicación de la norma en mención resulta impertinente al caso concreto pues la misma está orientada a regular los actos jurídicos que contiene obligaciones de dar en el caso de concurrencia de acreedores de bienes inmuebles y no las situaciones que atañen a los derechos reales como en el caso de autos las cuales se encuentran reguladas en los artículos 923 y siguientes así como en el articulo 2014 del Código Civil y en los artículos 2 numeral 16 y 70 de la Constitución Política del Perú por tratarse de un derecho fundamental e inviolable el cual tiene el carácter de exclusivo y excluyente afectándose la seguridad jurídica que su inscripción en los Registros Públicos otorga.
• Mejor derecho a la propiedad tiene como fin emitir sentencia declarativa [Casación 3805-2015, Lima Este]
Fundamento destacado: Tercero: Por consiguiente, lo que está en discusión es el mejor derecho de propiedad que, doctrina especializada, ha referido que con mayor precisión conceptual debe denominarse “acción declarativa de dominio”[7]. El mismo autor expresa que ella constituye “un remedio de tutela de la propiedad, que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento sin condena, que comprueba el dominio del actor y, con lo cual, se elimina una incertidumbre jurídica[8]”. En el caso en cuestión, las instancias han indicado que dicha declaración debe hacerse a favor del demandante porque tiene documento de fecha cierta y han de seguirse las normas prescritas en el artículo 1135 del Código Civil. Es la aplicación de dichos dispositivos los que se cuestionan.
• Desalojo: ¿se puede cuestionar que el predio fue adquirido por un extranjero dentro de los 50 km de frontera? [Casación 4459-2015, Madre de Dios]
• La importancia de la posesión para determinar la buena fe del adquiriente de bienes incautados por presunto origen delictivo [Casación 2147-2013, Lima]
Fundamento Destacado: Quinto.- Efectivamente de lo expuesto por la entidad recurrente, del Oficio Nº 14535-2012-SUNARP de fecha veinticinco de junio del dos mil doce de fojas trescientos cincuenta y siete, la persona que figuró como propietaria es Rosa Campos Fernández hasta el cuatro de junio del dos mil dos, quien se encuentra evadida de la justicia y está involucrada en un proceso complejo de tráfico ilícito de drogas, así como lavado de activos, el cual se encuentra con sentencias tanto en la Corte Superior de Lima – Expediente número 24-2001- como en la Sala Penal Permanente de la Corte Suprema – Expediente número 1882- 2006-, encontrándose en reserva el proceso en cuanto dicha persona está en condición de no habida. Que en la fecha de la compraventa por parte de la sociedad conyugal, adquirió el inmueble cuando ya se encontraba incautado, situación que era de su conocimiento al existir un acta de entrega otorgada a favor del Ministerio del Interior.
• Propiedad de la edificación no debe ser discutida en el proceso por ocupación precaria [Casación 4069-2016, Ventanilla]
Sumilla: La pretensión por edificación en terreno ajeno no puede ni debe ser discutida dentro del proceso por ocupación precaria, por ser ajena a su naturaleza y fines, debido a la sumariedad de su trámite; dejándose a salvo el derecho de los demandados para que accionen en la vía correspondiente, en la cual se podrá dilucidar si existió o no buena fe en la edificación de las construcciones.
• Deuda ínfima no justifica que acreedor retenga el inmueble del deudor [Casación 4198-2012, Junín]
Fundamento destacado: Octavo.- Que, de lo antes anotado se advierte que no corresponde amparar el recurso de casación sub examine. Si bien el recurrente alega que por el contrato de mutuo el demandante ha recibido la suma de dos mil nuevos soles (S/. 2,000.00) en calidad de préstamo, la cual, según refiere no ha sido devuelta, debe tenerse presente que dicho extremo no puede ser materia de pronunciamiento en este proceso; en todo caso, queda a salvo el derecho de la parte recurrente para que lo haga valer en la vía respectiva.
• Tres presupuestos necesarios para que prospere una demanda por ocupación precaria [Casación 3736-2016, Arequipa]
Sumilla: El artículo 911 del Código Civil señala que la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; por ende, para que prospere la acción es necesaria la existencia indispensable de tres presupuestos: a) que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación solicita; b) que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante y el emplazado; y, c) que para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte emplazada.
• ¿Es precario el arrendatario que paga el alquiler luego de vencido el contrato? [Casación 908-2016, Del Santa]
Fundamento destacado: Décimo.- De lo antes precisado se colige que la instancia de mérito no ha infringido el artículo 1700 del Código Civil, por cuanto tal como se expresa claramente en la norma y como lo ha interpretado la Corte Suprema de la República en el IV Pleno Casatorio, se presume la continuación del contrato de arrendamiento hasta el requerimiento de la devolución del bien, lo cual ha sido probado a criterio de las instancias de mérito; debiéndose precisar que el pago, de lo que el demandado denomina «renta mensual» realizado luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien; no puede ser considerado como un elemento que implica la continuación del contrato de arrendamiento; en mérito a lo establecido en el referido Art. 1700 del CC y en atención a que, conforme a lo establecido en el Art. 1704 del CC, una vez vencido el contrato de arrendamiento o cursado el aviso de conclusión del mismo, si el demandado no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir la devolución y cobrar una penalidad o, en su defecto una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva, sin que dicho cobro importe la continuación del contrato de arrendamiento. Debiéndose considerar que la recepción de dicho prestación por parte del arrendatario, es realizado al amparo de la norma antes citada, pues el decaimiento de la relación contractual e encuentra plenamente acreditado con el transcurso de tiempo y las cartas notariales cursadas a su arrendador; por lo cual la infracción normativa material invocada también debe ser desestimada y declarada infundado el recurso de casación.
• Se configura la precariedad cuando se cursa carta notarial que da por fenecido el servicio de guardianía [Casación 389-2016, Ica]
Fundamentos destacados: Octavo. En efecto, se advierte de la Carta Notarial de fecha veintitres de noviembre dos mil trece que el accionante da por fenecido el compromiso que conlleva el Contrato de Obligación de Cumplir y por ende la contratación del servicio de guardianía.
Noveno. Ahora, si bien el recibo por el monto de cuatrocientos con 00/100 dólares americanos (US$ 400.00) expresa en cierto modo la manifestación de voluntades de concertar una futura compraventa [contrato preparatorio], la misma habría caducado, conforme al artículo 1416 del Código, si tomamos como referencia la fecha del recibo que data del dieciséis de enero de dos mil seis y la expresión que en ella se consigna “con el compromiso formal de que la enajenación debe ser de preferencia a favor de dicha familia en la fecha más adelante oportuna” aunado a la fecha con la que se emite la carta notarial requiriendo la devolución del inmueble sub litis de fecha vientres de noviembre de dos mil trece [después de 07 años]
• Ocupante de bien que forma parte de masa hereditaria no es precario [Casación 2706-2016, Lima Este]
Sumilla.- La celebración del anticipo de herencia efectuado a favor de la demandante, en tanto no se acredite la existencia de una dispensa de colación, tras el deceso del causante significará que la misma deberá devolver el inmueble a la masa hereditaria –pasando a formar parte de la sucesión del anticipante– o reintegrar su valor, y como parte de la masa hereditaria, dicho bien también pertenecería a los demás herederos con derecho a la misma, los cuales no podrían ser considerados como ocupantes precarios de dicho bien, puesto que concurren razones que sustentan su posesión que aún no han sido desvirtuadas.
• Fuerza vinculante de plenos casatorios aplican desde el día siguiente de su publicación [Casación 1218-2016, Lima Norte]
Fundamento destacado: Cuarto. Asimismo, el recurrente denuncia la infracción normativa de los artículos II, IV, VII del Título Preliminar del Código Civil, del Cuarto Pleno Casatorio Civil y de los artículos 103 y 109 de la Constitución Política del Estado, normas que regulan el ejercicio abusivo del derecho, la aplicación analógica de la ley, el principio del “iura novit curia”, leyes especiales, retroactividad benigna y derogación de leyes y el momento desde el cual una ley es obligatoria, bajo el argumento que la sentencia de vista no ha percibido el principio de legalidad y contrariamente se han aplicado los alcances del Cuarto Pleno Casatorio, no obstante que fue publicado el trece de agosto de dos mil trece, mientras que las relaciones y situaciones jurídicas fueron suscitadas el treinta de mayo de dos mil once. Sobre tales puntos debe señalarse:
1. El Cuarto Pleno Casatorio Civil es un precedente vinculante, emitido bajo los alcances del artículo 400 del Código Civil, siendo así, su fuerza vinculatoria se aplica desde el día siguiente de su publicación, conforme al artículo 109 de la Constitución Política del Estado, esto es, el quince de agosto de dos mil trece, en ese entender, siendo que las sentencias de grado son del treinta y uno de enero de dos mil catorce y catorce de agosto de dos mil quince, los jueces se encontraban obligados a la observancia de las disposiciones del citado precedente vinculante.
• Cláusula resolutoria no surte efectos si la notificación no fue conocida por la otra parte [Casación 1725-2016, Lima Este]
Fundamento destacado: Décimo.- En el caso de autos, de la comunicación notarial de fecha dos de octubre de dos mil trece, remitida por don Renzo Escobar Tillit a don Nolberto Albino Solano Todco, en el que le comunica su decisión irrevocable de resolver el Contrato de Compra Venta, no se puede tener certeza absoluta de que haya surtido sus efectos, ello si tenemos en cuenta que conforme se advierte de su certificación notarial la comunicación no fue entregada al domicilio del emplazado y si bien es cierto, se ha dejado constancia de las circunstancias de su diligenciamiento, conforme el artículo 100 del Decreto Legislativo Número 1049, hay dudas respecto de su comunicación efectiva. […]
• Comprador no se convierte en precario si vendedor resolvió contrato sin cumplir formalidades de ley [Casación 4980-2015, Lima Sur]
Fundamento destacado: Décimo.- En tal sentido, dentro del presente proceso de desalojo, para observar si la demandada tiene, o no, la calidad de Ocupante Precario por haberse resuelto el Contrato de Compraventa que sustentaba su posesión, corresponderá examinar el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 1429 del Código Civil, bajo cuyo amparo la empresa demandante ha procedido a declarar la resolución extrajudicial del Contrato de Compraventa celebrado a favor de la demandada.
• Es nula la resolución que rechaza escrito presentado por abogado no habilitado [Casación 2155-2015, Lima Norte]
Sumilla.- El órgano jurisdiccional no sólo tiene la obligación de comprobar por sí mismo la habilitación del letrado que patrocina a las partes, no siendo necesario declarar inadmisible el escrito presentado para dicho fin, sino que de ser el caso que, en efecto, el letrado patrocinante no se encuentre habilitado para ejercer la profesión, ello no debe repercutir irrazonablemente sobre el derecho de la parte, negándole su derecho de acceso a la justicia con la improcedencia de su pedido, sino que debe permitírsele incluso el buscar un nuevo patrocinio legal que cumpla con los requisitos de habilitación a fin de que continúe con la defensa de su derecho en sede jurisdiccional.
• Se podrá desalojar a propietario originario a pesar de simulación de compraventa [Casación 1264-2015, Amazonas]
Fundamento destacado: 5.5. En consecuencia, este Supremo Tribunal considera que la instancia de mérito se equivocó al desestimar la pretensión del demandante, dándole mérito al contrato de compraventa de fecha 26 de enero de 1999, por el cual los demandados adquirieron el predio en cuestión, desconociendo que estos transfirieron el citado bien a favor de Renzo Ulises Ugarelli Bernales, con fecha 16 de junio de 2010, no habiéndose probado en autos, que el inmueble haya sido cedido en garantía por un préstamo de dinero; y en ese sentido, el primer contrato no tenía vigor alguno, y por tanto, el título de posesión que tenían los demandados había fenecido, deviniendo su ocupación en precaria, de conformidad con lo dispuesto en la parte final del artículo 911 del Código Civil.
• No es poseedor precario quien ostenta contrato preparatorio de compraventa [Casación 1741-2014, Lima]
Sumilla: La debida motivación de las resoluciones judiciales es a la vez un principio y un derecho, que forma parte del debido proceso, preceptuado en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, concordante con el inciso 3 del artículo 139 del mismo cuerpo normativo, así como en el inciso 6 del artículo 50 e incisos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil. En tal orden de ideas, se aprecia que las instancias de mérito han emitido sus fallos consignando sus consideraciones de hecho y de derecho en forma ordenada y coherente, dando estricto cumplimiento al deber de motivación contenido en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú; cabe precisar que resulta claro que ambas sentencias de mérito han establecido el derecho a la restitución del bien sub litis que ostenta la demandante (en su calidad de propietaria del mismo, con derecho inscrito en los Registros Públicos), así como la falta de título posesorio de la demandada, pues el que en su oportunidad tuvo, ha fenecido.
• Resolución de desalojo deviene en inejecutable si demandada es declarada propietaria en proceso de prescripción [STC 02414-2014-PA]
Fundamento destacado: 11. A criterio de este Tribunal, mediante Sentencia del 20 de julio de 2009, se determinó que doña Rosa Alicia Albán Pulache venía ocupando el inmueble ubicado en Jr. Apurímac 861, Piura sin ostentar título que legitime tal posesión (fojas 22 de autos), ordenándose, por tal motivo, que desocupe dicho bien; sin embargo, durante el trámite de ejecución dicha situación varió, toda vez que por resolución judicial que ostenta la calidad de cosa juzgada, emitida en el proceso de prescripción adquisitiva de dominio signado con Exp. 2005-04513, fue declarada propietaria del inmueble cuya desocupación se le había ordenado. En consecuencia, se verifica que los presupuestos fácticos y jurídicos que sustentaron la sentencia de desalojo se extinguieron, motivo por el que ella deviene en inejecutable. En tal sentido el auto de vista de fecha 4 de octubre de 2012 no está vulnerando derecho constitucional alguno, al declarar la inejecutabilidad de lo resuelto el proceso de desalojo cuestionado.
