Desalojo contra el expropietario con venta simulada. ¿Qué aspectos pueden analizarse con relación al título del demandante en un desalojo?

En la Casación 2156-2014, Arequipa, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema sostuvo que si en un proceso de desalojo el demandado se defiende presentando un título, la demanda será amparada siempre que dicho título “resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea ilegítima, que no se ajuste a derecho”, lo cual se produce en “cualquiera de los siguientes supuestos:

  1. Cuando el título es nulo, ha quedado resuelto o ha fenecido;
  2. Cuando se ha adquirido de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y,
  3. Cuando se ha adquirido de aquél que, teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo”[1].

Lo novedoso (y preocupante) es que con dicha Casación la Corte Suprema no sólo abrió el listado de temas que pueden ser vistos dentro de un desalojo (ya no sólo nulidad, sino también resolución, inoponibilidad por haber adquirido de quien no tenía el derecho a la posesión, ineficacia por haber adquirido de quien estaba imposibilitado transferir derechos sobre el bien, etc.), sino que incluso para el tema de la nulidad omitió señalar expresamente que dicho análisis era factible únicamente en el caso de que ella resulte manifiesta (como sí lo hizo el IV Pleno Casatorio).

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Una primera forma de interpretar esto es considerar que existe una contradicción entre el IV Pleno Casatorio y la Casación 2156-2014, Arequipa: mientras que el primero restringe el análisis de nulidad dentro de un desalojo sólo cuando ella resulta evidente, la segunda, en cambio, al no haber establecido de forma expresa ningún coto o límite a la nulidad pasible de análisis, facultaría al Juez a someter a debate –siempre dentro del desalojo– cualquier tipo de nulidad (sea evidente o no).

Sin embargo, esto podría ser contestado señalando que se debe hacer una lectura sistemática del IV Pleno y la Casación 2156-2014, Arequipa, por lo que cuando en esta última se habla del análisis de nulidad del título del demandado, debe entenderse (conforme al IV Pleno) un análisis limitado a los casos de nulidad evidente o manifiesta. De este modo se salvaría la incongruencia.

Sin perjuicio de ello, existe un segundo punto no resuelto (y que es precisamente el meollo del presente artículo): como ya dije, la Casación 2156-2014 ha abierto la posibilidad para que el título del demandado sea sometido no solo a un análisis de nulidad, sino incluso de ineficacia y hasta de hasta inoponibilidad. ¿Es extensible este análisis para el título que emplea el demandante en el desalojo?

Y me hago esta pregunta con ocasión del reciente caso resuelto por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema mediante la Casación N° 1264-2015-Amazonas. Se trató de la demanda de desalojo por ocupación precaria planteada por Carlos Arturo Del Castillo Torres (el “Demandante”) contra Teófilo Tochón Santillán y Filida Rafael Valqui Chuquizuta (los “Demandados”), a efectos de que estos restituyan la posesión del inmueble ubicado en Jirón Junín N° 215 en la ciudad de Chachapoyas (el “Inmueble”).

El Demandante sustentó su derecho de propiedad sobre el Inmueble en base a la escritura pública de compraventa de fecha 28 de julio del 2012 otorgada a su favor por Renzo Ulises Ugarelli Bernales (el “Sr. Ugarelli”), quien previamente lo había adquirido de los Demandados mediante contrato de compraventa del 16 de junio del 2010. Es decir, en algún momento los Demandados fueron propietarios del Inmueble, pero al haberlo transferido al Sr. Ugarelli (quien posteriormente se lo vendió al Demandante) devinieron en precarios, por lo que su posesión en el bien carecía de sustento.

Los Demandados se defendieron señalando que (i) la compraventa a favor del Sr. Ugarelli no fue real, pues la finalidad con dicho contrato fue garantizar la devolución del préstamo de S/ 20,000.00 que éste les había hecho; (ii) el acuerdo con el Sr. Ugarelli fue que una vez que se le pagara el préstamo la compraventa se anularía; y (iii) pese a que el préstamo le fue íntegramente devuelto, el Sr. Ugarelli se negó a dejar sin efecto la compraventa y, por el contrario, procedió a vender el Inmueble al Demandante.

Mediante sentencia de fecha 06 de noviembre del 2014 se declaró infundada la demanda, la misma que fue confirmada por sentencia emitida por la Sala Mixta de Chachapoyas de la Corte Superior de Justicia de Amazona, con fecha 04 de marzo del 2015.

La Corte Suprema, con ocasión del recurso de casación planteado por el Demandante, revocó la decisión de la Sala Superior y reformándola declaró fundada la demanda en base al siguiente argumento:

(…) la instancia de mérito se equivocó al desestimar la pretensión del demandante (….) desconociendo que estos [los Demandados] transfirieron el citado bien a favor de Renzo Ulises Ugarelli Bernales con fecha 16 de junio del 2010, no habiéndose probado en autos que el inmueble haya sido cedido en garantía por un préstamo dineraria.

Es decir, para la Corte Suprema el desalojo no era la vía adecuada para discutir si lo que habían celebrado los Demandados era realmente una compraventa, por lo que si ellos pretendían poner entredicho su real voluntad de transferir la propiedad del Inmueble, eso debía ser analizado en un proceso judicial de nulidad de compraventa por simulación. En este sentido, mientras no hubiese una sentencia que se pronunciara a favor de la nulidad no era factible negar la condición de precarios de los Demandados.

Lo interesante del caso es que los Demandados, al poner en entredicho la validez de la compraventa a favor del Sr. Ugarelli, también ponían en entredicho el título del Demandante, quien precisamente había adquirido del Sr. Ugarelli. El razonamiento es bastante simple: si la compraventa a favor del Sr. Ugarelli fue simulada entonces adolece de nulidad (inciso 5 del artículo 219 CC), por lo que nunca adquirió la propiedad, siendo así no estaba facultado para transferirle ningún derecho al Demandante.

Nótese, entonces, que aquí no se discutía la validez del título del Demandante (algo que desde mi punto de vista, como ya tuve oportunidad de señalar en su momento[2], es perfectamente factible en un desalojo y que además cuenta con el respaldo de lo resuelto en el Pleno Jurisdiccional Distrital Civil de Huánuco del 2017), sino su eficacia, por haber contratado con alguien (Sr. Ugarelli) que no tenía el derecho a poseer (pues nunca habría sido propietario).

¿Y qué relación hay entre este caso y lo resuelto en la Casación 2156-2014, Arequipa que comenté al inicio? De acuerdo con esta última, en un desalojo sí es posible analizar el defecto en el título del demandado por haber adquirido de quien no tenía el derecho a poseer, y en el presente caso ese mismo defecto se presentó pero con relación al título del Demandante. Entonces, la pregunta cae por su propio peso: ¿El criterio fijado en la Casación 2156-2014, Arequipa, con relación a los defectos en el título del demandado que sí pueden ser analizados en un desalojo, aplica también cuando lo que se pone en tela de juicio es el título del demandante? ¿La Sala Civil Permanente, al momento de emitir la casación materia de análisis (Casación 1264-2015, Amazonas), tuvo en cuenta lo resuelto por la Sala Civil Transitoria en la Casación 2156-2014, Arequipa?

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Este artículo, más que soluciones, ha tenido como objetivo dejar una gran pregunta planteada: ¿a qué tipo de análisis puede ser sometido el título empleado por la parte demandante en un desalojo? ¿Sólo cabe un análisis de nulidad evidente (como ya se concluyó en el Pleno Jurisdiccional de Huánuco) o también es factible someterlo a un examen tan riguroso como el que la Casación 2156-2014, Arequipa ha dispuesto para el título del demandado?

Esperemos que estas preguntas, con el correr de los casos y las casaciones por llegar, obtengan respuesta en un futuro no muy lejano.


[1] En su momento me pronuncié sobre esta Casación comentando los inconvenientes que generaba, en tanto convertía al desalojo contra el poseedor precario en un desalojo contra cualquier poseedor ilegítimo (incluso los no precarios). Mi comentario puntual a esta Sentencia (“Del desalojo por precario… ¿al desalojo por poseedor ilegítimo?”) puede verse aquí.

[2] Ver mi exposición aquí.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y de la Universidad de San Martín de Porres.