Los efectos registrales de los datos que permiten identificar los predios

Sumario: 1. Introducción, 2. Los mecanismos de identidad de los predios, 3. La incidencia del registro en la identificación de los predios, 4. Conclusiones.


Francisco Escajadillo Chimayco
Abogado (USMP)
Candidato a magíster en Derecho Registral y Notarial (USMP)

Especialista Legal de la SBN

1. Introducción

En diversas resoluciones (v. gr. Resoluciones n.os 583-2007-SUNARP-TR-L y 216-2017-SUNARP-TR-T), el Tribunal Registral ha reconocido la eficacia registral de los datos físicos inscritos; sin embargo, siguiendo un enfoque diacrónico, consideramos que ello no es del todo cierto. Para tal efecto, partimos de la premisa que si bien la información que accede al registro es objeto de publicidad registral, no es que todos los extremos de la misma se presumirán ciertos, exactos y válidos (legitimación registral).

Para ello, debemos considerar que todo acto inscrito ha sido materia de un análisis previo de legalidad denominado «calificación registral», encontrándose condicionados a esta última los efectos protectores del registro, siendo ilustrativas las palabras de Antonio Pau, para quien «La calificación es un presupuesto lógico a la eficacia del Registro. La intensa eficacia del Registro solo puede producirse por una previa calificación rigurosa.»[1].

En tal sentido, si un título determinado contiene como datos «A, B, C y D», de los cuales, únicamente es calificable «A y B», la presunción de exactitud abarcará estos dos; en cambio, respecto de los datos «C y D», si bien serán cognoscibles por haber accedido al registro, no se presumirán ciertos, exactos ni válidos, al no haber sido materia de calificación, frente a lo cual, esta última cumple en estos casos un rol discriminatorio en cuanto a la legitimación de lo inscrito.

En el caso concreto, analizaremos si los datos descriptivos de los predios inscritos pueden presumirse ciertos, exactos y válidos, y en qué medida lo serán así, considerando los diversos mecanismos de identificación existentes y los alcances de la calificación registral respecto de cada uno de ellos.

2. Los mecanismos de identidad de los predios 

En una propuesta de la que somos partidarios, Antonio Morales Moreno, clasifica los sistemas (a los que nosotros preferimos llamar mecanismos) de identificación de la finca registral conforme a dos aspectos (i) su grado de autonomía; y, (ii) el nivel de precisión del sistema de descripción adoptado[2], siendo útil para nuestros fines la clasificación efectuada en función al nivel de precisión que comprende, teniendo así: (i) la delimitación perimetral, dividida a su vez en georreferenciada y no georreferenciada; y, (ii) la delimitación no perimetral[3].

La descripción perimetral describe el predio a través de su contorno[4], teniendo como técnica al uso de la georreferenciación a través del sistema de coordenadas (posición geográfica de cada vértice) o únicamente al empleo de datos físicos.

En cuanto a la georreferenciación se tiene que con el avance de la tecnología se recurrió a la utilización de coordenadas para identificar con mayor precisión la ubicación de los predios, recurriéndose a determinados Datum dentro de los más de 100 Datums locales a nivel mundial que permiten graficar en un mapa la ubicación de determinado punto de la superficie terrestre, asignándole un valor (coordenada), teniendo que la elección del mismo, en palabras de Ralfo Hernán Rosado «[e]s arbitrario y su selección está sujeto a la conveniencia […]»[5].

Siendo esto así, en el Perú se comenzó a utilizar el Provisional South American Datum 1956 (PSAD56) cuya formulación se dio a partir de las cartas del IGN, cuya vigencia finiquitó conforme a lo dispuesto en la Resolución Jefatural n.° 086-2011-IGN-OAJ-DGC del 03 de mayo de 2011, utilizándose así en la actualidad el Word Geodetic System 1984 (WGS84), el cual fue definido por el Departamento de Defensa de los EE.UU. La diferencia entre uno y otro es básicamente el punto de referencia del cual parten; mientras uno (PSAD56) toma como referencia un punto en la ciudad de La Canoa en Venezuela, el otro (WGS84) parte del centro de la tierra.

Por otra parte, en cuanto a la descripción perimetral que no recurre a la georreferenciación, los predios se individualizan en función a determinados datos como el nombre, extensión, entre otros, así como a través de los denominados linderos «per relationem», es decir, linda con el predio A perteneciente a X y así sucesivamente, teniendo por ello que los linderos no se definen completamente[6], permitiendo que los predios únicamente se ubiquen, mas no que se delimiten, pudiendo observarse la diferencia entre ubicación y delimitación en el siguiente gráfico:

Ubicación/Delimitación

3. La incidencia del registro en la identificación de los predios

La necesidad de identificación e individualización de los predios constituye una cuestión cuya importancia se advierte en disposiciones normativas remotas, como el numeral 2 del artículo 2043° del Código Civil de 1852, que refiriéndose a la constitución de la hipoteca por convenio de las partes requería que la finca gravada se designe expresamente a fin que no pueda confundirse con otra, siendo ello un elemento necesario[7] para su incorporación al Registro de Hipotecas organizado en cada capital de departamento del Perú.

Este Registro de Hipotecas fue posteriormente convertido en la Sección de Hipotecas y junto a la Sección de Propiedad conformaron el Registro de Propiedad Inmueble creado por la Ley del 02 de enero de 1888 y su Reglamento del 25 de junio de 1888, regulando este último una calificación registral orientada al análisis de aspectos extrínsecos del título y la capacidad de los otorgantes[8], la cual no involucraba un análisis técnico de los aspectos físicos delimitantes de los predios y por ello no existía una base gráfica (como la conocemos hoy en día) que permita advertir supuestos de duplicidad de inscripciones totales o parciales, limitándose el registrador a transcribir en el asiento respectivo la situación, linderos, medida superficial y nombre del fundo rústico o número si fuera urbano[9] indicadas en el título.

De ello que si bien las disposiciones normativas referidas al Registro de la Propiedad Inmueble, se ocuparon de la necesidad de que los predios se encuentren debidamente individualizados, las exigencias técnicas no eran evaluadas por un profesional especializado, desprendiéndose de ello que dicho registro fue concebido fundamentalmente como un registro de derechos, siendo los derechos y no las circunstancias fácticas que delimitaban los predios, el objeto de la publicidad registral.

Con el desarrollo de la sociedad y la tecnología, se fueron generando y perfeccionando métodos técnicos de identificación de los predios que otorgaban mayor nivel de precisión en cuanto a su ubicación y delimitación, asimismo, el desarrollo del registro acentuaba cada vez más la necesidad de contar con un área especializada que pueda evaluar los aspectos técnicos contenidos en los títulos inscribibles a fin de individualizar los predios con mayor precisión[10], siendo así que con el Decreto Ley n.° 23095 del 18 de junio de 1980, Ley Orgánica de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, se creó una Oficina de Catastro como órgano de apoyo, encargada de conservar y actualizar la Planoteca en base a planos catastrales y otros documentos requeridos para las inscripciones, estableciéndose posteriormente con el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos n.° 540-2003-SUNARP-SN, la necesidad de contar previamente a cualquier inscripción con el informe técnico del área de Catastro, en los supuestos de incorporación o modificación física de predios.

Siendo esto así, es que en la actualidad la base gráfica registral cuenta con predios identificados mediante diversos métodos de identificación, tanto los que otorgan menor como mayor nivel de precisión, teniendo que los polígonos elaborados a través de la reconstrucción de los predios inscritos en mérito a métodos de identificación menos precisos, tienen la condición de referenciales, debido a que las deficiencias técnicas propias del título que dio mérito a su inscripción no permiten afirmar que la ubicación y delimitación gráfica sean exactas.

Sin embargo, estas deficiencias técnicas no son atribuibles ni a los titulares registrales ni al Registro de Predios, toda vez que ello ha sido consecuencia de la evolución misma del Sistema Registral y de la necesidad de brindar publicidad registral a otros aspectos distintos al derecho inscribible, entendiendo que la delimitación física del ámbito sobre el cual este se ejerce constituye un elemento que requiere ser debidamente publicitado.

4. Conclusiones

La certeza de los datos físicos inscritos dependerá de su correlato con la realidad, no siendo posible atribuirles -sin mayor análisis- los efectos de la legitimación registral, en la medida que para que ella opere necesariamente debieron inscribirse como consecuencia de una calificación registral previa, que en el caso de los datos físicos no se dio, por carecer de profesionales técnicos que evalúen la documentación o datos técnicos presentados por los administrados.

En la medida que los predios no cuenten con una descripción perimetral inscrita que permita ubicarlos y delimitarlos en la realidad, no será posible atribuir certeza (distinta de la legitimación registral) a los datos físicos inscritos, por lo que a partir de referencia genéricas y convencionales como «por el Oeste colinda con el Océano Pacífico», no debería entenderse que los confines del predio llegarán hasta el límite de la playa con el mar[11], puesto que dichas referencias por su carácter genérico permiten únicamente ubicar los predios, mas no delimitarlos, de tal forma que se tenga certeza de los alcances físicos del derecho de propiedad.


[1] PAU PEDRÓN, Antonio. Curso de Práctica Registral, Madrid, Universidad de Comillas, 1995, p. 66.

[2] MORALES MORENO, Antonio Manuel. Publicidad Registral y Datos de Hecho, Madrid, Centro de Estudios Registrales, pág. 31.

[3] MORALES MORENO, A. Ob. cit., págs. 32-36.

[4] MORALES MORENO, A. Ob. cit., pág. 32.

[5] HERNÁN ROSADO, Ralfo, “El Sistema Geodésico Mundial”, en: EL CATASTRO MINERO NACIONAL, Consideraciones técnicas y legales en la aplicación de la norma, Documentos de Perú Minero N° 1, Lima, Instituto Mario Samame Boggio, 1997, pág. 87.

[6] MORALES MORENO, A. Ob. cit., pág. 35 y 36.

[7] Código Civil de 1852

Art. 2053. En la toma de razón [del escribano de hipotecas] se expresará:

[…]

5° La situación y linderos de la finca hipotecada, y cuantas señales la determinen de modo que no puede confundirse con otra;

[8] Artículo 53° del Reglamento del Registro de Propiedad Inmueble del 28 de junio de 1888.

[9] Numeral 3 del artículo 76° del Reglamento del Registro de Propiedad Inmueble del 28 de junio de 1888.

[10] En 1936, con el Reglamento de Inscripciones aprobado por la Ley n.° 5097, su artículo 44° indicó que para cada inscripción, se requería -entre otros- lo siguiente:

[…]

2.- La situación de la finca si es rústica, indicando el valle, pago o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar donde se hallare, el nombre con que fuere conocida o si antes tuvo otro se hará mención de ambos, sus linderos por los cuatro puntos cardinales, prefiriendo los que estuviesen señalados por límites naturales o artificiales a la simple designación de los nombres de los dueños de las fincas colindantes, la naturaleza de éstas, los caminos que conduzcan a las heredades que se describan, y en fin cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscribe.

3.- La situación de la finca si es urbana, indicándose la provincia, distrito, pueblo o calle, plaza o sitio en que estuviese, el número si lo tuviere y los que haya tenido antes, y si no estuviese numerada se hará mención de esta circunstancia, el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio sus linderos por izquierda (entrando), derecha y fondo, y cualquier otra circunstancia que sirviese para distinguir de otra la finca inscrita. […]

4.- La medida superficial que se expresará con arreglo al sistema métrico decimal, debiendo reducirse a este sistema la medida del lugar que contengan los títulos, sin perjuicio de hacerse constar ésta con la equivalencia correspondiente. Cuando no conste el área en los títulos de fundos rústicos, se observará el procedimiento establecido por la Ley n.º 6648 y cuando se trate de bienes urbanos deberá practicarse judicialmente la mensura.

[11] Este es un argumento recurrente en descripciones perimetrales inscritas antes de la vigencia de la Ley n.° 26856, conocida como la Ley de Playas, puesto que con su Reglamento aprobado por Decreto Supremo n.° 050-2006-EF, se estableció en su artículo 13° que ninguna descripción perimetral considerará la franja de 50 metros paralela a la Línea de Alta Marea, argumentando que la ley no tiene efectos retroactivos.