Fenecimiento del arrendamiento por venta del bien. ¿Ineficacia automática o necesaria comunicación previa al arrendatario?

En la Casación 501-2014, Lima se resolvió la demanda de desalojo planteada por Jhon Rusel Hurtado Valencia (en adelante el “Demandante”) contra una serie de personas (en adelante los “Demandados”) que ocupaban en calidad de arrendatarios determinadas secciones (habitaciones) del inmueble inscrito en la Partida 47530431 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (en adelante el “Inmueble”).

El inmueble le perteneció originalmente a la sociedad conyugal conformada por Luis Efraín Hurtado Orosco y Gloria Josefina Valencia Echevarria, quienes lo transfirieron a favor de su hijo (el Demandante) mediante escritura pública de fecha 26 de abril del 2004. Dicha transferencia se inscribió en la partida registral, por lo que desde el 2004 el Demandante pasó a figurar como el único propietario del Inmueble.

Lo particular del caso es que los contratos de arrendamiento que ostentaban los Demandados fueron suscritos en el año 2011 con la madre del Demandante (Gloria Josefina Valencia Echevarria), quien para esa fecha (producto del anticipo de legítima) ya no conservaba ningún derecho sobre el Inmueble, lo cual era de perfecto conocimiento de los Demandados (conforme a la presunción de conocimiento de lo inscrito que establece el artículo 2012° del Código Civil[1]).

En primera instancia se declaró improcedente la demanda, en tanto el Juez consideró que resultaba un imposible jurídico “incluir en una sola demanda varias ocupaciones precarias respecto de secciones que forman parte del mismo Inmueble”.

La Sala Superior revocó la decisión de primera instancia y reformándola declaró fundada la demanda, por considerar que los contratos de arrendamiento adolecían de nulidad manifiesta, pues al haber sido otorgados por quien no era el propietario contenían un objeto jurídicamente imposible y contravenían el orden público y las buenas costumbres:

A la fecha de celebración de los contratos de arrendamiento, doña Gloria Josefina Echevarria de Hurtado no era propietaria del Inmueble, de manera que los actos jurídicos que contienen dichos contratos, al amparo de lo normado en el artículo 220 del Código Civil, resultarían nulos por existir un vicio estructural en su formación, pues su objeto sería jurídicamente imposible al haber sido celebrado por una persona natural que no era titular del bien submateria, y además, también, estaría incursa en la causal de nulidad regulada en el inciso 8 de la prenotada norma civil, esto es contra el orden público y las buenas costumbres[2].

Finalmente, la Corte Suprema declaró infundado el recurso de Casación interpuesto por uno de los demandados, por considerar –a diferencia de lo dicho por la Sala Superior– que si bien su título (arrendamiento) era válido, el mismo había devenido en ineficaz producto de la venta del Inmueble a favor de un tercero (el Demandante):

El recurrente [Demandado] para acreditar que cuenta con título para ejercer la posesión respecto del inmueble materia de proceso, presentó el contrato de arrendamiento del 01 de enero de 2001 celebrado con la madre del Demandante; sin embargo, el Demandante le hizo saber que adquirió el inmueble sub litis (…) esto es, el recurrente tuvo conocimiento que su contrato de arrendamiento quedó sin efecto, es decir, sin título alguno para poseer, en razón de que el que tenía feneció, por la citada enajenación, por lo tanto el recurrente tiene la calidad de ocupante precario (…) además, el referido contrato de arrendamiento no se encuentra inscrito en los Registros Públicos.

En primer lugar, el error en que ha incurrido la Corte Suprema es manifiesto: la causal que aplicó para dar por fenecido el título (arrendamiento) del Demandado (enajenación del bien arrendado) opera cuando primero se celebra el arrendamiento (el cual no se inscribe) y luego el bien es transferido a favor de un tercero (nuevo propietario). Para este caso la Corte Suprema ha establecido, en el Cuarto Pleno Casatorio, que el contrato de arrendamiento fenece automáticamente, deviniendo el –hasta entonces– arrendatario, en un poseedor precario.

Por el contrario, en el caso resuelto por la Casación las cosas se dieron en sentido inverso: primero el Inmueble le fue transferido al Demandante (e inscrito a su favor) y con posterioridad se suscribieron (indebidamente) los contratos de arrendamiento.

Siendo así, más que ante un fenecimiento del título de los demandados (lo cual presupondría que el título fue originalmente perfecto y que con el devenir de ciertos hechos se volvió ineficaz), nos encontramos ante un título que desde un inicio tuvo serios problemas de eficacia por haber sido otorgado por quien carecía de la legitimidad para arrendar.

En segundo lugar, me parece importante la corrección que hace la Corte respecto del momento en que se produce el fenecimiento del arrendamiento en caso de enajenación del bien.

En efecto, el artículo 1708° del Código Civil (“CC”) señala expresamente que si el arrendamiento no está inscrito y el bien es transferido a un tercero, éste PUEDE darlo por concluido. Es decir, el fenecimiento del título no es inmediato, sino que responderá a una decisión del nuevo propietario, quien deberá –si así lo desea– comunicárselo al arrendatario.

Sin embargo, el numeral 5.4 de la parte resolutiva del Cuarto Pleno Casatorio sembró la duda, en tanto prescindió de la decisión del nuevo propietario para dar por fenecido el título y estableció una relación inmediata de causa-efecto entre la venta del bien y el fenecimiento (automático) del título:

La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario [sin necesidad de ninguna comunicación], respecto del nuevo dueño, salvo que el adquirente se hubiere comprometido a respetarlo.

Entonces, hasta la fecha teníamos una norma clara (1708° CC) según la cual la venta del bien arrendado no convierte automáticamente en precario al arrendatario, y una decisión jurisprudencial vinculante que la contradice.

La Casación 501-2014, Lima se ha puesto de lado del Código Civil y ha contradicho al Cuarto Pleno, en tanto señala de forma clara y contundente que para que el arrendamiento fenezca debe haber una comunicación por parte del nuevo propietario dirigida al arrendatario:

Conforme a lo dispuesto por el artículo 1708° CC, para que proceda la demanda de desalojo por precario, se deberá exigir que el demandante haya requerido, en forma previa a la demanda, mediante documento de fecha cierta, la devolución del inmueble (…) tal decisión debe ponerse en conocimiento del demandado a partir del momento en que se celebró el contrato de compraventa, acto después del cual el ocupante devendrá en precario.

Desde mi punto de vista, la Casación 501-2014, Lima hace bien en privilegiar el texto claro del 1708° CC por sobre la incorrecta redacción del Cuarto Pleno, sin embargo – considero – se extralimita al establecer como requisito de la comunicación que ésta conste en documento de fecha cierta (algo que ni el propio CC establece).

El inconveniente con estas idas y venidas es el estado de incertidumbre que se genera para el ciudadano de a pie cuando éste se pregunte en qué momento el arrendatario se convertirá en precario en caso de venta del bien: ¿Será acaso con la comunicación simple que le haga llegar el nuevo propietario, tal como lo establece el Código Civil? ¿O será más bien con la sola venta del bien sin necesidad de que nadie comunique nada al arrendatario, como lo plantea el Cuarto Pleno Casatorio? ¿O es que acaso sí resultará necesaria una comunicación al arrendatario para convertirlo en precario, debiendo hacerse la misma mediante un documento de fecha cierta, tal como lo ha establecido la Casación 501-2014, Lima?

Los plenos casatorios pueden ser instrumentos adecuados. En las manos equivocadas, sin embargo, pueden traer más dudas que certezas.


[1] Artículo 2012° CC.- “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”

[2] Para no hacer muy extenso el presente comentario, analizaré este argumento de la Sala Superior en una futura publicación.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.