Interrupción y requisitos de la prescripción, por Martín Mejorada

Hace unas semanas se conoció la Casación 55-2017, La Libertad, que resolvió rechazando la prescripción adquisitiva de un predio en Trujillo. Algunos comentaristas resaltaron que esta sentencia negaba la posibilidad de que un menor de edad adquiera por prescripción. El tema me pareció de los más interesante, de modo que revisé la resolución con sumo cuidado, pero la verdad es que fuera de una tímida mención a lo resuelto por la Corte Superior sobre la posesión de un menor, no hay en la mentada casación una postura sobre tan delicado asunto. Sin embargo, sí se abordan someramente dos temas cruciales para la usucapión: la interrupción por cambio en la forma de poseer y el tiempo en que se deben cumplir los requisitos de la posesión ad usucapionem.

En el caso concreto, la demandante no había completado el plazo para la prescripción. Venía poseyendo como dueña, pero celebró un contrato de arrendamiento con el supuesto propietario, produciéndose de esta manera la interrupción de la prescripción por reconocimiento del derecho ajeno (artículo 1996 inciso 1 del Código Civil). Si hubiera celebrado el contrato después de cumplida la usucapión, se habría producido una renuncia tácita a la prescripción (artículo 1991 del Código Civil). Aun cuando vencido el arrendamiento la demandante continuó ocupando el bien, el plazo acumulado hasta la celebración del contrato se perdió irremediablemente. Claro está que, si antes o después del alquiler la poseedora se torna rebelde a la autoridad del propietario, iniciaría nuevamente el plazo con miras a la usucapión.

La Corte no hace este desarrollo, pero sugiere el tema y parece creer que con la celebración del arrendamiento la demandante quedó vetada indefinidamente para la prescripción, lo cual no es así. El contrato cambia la calidad posesoria con efecto de interrupción, pero como todo en materia de posesión son los hechos los que mandan. Si el ocupante se comporta como dueño, aun vigente un contrato con el propietario y con mayor razón si éste ha vencido, se computa el comportamiento de propietario para fines de la prescripción.

De otro lado, la parte final de la sentencia parece decir que los requisitos de la prescripción deben concurrir “al momento de postular la demanda”. Ojalá sea un error material de la resolución. Estimo que los elementos de la prescripción se pueden haber completado mucho tiempo antes de que el adquirente decidida demandar la declaración de propiedad, y eso no debe ser impedimento para el éxito de la gestión. La propiedad se adquiere por el solo transcurso del tiempo, por ello podría ocurrir perfectamente que quien ganó por usucapión deje la posesión voluntariamente o por despojo, y estando fuera del bien pida la declaración a su favor y la entrega de la cosa (siempre que su retiro voluntario no sea una renuncia a la prescripción). Por eso, los requisitos se deben cumplir en el periodo invocado por el demandante, aun cuando al momento de interponer la demanda no haya ocupación.