¿Es correcto aplicar normas registrales en un mejor derecho de propiedad?

La Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de la República emitió la Casación 5421-2015, Arequipa, mediante la cual resolvió un caso de mejor derecho de propiedad por duplicidad de partidas, estableciendo que:

Para resolver dicha controversia, se ha establecido un listado de prioridad, el mismo que tiene en primer orden al acreedor que actuó de buena fe y que logró inscribir primero su título en el registro. En su defecto, tenemos en segundo orden, al acreedor que actuó de buena fe y cuyo título con fecha cierta posea mayor antigüedad; y, en defecto de los dos supuestos antes señalados, acudimos al tercer orden, esto es, al acreedor que tiene un título en documento privado mas antiguo. En esa línea de ideas, salta a la vista que para este Tribunal Supremo el criterio que sebe observar de manera preferente es la inscripción en el registro y en su ausencia acudir a la antigüedad, siendo que este último es respaldado por el aforismo “primero en el tiempo, primero en el derecho.

No obstante, en esta casación se emitió un voto singular del juez supremo Arias Lazarte, en el que se estableció la aplicación de criterios civiles para resolver este tipo de casos.

Es recurrente observar que la Corte Suprema viene resolviendo los casos de mejor derecho de propiedad por duplicidad de partidas con el criterio registral, esto es, favoreciendo a quien inscribió primero, sin analizar de forma exhaustiva si corresponde aplicar este tipo de criterios o no.

Pues bien, debemos tener presente que la duplicidad de partidas genera una inexactitud registral, ya que existe una diferencia entre la realidad registral y la realidad extraregistral, que desvirtúa la confianza en el Registro, puesto que la publicidad que se otorga resulta ser inexacta.

Para resolver la patología de la duplicidad de partidas se recurre al proceso de mejor derecho de propiedad, con el objetivo que el órgano jurisdiccional determine quién es el legítimo propietario del área de terreno que se encuentra inscrito en dos partidas distintas. Sin embargo, al recurrirse a este tipo de proceso judicial se genera un nuevo problema, el de determinar: ¿bajo qué criterios se debe otorgar el mejor derecho de propiedad a favor de determina persona? Existiendo a la fecha dos criterios claramente definidos, los cuales pasamos a detallar:

a) Solución con el criterio registral

De manera ligera y sin mayor sustento, se viene mencionando que la solución a esta patología de doble matriculación se realiza con la aplicación de los principios registrales de prioridad y oponibilidad:

• Principio registral de prioridad

El artículo 2016° del Código Civil establece: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

Al respecto, se considera que dado que una persona inscribió o matriculo primero el predio ostenta legítimamente el derecho de propiedad de este frente a una que inscribió o matriculo con posterioridad, sin considerar otro tipo de criterio, valorándose solamente el cronológico.

Nótese, el criterio cronológico o de antigüedad de las inscripciones, vale decir principio de prioridad, no es uno que permita establecer con certeza el mejor derecho de propiedad entre dos personas que se irrogan la titularidad de un predio. En efecto, al analizarse el principio de prioridad se puede establecer que éste se encuentra dirigido a solucionar los problemas que se pudieran presentar entre derechos que nacen o son otorgados por el propio registro, por ejemplo, la hipoteca, lo cual no acontece en el caso del derecho de propiedad.

Por tanto, debe dejarse establecido que el principio de prioridad no define el mejor derecho de propiedad, sino solamente la prioridad respecto de los derechos que otorga el propio registro, siendo que el derecho de propiedad se adquiere y otorga extra registro -el registro no tiene la calidad de constitutivo en lo que respecta a predios- no pudiéndose optar por su aplicación para resolver el problema de la duplicidad de partidas.

• Principio registral de oponibilidad

El artículo 2022° del Código Civil establece:

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

De una simple lectura del primer párrafo de este artículo, se podría considerar que sería la solución para resolver el problema de duplicidad de partidas o doble matriculación; sin embargo, sucede todo lo contrario. El principio de oponibilidad tiene como característica fundamental la de proteger o sostener el derecho de la persona que confiando en lo que publicitaba Registros inscribió su derecho, sancionando, por ello, a la persona negligente que no lo hizo.

Pues bien, este principio tampoco es aplicable para solucionar la duplicidad de partidas o doble matriculación, puesto que no es responsabilidad ni culpa de las personas el hecho de confiar en lo que publicita el Registro para inscribir o matricular el predio a su favor.

Nos explicamos. Si ambos titulares actuaron en base a lo que publicitaba el Registro, obteniendo incluso un Certificado de Búsqueda Catastral, esto es, confiando en lo que cada una de las partidas publicitaba, no es factible que luego se pretenda desconocer esta confianza o se pretenda imputar una negligencia para aplicar solamente un criterio cronológico, cuando el error no proviene del administrado, sino de la propia administración que no cuenta con un catastro que permita evitar este tipo de problemas.

Al existir dos partes confiado en el Registro no puede prevalecer una sobre la otra, en tanto ninguna tiene una mejor posición jurídica respecto de la otra, motivo por el cual, los efectos de sus inscripciones más que neutralizarse deben suspenderse hasta que se determine quien ostenta valida y legítimamente el derecho de propiedad respecto del predio.

Debe dejarse establecido que el principio de fe pública registral (artículo 2014° del Código Civil) no es aplicable para este tipo de caso, en tanto sus presupuestos aplican para un caso distinto, en donde se dan transferencias sucesivas respecto de un mismo bien inscrito en una sola partida, lo cual no se presenta en la duplicidad de partidas.

Desde este contexto, las normas o principios registrales no son los criterios adecuados para resolver el mejor derecho de propiedad en caso en duplicidad de partidas o doble matriculación, en tanto escapa de su esfera de control, ya que el derecho de propiedad no nace o se crea en lo que publicita el Registro, sino fuera de este.

b) Solución con el criterio civil

Habiendo quedado establecido que la patología de la duplicidad de partidas o doble matriculación no puede resolverse aplicando criterios registrales, es conveniente indicar los criterios civiles que se deben aplicar para este tipo de casos. Dentro de la doctrina nacional se han mencionado varios criterios civiles que pueden aplicarse, pudiéndose concluir que todos tienen relación o se asemejan en considerar que:

– El criterio cronológico no es aplicable para resolver la doble matriculación o duplicidad de partidas.

– Debe primar quien ostenta el título valido y eficaz.

– La posesión del predio determina que el título que se ostenta sea eficaz.

– El predio debe estar plenamente determinado y/o identificado.

– Se debe verificar la cadena de transmisiones para determinar al propietario original.

Nótese, el principal efecto de la solución civilista es la determinación correcta del legítimo propietario de un predio, en la medida que permite analizar la controversia de la duplicidad de partidas o duplicidad de títulos desde el fondo de éste. En efecto, al ingresar a analizar y valorar no solo la inscripción registral, sino los títulos de cada uno de los titulares y los hechos conexos, se logra determinar de forma correcta quien ostenta valida y legítimamente el derecho de propiedad del predio, evitando de esto modo, otorgarlo o reconocerlos a personas ajenas o que solo tratan de adueñarse de predios aplicando los vacíos que tiene la legislación y/o en algunos casos abusando del derecho que en algún momento les correspondió.

Por tanto, el mejor criterio para determinar quién ostenta realmente el mejor derecho de propiedad no es el criterio cronológico, sino los criterios del propietario original, validez y eficacia del título, y el de cumplimiento de la usucapión, conforme al siguiente detalle:

a) Propietario original del predio. Es necesario revisar la cadena de transmisiones del predio para llegar al propietario primigenio, en tanto pueda determinarse. La posesión del predio puede favorecer o desfavorecer al propietario original.

b) Validez y eficacia del título. Se debe verificar que ese propietario original cuenta o tiene un título de propiedad valido y eficaz, que le permita tener el control del predio mediante la posesión efectiva.

c) Cumplimiento de la usucapión. Es necesario determinar si el propietario original que tiene un título de propiedad valido y eficaz ostenta de forma permanente la posesión del predio, en tanto puede haberse producido la usucapión.

En cualquier caso, el predio debe estar plenamente identificado y delimitado para poder ser considerado como tal.

Como lo hemos indicado al inicio del presente documento, la Corte Suprema ha venido resolviendo este tipo de procesos de mejor derecho de propiedad con los criterios registrales. Empero, existen casaciones (pocas) en las que los Jueces Supremos se inclinan por considerar al criterio civilista como el correcto para dilucidar la pretensión de mejor derecho de propiedad. Véase:  Casación 2668-2014, Lima y Casación 10802-2014, Lima Sur.

En este contexto, podemos establecer que la Sala Suprema aplica de manera simplista y sin mayor análisis el criterio registral, sin sustentar el motivo para aplicarlo, pareciera que solo importa quién inscribió primero, lo cual es relativo en nuestra sociedad, más cuando la inscripción del derecho de propiedad no es constitutiva; y, cuando en el VII Pleno Casatorio Civil se ha determinado que con un documento de fecha cierta se reconoce el derecho de propiedad, el cual no siempre se encuentra inscrito, al nacer y crearse fuera del Registro. Por ello, llama la atención que este aspecto no se tome en cuenta al momento de resolver este tipo de procesos.

Como se ha podido explicar líneas arriba, para resolver el mejor derecho de propiedad en el caso de duplicidades de partidas, debe aplicarse los criterios civiles y no registrales, en la medida que el derecho de propiedad no está sujeto al criterio cronológico de la inscripción registral, al nacer o crearse fuera de este.