Derechos reales y arbitraje, por Martín Mejorada

En circunstancias normales es indudable que el arbitraje presenta ventajas sobre el proceso judicial. Si los árbitros son laboriosos, honestos, serenos, impermeables a la finta y capacitados en la especialidad pertinente al caso, el arbitraje debería alumbrar un laudo en corto tiempo y arreglado a ley.

En materia de derechos reales hay un enorme espacio para que los jueces privados resuelvan sobre estos activos. Los derechos sobre bienes en general usualmente provienen de un contrato o acto unilateral, o teniendo origen no convencional están dispuestos para que los involucrados establezcan los términos de su vigencia y/o conclusión. En ese u otro momento se puede fijar la solución arbitral. Hagamos un breve repaso de las cuestiones que podrían ir al arbitraje.

Toda materia que involucre derechos de libre disposición puede ser objeto de arbitraje (artículo 2 del Decreto Legislativo 1071).  En tal sentido, los contratos o actos  que dan origen a cualquier derecho real (propiedad, copropiedad, medianería, posesión, uso, usufructo, habitación, superficie, servidumbre, anticresis, retención, hipoteca y garantía mobiliaria), que hayan generado controversias de cualquier naturaleza sobre los alcances de las atribuciones conferidas, las condiciones de retribución o la vigencia del derecho, podrán ser materia del proceso extrajudicial.  Es decir, los árbitros podrán resolver si cualquiera de estos derechos está o no vigente y en qué condiciones, señalando las prestaciones que corresponde a cada quien.

Ahora bien, tratándose de derechos reales el titular tiene como una de sus posibles pretensiones acceder al control material del bien (posesión), previa verificación de que hay título para ello. Esta pretensión implica imponer dicho control a la contraparte, incluso a la fuerza, con la expulsión o lanzamiento del rebelde.  Aquí el arbitraje encuentra un escollo, pues el tribunal privado no es competente para disponer de la fuerza pública ni para ordenar una actuación violenta.

Aun así, estimo que la declaración de vigencia, terminación o ejecución del derecho real puede ser materia de un arbitraje, donde además se concluya en la obligación de entrega del bien, quedando la ejecución de esta parte sometida al proceso de ejecución de sentencias en el Poder Judicial (artículo 688 del Código Procesal Civil). Pese a la inevitable intervención de los magistrados públicos, es indudable que con el arbitraje se habrá ahorrado varios años de juicio y las sorpresas a las que algunos jueces nos tienen acostumbrados.

Incluso tratándose de la ejecución de hipoteca, cuyo momento culminante siempre es ante un juzgado (artículo 1097 del Código Civil), las partes podrían convenir que la validez del aseguramiento inmobiliario, el monto a pagar, la cobertura, el valor de realización, entre otros aspectos del negocio hipotecario, se determinen en un tribunal arbitral. Así, al acudir proceso judicial de ejecución de garantías (artículo 720 del Código Procesal Civil), las eventuales y conocidas defensas que suelen invocar los ejecutados ya serán cosa juzgada y el magistrado no podrá detenerse en ellas. Con esto se ahorra varios años de litigio, y prácticamente solo queda el tiempo para rematar el bien.

Finalmente, sin bien los centros arbitrales suelen ser muy solventes en la administración de procesos también es cierto que son costosos. No hay que descartar por ello el recurso a los arbitrajes ad hoc, sobre todo tratándose de asuntos sencillos de derechos reales como la verificación de un arrendamiento o una compraventa inmobiliaria, o acaso animar a las instituciones arbitrales a  poner a disposición un servicio especial para cuestiones menos latosas.