Intangibilidad de los acantilados de la Costa Verde, por Alberto Meneses Gómez

Sumario: 1. Marco general de la Costa Verde, 2. Intangibilidad de los acantilados de la Costa Verde, 3. A modo de conclusión.


1. Marco general de la Costa Verde

En 1994, se emitió la Ley 26306 que reconoce la propiedad de los terrenos en el corredor ribereño, denominado Costa Verde, a los Municipios Distritales de Chorrillos, Barranco, Miraflores, San Isidro, Magdalena del Mar y San Miguel, dentro de los límites de sus respectivas jurisdicciones, no estando comprendidos los terrenos de propiedad de terceros; debiendo las Municipalidades distritales inscribir sus derechos en el Registro.

Este reconocimiento comprendía a los terrenos ubicados desde la línea de más alta marea, así como los que se ganen al mar, hasta el borde superior de los acantilados y la franja de ancho variable a partir del borde de los acantilados, hacia el interior continental, exceptuándose la franja intangible de 50 metros, y aquellos que sean de propiedad de terceros.

La Costa Verde fue dividida en tres sectores, A-B-C, conforme al siguiente detalle[1]:

La Autoridad del Proyecto Costa Verde (APCV) es un órgano descentralizado de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML), con personería jurídica de derecho público, autonomía administrativa, técnica, económica y financiera que tiene por objetivo promover, ordenar, y supervisar el desarrollo integral y sostenido de la Costa Verde, mediante el fomento de la inversión privada, la promoción de obras públicas regidas por la Ley y normas complementarias. Vale decir, la APCV es el órgano encargado de promover, ordenar y supervisar el desarrollo integral y sostenido de la Costa Verde en coordinación con la MML, los municipios ribereños y los organismos públicos y privados pertinentes.

El Plan Maestro de la Costa Verde es el instrumento normativo general que establece los lineamientos, las normas específicas y la programación de inversiones requeridas para promover y controlar las acciones del sector público y privado, orientados a desarrollar la Costa Verde, conteniendo las políticas y propuestas de desarrollo, la estructuración del sistema vial, la zonificación y la reglamentación de usos del suelo y del mar, incluyendo la delimitación de las zonas no edificables, las normas para administrar la tierra, y el Reglamento de Habilitación, Construcción y Medio Ambiente de la Costa Verde, todo lo cual genera que las disposiciones y/o actos que se dicten deben estar adecuados con este instrumento.

2. Intangibilidad de los acantilados de la Costa Verde

La Ordenanza 1414 emitida por la MML declaró la intangibilidad de los acantilados que conforman el corredor ribereño de la Costa Verde, disponiendo que solo se permita que se desarrollen sobre estos proyectos de inversión pública de infraestructura vial, salvaguardando la predominancia del paisaje natural, los que deberán seguir los procedimientos establecidos por la APCV. Asimismo, se dispuso que la zonificación del Sector C, respecto a la zona de acantilados y laderas de cerros, sea Zona Paisajista (accesos viales, parques y jardines).

No obstante, con el transcurrir de los años se ha podido observar que los acantilados han venido cediendo y produciendo derrumbes en algunos sectores, como el último caso producido en Magdalena del Mar, lo cual puede haberse producido por el peso de las grandes construcciones edificadas en la plataforma superior de los acantilados, la cual no tenía la calidad de zona intangible; así como, por el riego por inundación que realizaban algunas municipalidades.

Los municipios distritales acordaron suspender y cambiar este tipo de riego por el de riego controlado. Por su parte, la MML emitió la Ordenanza 2184, mediante la cual precisó la Ordenanza 1414, en el sentido que la intangibilidad declarada se aplica también a la plataforma superior colindante de los acantilados de la Costa Verde, conforme al Mapa de Microzonificación Sísmica.

Asimismo, se determinó como área de intangibilidad una franja de 120 metros de ancho a partir de la línea de borde del acantilado, específicamente en el distrito de San Isidro, que no cuenta con estudios de microzonificación sísmica. Cabe precisar que los demás distritos, San Miguel, Magdalena del Mar, Miraflores, Barranco y Chorrillos si cuentan con este estudio, encontrándose pendientes de aprobación por la MML, por lo que la franja en estos distritos varía según la zona.

Esta declaración de intangibilidad de la plataforma superior ha generado que también se disponga la prohibición de emitirse certificados de zonificación y vías, parámetros urbanísticos y edificatorios, licencias de habilitación urbana y edificación, de funcionamiento y certificación previa de adecuación de iniciativa, ratificación de adjudicación de derechos y constancia de compatibilidad de proyectos definitivo.

Adicionalmente, se ha dispuesto la prohibición de ejecutar nuevas edificaciones y/o ampliaciones de fábrica, teniendo esta ordenanza preeminencia sobre las normas distritales y siendo la APCV la que deberá ejecutar las acciones de fiscalización juntamente con las municipalidades distritales.

Ahora bien, la MML pretende compensar la intangibilidad (limitación) impuesta sobre los predios ubicados en la plataforma superior de la Costa Verde con el otorgamiento de los certificados adicionales de edificación transferibles, lo cual será desarrollado en el procedimiento que deberá establecerse por Decreto de Alcaldía.

Es conveniente indicar que los derechos adicionales de edificaciones transferibles son un instrumento de gestión urbanístico que consiste en el traslado del potencial derecho de edificación del sobresuelo urbano de un predio ubicado en una Zona Generadora (zonas monumentales, centros históricos, agrícolas, ahora plataforma superior de la Costa Verde), a otro predio ubicado en una Zona Receptora (frente a vías primarias, identificadas en el Plan de Desarrollo Urbano), el cual puede ser propio o de terceros, sin pérdida total del derecho de propiedad del suelo y sobresuelo urbano en los que se asiente el predios emisor.

La Ordenanza 1869-MML regula la transferencia del derecho de edificación, siendo la MML la única competente para determinar las áreas emisoras y receptoras de derechos de edificación; así como, para otorgar los certificados de derechos de edificación. Asimismo, la ordenanza ha creado el registro administrativo de derechos de edificación en el que se inscriben este tipo derechos, sin perjuicio de que pueda ser inscrito en la partida electrónica del predio (rubro cargas y gravámenes) a solicitud de la MML. Este tipo de certificado puede ser utilizado una sola vez, teniendo una vigencia de 10 años, renovables por el mismo plazo.

A la fecha este tipo de derechos transferibles se encuentran suspendidos, puesto que la única entidad competente para declararlo es la MML, y en caso las municipalidades distritales tengan ordenanzas que regulen este tema deben solicitar su ratificación por la MML para otorgarlos, por lo que se hace necesario el destrabe de este importante instrumento urbanístico.

3. A modo de conclusión

Consideramos coherente la declaración de intangibilidad de la plataforma superior de los acantilados de la Costa Verde, en tanto se han realizado diversas construcciones de todo tipo sin realizar las acciones técnicas respectivas para evitar el menoscabo de los acantilados. Sin embargo, debemos dejar constancia que esta declaración no puede ser permanente e indefinida, puesto que con el avance tecnológico es factible realizar construcciones en este tipo de terrenos, sin dañar ni alterar a los acantilados.

En este sentido, consideramos que para este tipo de construcciones podría optarse por recaudar algún tipo de contribución que tenga como finalidad el mantenimiento y mejora de los acantilados, la construcción de muros de contención o andenería que permita fortalecerlos y sostenerlos en el tiempo.

De otro lado, es conveniente que los municipios distritales y la APCV realicen inspecciones y determinen (con apoyo técnico especializado) cada edificación construida en estos terrenos, a fin de determinar la situación técnica de estas y las alternativas de sostenibilidad en el tiempo.


[1] Disponible aquí.

Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial de la Universidad de San Martín de Porres. Integrante de la Comisión de Estudios de Derechos Reales del Ilustre Colegio de Abogados de Lima. Abogado del Estudio Olaechea.