Desalojo notarial: la consecuencia de legislar en función a intereses particulares

El autor es juez titular del Tercer Juzgado de Paz Letrado de Lince y San Isidro. Actualmente es juez provisional del Quinto Juzgado Comercial de Lima.

Qué duda cabe que es necesario que el Poder Judicial cumpla con su función pacificadora frente a la sociedad y que un problema cuánticamente significativo se presenta puntualmente en los procesos de desalojo.

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Anteriormente había analizado el proyecto de ley de un congresista (ahora ministro), que sigue condicionando el viabilizar uno de sus proyectos sobre subsidios de arrendamientos a favor de los “jóvenes” a la aprobación de la ley del desalojo notarial, proyecto que nos parecía innecesario y oneroso[1].

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Felizmente, su proyecto de ley de desalojo notarial con auxilio de la fuerza pública no fue aprobado, sin embargo, la Comisión de Justicia y Derechos Humanos del Congreso, hace unos días ha aprobado un proyecto parecido, pero algo más conservador sobre esta nueva modalidad de proceso de desalojo.

Al respecto, reconocidos juristas como el Dr. Mejorada[2] y el Dr. Ninamancco[3] se han pronunciado sobre las deficiencias que en su momento ya habíamos advertido, e incluso otras más, tildando al proyecto aprobado como poco útil e ilusorio respectivamente.

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En tal sentido, ratificamos que de aprobarse el mismo probablemente será letra muerta, como otras normas (D. Leg. 1177 o la hipoteca inversa) pensadas quizás en favorecer y facilitarles el camino a determinados grupos, en lugar de simplemente realizar las correcciones o mejoras legislativas que se requieren para una pronta restitución del bien arrendado por medio de un célere proceso judicial.

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Lo peor de todo es que será el arrendador (ya perjudicado por tener un inquilino moroso o con contrato vencido que no le paga y no le restituye su inmueble) quien, en lugar de verse beneficiado con este proyecto de ley, en realidad hará que todos ganen (Notario, arrendatario, abogados) menos él.

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Sostenemos nuestro argumento debido a que, tal como lo señala el proyecto aprobado en su artículo 7, numeral 2.4, “Finaliza el trámite si, de la documentación presentada por el arrendatario, constata que existe controversia respecto a la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la renta adeudada o cualquier otro aspecto vinculado a la ejecución del referido contrato, hecho que debe comunicar al solicitante, quien tiene expedito su derecho para demandar el desalojo en sede judicial” (el subrayado es nuestro), es decir, a la mínima controversia, el notario culminará el trámite, debiendo el arrendador acudir al Poder Judicial a efectos de cautelar su derecho, ello considerando que el notario no está facultado para resolver la oposición que se pudiera presentar en los procesos bajo su competencia conforme a la ley que los regula. En consecuencia, ante la existencia de ese riesgo, difícilmente se optará por esta vía debido a que no se garantiza su efectividad.

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A ello habría que sumarle que este proyecto exige al arrendador asumir gastos por la formalización del contrato, protocolizarlo, remitir la carta notarial de requerimiento y la diligencia propia del notario (o su secretario), bajo un costo administrativo aún no determinado, y con el riesgo de ser inservible para el interesado en caso de controversia. En tal sentido, el proceso puede ser “dinero al agua”, con la consecuencia de derivarse el caso al Poder Judicial, dejando de lado uno de los fines de la norma como es el reducir la carga procesal respecto de este tipo de procesos.

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Otro argumento que sustenta nuestra posición es que, en caso no exista controversia, para la ejecución del desalojo (lanzamiento propiamente dicho), el notario remitirá el expediente al juez quien, según el artículo 7.4 del proyecto de ley, “(…) Dentro del plazo de tres (03) días hábiles de recibido el expediente remitido por el notario, el Juez de Paz Letrado del distrito en el que se ubica el inmueble arrendado califica el mismo y de ser el caso, emite la resolución judicial en la que disponga (…) el desalojo” (el subrayado es nuestro). Es decir, como es obvio, el magistrado tendrá que ser cuidadoso al evaluar la documentación remitida, considerando que es él quien ordenará la diligencia asumiendo la responsabilidad de la misma ante los órganos de control del Poder Judicial, más aun si el proyecto indica que se trata de un proceso no contencioso, el mismo que permite la figura de la oposición. Como verán, lo regulado genera mucha amplitud en la actuación judicial lo que podría repercutir en la celeridad del proceso.

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Asimismo, queda claro que este proceso se aplicaría a procesos de desalojo nuevos, por lo que en poco y nada ayuda a reducir la carga procesal actual y mucho menos a reducir los plazos a favor de lo que en gran medida ya han logrado los jueces, sobre todo a resultas del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil & Procesal Civil, en el cual se acordó por mayoría que, respecto de los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro: “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido.

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Tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”. Esto ha logrado que los procesos de desalojo en contratos de arrendamiento que cuenten con la cláusula de allanamiento a futuro sean céleres (a nivel de los juzgados de paz letrado), teniendo como principal demora el hecho de tener que esperar el consentimiento de la sentencia para poder realizar el lanzamiento, lo cual se solucionaría si se modifican determinados artículos del Código Procesal Civil (592 y 594) en lo relacionado a los efectos de la apelación de sentencia.

Cabe señalar que el concesorio de apelación sin efecto suspensivo de la resolución final se ha recogido en el propio proyecto de desalojo notarial y en el decreto legislativo 1177, por lo que nada obsta que, en lugar de proponer una ley onerosa y poco viable para el arrendador, se debería modificar directamente el Código Procesal Civil. Ello incluso beneficiaría a las miles de personas que a la fecha ya cuentan con un proceso o un contrato con cláusula de allanamiento a futuro, no teniendo que renovar los mismos con protocolizaciones costosas e inútiles ante un notario.

Finalmente, me gustaría dejar las siguientes interrogantes: ¿por qué el legislador facilita y trabaja al detalle para agilizar los procesos que se tramitan a través de notarías o árbitros y, sin embargo, no tienen esa misma intención de mejorar los procesos a nivel judicial? ¿Quién defiende la labor judicial y la imagen de aquellos magistrados honestos (no de los “hermanitos”) que dedican su vida a esta digna función?

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Pues considero que ha llegado el momento en que el Poder Judicial debe ser más activo legislativamente a efecto de mejorar sus procesos y evitar que los legisladores o el ejecutivo se aprovechen de su labor para seguir desacreditándonos a través de la formulación de leyes justificadas en la falta de celeridad a nivel judicial. Son los propios magistrados los que conocen las debilidades normativas, en consecuencia, deben ser los llamados a plantear las correcciones del caso, más aun si tenemos en consideración las deficiencias académicas y, sobre todo, éticas que a nivel político afronta nuestro país.


[1] Disponible aquí.
[2] Disponible aquí.
[3] Disponible aquí.

Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo de Lambayeque, con título de segunda especialidad en Derecho al Trabajo y a la Seguridad Social por la Pontificia Universidad Católica del Perú, egresado de la Maestría en Derecho al Trabajo y a la Seguridad Social de la misma casa de estudios, egresado de Maestría en Derecho Constitucional con mención en gobernabilidad por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo y estudios de Maestría en Derecho & Empresa por la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo. Juez Titular del Tercer Juzgado de Paz Letrado de Lince y San Isidro.