Desalojo con intervención notarial. A propósito de la opción conocida como desalojo «express», por Nicolás Rojas Jurado

Pese a que la Ley 30933, publicada el 24 de abril de 2019, sigue la regla de entrada en vigencia al día siguiente, no se puede medir su eficacia sino en su primera etapa; esto es, optar por la escriturizacion del contrato, o en su caso, la adecuación de un contrato pre-existente a la modalidad alterna de escritura pública. La segunda etapa, esto es la solicitud de restitución que generará el acta notarial, a  la que se la he concedido la condición de título ejecutivo (artículo 8.4 inc. 1) tendrá que esperar y superar estos obstáculos.

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1. Como se anotó, la puerta de entrada para esta nueva modalidad arrendaticia, es contener el arrendamiento en una escritura pública, lo que prima facie, implica la posibilidad de ruego registral, y por tanto la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1708 C.C., el acto supone además la adecuación del acto a la titularidad registral. Así solo podrá arrendar, bajo esta modalidad, el propietario que es titular registral o cuenta con apoderado con facultades suficientes para ello, quedan descartado los bienes de menores de edad sin autorización, patrimonio familiar vigente, bienes no registrados, bienes no saneados, o cuya titularidad se encuentra pendiente de regularizar, como por ejemplo los bienes sujetos a prescripción, otorgamiento de escritura, o incluso bienes donde exista controversia en giro, amén de bienes indivisos.

2. La segunda etapa del procedimiento, que es la novedad de la ley, inicia con la solicitud de desalojo presentada ante notario, lo cual revive una discusión acerca de la naturaleza de la función notarial en el Perú, esto es ser un particular con funciones públicas, y atendiendo a esto, se comporta como un agente de mercado que puede rechazar la solicitud, sin necesidad de motivación alguna, o desalentarla con precios altos, requisitos superabundantes a los previstos legalmente, o simplemente abstenerse por ser temerosos al riesgo. ¿Alguien duda de esto?

Por otro lado, debemos suponer que el notario a cargo de la confección del contrato, no necesariamente será el que se encargue de las adendas (escrituras aclaratorias) o de la solicitud de desalojo, es decir el consumidor puede optar por otra notaria, tanto como esta puede abdicar de su tramitación.

3. El notario, para calificar positivamente la solicitud, deberá circunscribir la acción a contrastar la falta de pago con la constancia de transferencia o depósito de pagos acorde con la(s) estipulación(es) contractual(es), lo cual parece ser una operación aritmética sencilla si se apertura una cuenta exclusiva para el bien objeto de arrendamiento. Empero puede darse el caso que esta operación, merezca cierta discriminación, piénsese en los arrendamientos donde además de una renta fija, se pacta una variable (para lo cual deberá remitirse a un valor como ventas netas y tal vez auditoria), se admite también fondo de mantenimiento, fondo de promoción y en general todo lo que quepa dentro de la libertad contractual. Además, si el arrendador tiene varias unidades, deberá aperturar sendas cuentas, a efectos de no recargar una sola, con el riesgo de confusión que esto apareja. Este periodo no apareja plazo.

4. Ya en la etapa final, el notario notifica al arrendatario para que dentro de un plazo de 5 días formule oposición de considerarla, para que dentro del mismo plazo legal de haber calificación positiva extienda un acta no contenciosa, y lo remita al juez de paz letrado en un plazo que no se regula, con lo cual se agota su participación. Debemos suponer que el arrendador, ahora solicitante del procedimiento especial, deberá estar atento a este acto para apersonarse y entre otras cosas fijar domicilio procesal, pagar tasas y demás que resulten pertinentes, ya que hasta este momento la ley prescindía de la obligatoriedad de defensa cautiva. Debemos asumir que ante la observación (inadmisibilidad) esta deberá ser subsanada por notario. La ley no regula calificación negativa, por lo que, de haberla, el arrendador, en teoría, podrá recurrir a otro notario. Los plazos son sensibles, porque en la práctica notarial, en las atribuciones no contenciosas que ya gozan, estos no se cumplen y los notarios suelen admitir oposiciones ex post, y limitar su acción a su distrito y no provincia, como ocurre con las prescripciones adquisitivas delegadas (Ley 27157)

El notario, que carece de vocatio, coertio, hablatio y executio, deberá ser facilitador respecto de su cliente, empero ¿Cómo se comporta ante una calificación negativa de la solicitud?,¿Qué ocurre si el domicilio contractual es inexistente o el arrendatario ya no domicilia?, ¿deberá recepcionar una oposición extemporáneamente? ¿Puede rechazar liminarmente la solicitud?

5. La norma es antielusiva, sigue la tendencia de empoderar notarios (1996), de bancarización (2008), de saneamiento físico legal (2014) y el objetivo antediluviano de transparentar relaciones, lo que ciertamente es saludable. En los días pasados a la publicación de la ley, a propósito del cierre de parte de la zona Gamarra (La Victoria, Lima) y la consecuente imposibilidad de los comerciantes a vender, muchos de los inquilinos convinieron con sus arrendadores en suspender o disminuir la renta por ese periodo, practica muy común en la idiosincrasia contractual, al igual de la no renovación y continuación contractual (artículo 1700 CC); en adelante esta modificaciones, deberán hacerse como dios manda: a través de escrituras modificatorias.