[Desalojo] Efectos del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido

El Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 2017 tuvo lugar los días 3 y 4 de noviembre del año pasado en la ciudad de Chiclayo, Lambayeque. Los cuatro temas que se discutieron fueron los siguientes:

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1) Proceso de desalojo, consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido.

2) Desalojo express.

3) Daño moral, pruebas criterios para su cuantificación.

4) Alcances de la cesión de derechos sobre créditos laborales.

Al respecto, el abogado sanmarquino Alan Pasco Arauco realizó unos ácidos comentarios sobre el primer el tema, considerando que la respuesta era tan obvia que ni siquiera mereció mayor discusión.

A continuación, transcribimos su exposición para su análisis y estudio.

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En el Perú hay una regla y una excepción. Todo contrato que crea una relación de mediación posesoria se extingue, fenece, se acaba el día que vence el plazo de ese contrato. Por ejemplo, un contrato de usufructo con plazo de vencimiento el 1 de diciembre. Ese día se extingue el usufructo. Cualquier contrato que cree, de un lado, un poseedor mediato, y de otro lado, un poseedor inmediato; es un contrato de mediación posesoria. La regla es que todos los contratos de mediación posesoria terminan el día que termina el plazo. La excepción es el arrendamiento.

El arrendamiento es el único contrato de mediación posesoria, donde vencido el plazo, no se vence el contrato. Vencido el plazo del contrato, se considera no renovado, sino prorrogado dice el Código Civil. ¿Hasta cuándo? Indefinidamente, hasta que cualquiera de las partes decida comunicar a la otra que se cansó. Mi arrendamiento dice, este contrato vencerá el 31 de diciembre. Si el 5 de enero, el mismo arrendatario sigue en la casa, sigue poseyendo como un arrendatario, porque el contrato se considera prorrogado.

Es decir, seguiría siendo arrendatario, ya no por contrato sino por mandato de la ley. ¿Hasta cuándo será arrendatario? Hasta que yo le diga “amigo, vete de acá”. En ese momento, cuando yo le envíe una carta solicitándole que me devuelva la casa, el arrendatario se vuelve un poseedor precario, por fenecimiento del título, así de simple. Eso está hace más de 30 años en el Código Civil vigente. La pregunta que se hace este Pleno de Chiclayo es, ¿cuál es la consecuencia del envío de la carta notarial que le hace el arrendador al arrendatario pidiéndole que se vaya del bien?

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¿Era necesario convocar a un Pleno Distrital para responder a una pregunta cuya absolución se encuentra en el Código Civil? Dice el Código que vence el arrendamiento con un plazo determinado y se prorroga, hasta que se envía la respectiva carta notarial. Con ese envío fenece el título, y el arrendatario se convierte en un poseedor precario. Esa es la consecuencia fundamental, el arrendador queda completamente facultado para demandar por desalojo a ese arrendatario. Si los jueces superiores no revisaron el Código Civil, pudieron haber revisado un documento más actualizado.

En el IV Pleno Casatorio del 2011, como no podía ser de otra manera, la Corte Suprema transcribió el Código Civil y resolvió que “el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que por imperio de la ley se asume la continuación del mismo, hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se pasa a considerar que el arrendatario ha pasado a ser poseedor precario, por fenecimiento de su título”. Si los vocales superiores no quisieron revisar el Código, o se olvidaron que el Código ya resolvía el caso, pudieron haber retrocedido un poco al año 2011 y ver la sentencia del IV Pleno.

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Los derechos reales causan muchísima atención, de lo contrario no se explicaría que existan tantos talleres enfocados en el tema; han sido materia de discusión en la gran mayoría de los Plenos Casatorios y Distritales. De los 9 Plenos Casatorios realizados, el tema ha estado presente, por lo menos, en 6 de ellos. Y en los Plenos Distritales, los derechos reales están presentes siempre. El problema es que, en el Perú, se viene aplicando la frase que mencionaba al principio: “los debates fracasan no tanto por lo que se responde, sino por lo que se pregunta”. Una pregunta mal planteada, una pregunta con respuesta obvia, que ya se resolvió; es una pregunta que no invita nada, que paraliza, que no incentiva al debate. Sobre una pregunta pésima no se puede sostener un debate.

Se debe dejar de hacer Plenos para la satisfacción de unos cuantos, que promueven desde su punto de vista particular estos eventos, y plantear preguntas que realmente se encuentren vinculadas con temas del día a día y merezcan un indispensable debate. Estas preguntas obvias, absurdas, innecesarias; no invitan al debate, no contribuyen en nada, simplemente hacen que se despilfarre la plata de todos para resolver casos que realmente no merecerían ni un mínimo de atención.