Inexorable accesión, por Martín Mejorada

Cuando se construye sobre un terreno o sobre una superficie que ya tiene fábrica, lo edificado pasa al dominio del dueño del terreno o del bien sobre el cual se levanta la obra.  La accesión es un supuesto de transferencia de propiedad legal prevista expresamente en el artículo 938 del Código Civil que dice que “El Propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él.”.

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Esta norma no se puede entender sin las disposiciones sobre bienes integrantes del mismo Código.  El artículo 887 señala que “Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.  Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.”  No hay derechos singulares entre integrantes es un mandato de orden público que implica que lo que está pegado no puede pertenecer a dueños distintos, porque sería una propiedad irrealizable en la práctica, sin utilidad.  Qué sentido tendría que alguien sea dueño de un ladrillo y otra persona distinta, del ladrillo vecino integrante de la misma pared. Por esta razón al producirse la integración desaparecen los derechos singulares y surge uno solo, con un solo bien. Esta regla de orden público tienes sus excepciones en figuras especiales como el derecho real de superficie y la propiedad horizontal, en el primer caso porque la separación es siempre temporal y en la segunda por que, a diferencia de los ladrillos de una pared, arquitectónicamente es posible dar usos separados de manera permanente a las secciones exclusivas.

La accesión describe la transferencia de dominio en un proceso de integración de bienes.  Esto significa que siempre que hay una construcción sobre terreno, lo edificado va accediendo al bien principal, a favor del propietario del mismo. Este evento solo se produce cuando quien construye no es dueño del espacio sobre el que se levanta la edificación, pues si el constructor fuese a la vez el dueño no podría transferirse lo que ya es suyo.

Salvo los casos de superficie, propiedad horizontal y otros que puedan surgir convencionalmente en ejercicio de lo previsto en el artículo 955 del Código Civil, la accesión da lugar inexorablemente a un solo bien que no admite derechos singulares respecto a sus componentes.  En tal sentido, si alguien demuestra ser propietario del espacio sobre el que se levanta una fábrica, necesariamente es propietario de la construcción y tiene derecho a todo.  No es exigible prueba adicional pues la accesión ha dado lugar a una transferencia que opera por imperio de la ley.

Ahora bien, según cómo se realizó la construcción sobre el terreno ajeno (buena o mala fe) es posible que luego de producida la accesión se generen relaciones de crédito entre los involucrados, pudiendo ocurrir por ejemplo que el propietario deba pagarle cierta suma al ejecutor o incluso que el dominio del nuevo bien cambie de titular, en virtud de las diversas opciones que presentan los artículos 941 al 943 del Código Civil.  Esta variedad de situaciones en nada cambia el hecho de que lo construido pertenece al dueño del suelo, de modo que el constructor no tiene en lo inmediato derecho real sobre el edificio, salvo la posesión si acaso permanece en control material del predio luego de concluida obra.  La posesión podría activar el derecho de retención a favor del artífice si por aplicación de las normas antes mencionadas tuviesen que pagarle una suma, pero estaríamos ante una garantía para presionar al cumplimiento, no ante un título para sacar provecho del bien  (artículo 1123 del Código Civil).