Un poseedor puede ser precario por dos razones: (i) porque nunca tuvo título (invasor); o (ii) porque habiéndolo tenido en algún momento, el mismo feneció (arrendatario cuyo contrato fue resuelto —por ejemplo— por incumplimiento en el pago de la renta).
Es imposible que alguien sea, a la vez, poseedor precario y arrendatario. Sólo cabe hablar de arrendatario cuando el contrato de arrendamiento aún está vigente. Si el contrato queda sin efecto, dejamos de estar ante un arrendatario y nos encontramos frente a un precario.
¿De qué forma un arrendamiento puede quedar sin efecto? Por ejemplo, el contrato es resuelto por incumplimiento en el pago de la renta. Otro ejemplo —muy típico— sería cuando luego de haber vencido el plazo del contrato, el arrendador exige la devolución del bien mediante carta notarial (artículos 1700 y 1703 CC[1]). En efecto, no debe olvidarse que, según nuestra normativa, el hecho de que venza el plazo del contrato no convierte al arrendatario en precario: debe haber un requerimiento de devolución para que recién el contrato se entienda extinguido y por ende el arrendatario pase a tener la condición de precario.
Dentro de una relación de arrendamiento, en donde el poseedor inmediato se niega a devolver el bien, tanto el Código Civil (art. 1704) como el Código Procesal Civil (art. 679) reconocen que el desalojo se puede plantear —dependiendo de las circunstancias— por la causal de posesión precaria como por la de vencimiento de contrato. En el primer caso estamos ante un exarrendatario, a quien ya se le requirió la devolución y con ello se le convirtió en precario. En el segundo caso estamos todavía ante un arrendatario, a quien por no habérsele solicitado extrajudicialmente la devolución, no se le ha convertido en precario.
Hecha esta breve introducción, veamos la pregunta que se formuló en el Pleno Nacional Civil del 2017 (en adelante el “Pleno”), celebrado en Chiclayo hace algunas semanas:
Tras la emisión del IV Pleno Casatorio Civil, ¿ha quedado impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato cuando ya realizó el requerimiento (carta notarial) de restitución del bien, o es facultativo que lo haga valer por esa causal o por ocupación precaria?
Voy a ejemplificarlo para que quede más claro: imagínese que “A” es arrendador y “B” arrendatario. El plazo del contrato fue de un año y éste ya transcurrió. Hace una semana “A” le envió una carta notarial a “B” exigiéndole la entrega del bien, pero éste se niega. “A” desea plantear una demanda de desalojo. El Pleno se pregunta:
¿”A” está impedido de demandar el desalojo por vencimiento de contrato? Considero que sí, pues si ya se requirió la devolución del bien el contrato ya feneció y estamos ante un precario, y no ante un arrendatario.
¿”A” puede optar —facultativamente y a su libre elección —por demandar el desalojo por vencimiento de contrato o por ocupación precaria? Considero que no. Ambas causales son incompatibles. Si ya se convirtió a alguien en precario entonces no corresponde demandarlo invocando su condición de arrendatario. No puede ser facultad del arrendador optar por uno o por otro, del mismo modo como no es potestad del acreedor que ya resolvió un contrato de compraventa, demandar posteriormente el cumplimiento de dicho contrato. Del mismo modo como un contrato resuelto no puede ser “revivido” para pretender ahora su cumplimiento, a quien ya se le convirtió en “precario” no se le puede exonerar de dicha calificación porque así se le ocurra al arrendador.
Considero que de este modo debieron resolverse las preguntas del Pleno. Lamentablemente no fue así. El Pleno optó por una solución que extrapola el ámbito de la pregunta y se enfoca (sin que ello tenga nada que ver con la interrogante) en la competencia del Juez encargado de conocer el desalojo:
“Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los Jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario; toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.
La respuesta es incorrecta porque el Pleno parte de una premisa incorrecta: considerar que la competencia para el desalojo es la siguiente: (i) desalojo contra precario: Juez Especializado[2] (JE); (ii) desalojo contra arrendatario por vencimiento del plazo: Juez de Paz Letrado (JPL).
El CPC en ningún momento establece que el desalojo por precario se tramita ante el JE y el desalojo contra el arrendatario por vencimiento del plazo ante un JPL. Según el art. 547º CPC, la competencia depende, primero, de si existió o no renta (es decir, de si entre el demandante y demandado existió en su momento una relación de mediación posesoria), y segundo, de cuál fue el monto de dicha renta. Así, el referido artículo señala que: (i) cuando la renta mensual es mayor de 50 URP o no exista cuantía (no haya existido renta), el competente es el JE; y (ii) cuando la cuantía sea hasta 50 URP el competente es el JPL.
¿En qué casos no existe cuantía? Cuando el poseedor es un precario sin título (invasor). ¿Y en qué casos existe cuantía? En todos aquellos en donde el demandante tuvo o tiene aún una relación de mediación posesoria (arrendamiento, por ejemplo) con el demandado. Incluso si dicho arrendamiento ha quedado sin efecto, existió una renta de la cual guiarse, y es en función de ella que debe establecerse la competencia.
Entonces, el hecho de que le exijamos mediante carta notarial a nuestro arrendatario la devolución del bien y lo convirtamos en precario, no nos imposibilita plantear la demanda de desalojo por posesión precaria ante el JPL, por la sencilla razón de que en su momento existió una renta, y esta es la cuantía a tener en cuenta para determinar la competencia (si la renta no supera las 50 URP, podremos demandar el desalojo por precario ante el JPL). El error de la mayoría es creer que por convertir al arrendatario en un precario ya estamos “condenados” a acudir ante el JE: ¿acaso en alguna parte del CPC se establece la competencia del JPL o del JE en base a si el demandado es un precario o un arrendatario con contrato vencido? ¡No! Lo determinante es si en algún momento, entre demandante y demandado, existió una renta convenida. Es perfectamente posible plantear ante el JPL una demanda de desalojo por precario contra el ex arrendatario cuya renta no superaba las 50 URP.
Por otro lado —y esto es algo en lo que la mayoría no ha reparado— la ventaja de la posición que vengo sustentando es que salva la competencia del JPL para procesos de desalojo. Me explico: es cierto que cada vez que el arrendatario es requerido para la devolución del bien, queda convertido en precario. Lo que el Pleno ha agregado es que, en estos casos, ya no se pude demandar el desalojo ante el JPL.
Imaginemos entonces un arrendamiento entre “A” y “B” que acaba de vencer. “A” no le envía una carta notarial porque no quiere convertirlo en precario y así poder demandarlo ante el JPL. Sin embargo, antes de plantear la demanda debe invitar a conciliar al arrendatario. ¿Qué efectos produce dicha conciliación? La Corte Suprema ha dicho que “constituyendo la conciliación un acto de requerimiento de devolución del inmueble arrendado, desde la referida fecha el contrato de arrendamiento se constituye en un título fenecido y por tanto deviene en precario el poseedor”[3].
Es decir, luego de dicha invitación a conciliar “B” pasó a ser un precario, y por ende el propietario (“A”) ya no podrá plantear su demanda de desalojo ante un JPL, sino ante el JE. ¿Qué significa esto? Que ningún desalojo podría iniciar ante un JPL invocando la causal de “vencimiento del plazo”, porque al ser requisito de dicha demanda invitar previamente a la conciliación, ello automáticamente convertirá al arrendatario en precario, deviniendo en un imposible jurídico (siguiendo al Pleno) plantear dicha demanda ante el JPL.
Como resulta manifiesto, la interpretación que ha hecho el Pleno conlleva a una extinción de la competencia reconocida en la propia ley, algo que de ninguna manera resulta admisible. Como bien lo señala el art. 6 CPC, la competencia sólo puede ser establecida por la ley y no puede ser modificada (ni suprimida) salvo en aquellos casos expresamente previstos en la ley o en los convenios internacionales respectivos.
Ni una interpretación académica ni aquella que haga un Pleno Nacional (ni siquiera un Pleno Casatorio) puede dejar sin competencia a los Juzgados de Paz para conocer procesos de desalojo.
Y ojo que la situación que se ha generado no es culpa de que en el IV Pleno se haya establecido que una vez hecho el requerimiento extrajudicial de devolución el arrendatario se convierte en precario. Esto es algo jurídicamente correcto. El error ha sido creer que por el hecho de estar ante un precario entonces el JPL queda proscrito de conocer dicho proceso. Esta interpretación (a todas luces errónea) olvida que entre las partes existió en su momento una renta establecida, y es en función a ella que debe establecerse la competencia.
En conclusión, no hay ningún problema con demandar desalojo por ocupación precaria ante un JPL. Lo determinante será: ¿en algún momento hubo entre las partes un monto de renta que sirva como referencia?
- Si la respuesta es no, entonces la competencia será del JE (por ejemplo, desalojo contra el invasor).
- Si la respuesta es que sí, entonces habrá que analizar si dicha renta supera las 50 URP o no. Si las supera, la competencia será del JE. Si no las supera, la competencia será del JPL. Y esta competencia no varía en absoluto por el hecho de que luego de vencido el plazo del arrendamiento, el arrendador haya solicitado o no la devolución del bien (tal pedido resultará irrelevante para determinar la competencia).
Considero que mientras no haya una propuesta de reforma legislativa que ordene al desalojo y delimite claramente tanto sus causales de procedencia como su respectiva competencia procesal, esta es la única interpretación capaz de salvar el despropósito creado por el Pleno.
[1] Código Civil.
[2] Juez Civil.
[3] Casación Nº 4628-2013-Arequipa, publicada en El Peruano el 30/04/2015.
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