¿Debe darse por concluida la ejecución de la hipoteca si un tercero paga el gravamen?

El pasado 12 de noviembre del año 2018, los señores magistrados de la Corte Superior de Justicia de Arequipa se reunieron para llevar a cabo el Pleno Jurisdiccional distrital en materia Civil.

En este pleno se desarrollaron cinco temas que presentan problemáticas:

Tema 1: La oponibilidad del mutuo disenso que deja sin efecto el contrato de compraventa celebrado, en el retracto.
Tema 2: La buena fe en la oponibilidad de derechos previstos en el artículo 2022° del código civil.
Tema 3: La venta por un copropietario  de parte  o el íntegro del predio, sin intervención de los demás copropietarios.
Tema 4: La prescripción extintiva de la intervención del falso procurador.
Tema 5: La cobertura de la hipoteca en el proceso de ejecución de garantía hipotecaria.

A continuación desarrollamos el quinto tema.

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TEMA 5

LA COBERTURA DE LA HIPOTECA EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE GARANTÍA

Si en un proceso de ejecución de garantía hipotecaria, un tercero paga el monto total del gravamen: ¿debe darse por concluida la ejecución de la hipoteca?

Primera Ponencia

Si un tercero que adquirió el bien cancela el monto total del gravamen inscrito en un proceso de ejecución de garantía hipotecaria, no procede la conclusión de la ejecución de la hipoteca, si el deudor es a la vez el propietario del bien que constituyó la hipoteca y existe saldo deudor por capital, intereses y gastos, pendientes de pagarse hasta el momento de la transferencia.

Segunda Ponencia

Si un tercero que adquirió el bien cancela el monto total del gravamen inscrito en un proceso de ejecución de garantía hipotecaria, procede la conclusión de la ejecución de la hipoteca y si existe saldo deudor por capital, intereses y gastos, que excede el monto del gravamen se podrá cobrar en el mismo proceso o en otro diferente.

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Fundamentación

Primera Ponencia: Conforme lo establecido en el artículo 1107° del Código Civil, la cobertura de la hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas de! seguro pagadas por el acreedor y las costas del proceso, sino se verifica la cancelación del íntegro de la deuda, en consecuencia, no procede declarar la conclusión de la garantía hipotecaria. De otro lado, el artículo 1099 y inciso 3), regula el monto del gravamen, de modo que el gravamen sólo cubriría por los conceptos a que alude el artículo 1107° pero hasta el monto señalado. En el Sexto Pleno Casatorio – Casación N° 2402-2012-Lambayeque, Fundamento 42°, se ha señalado lo siguiente: “Sin embargo, resulta exigible el cobro de suma mayor por los conceptos señalados sólo cuando se reúnan en una sola persona el deudor de la obligación y el garante hipotecario, más no cuando la hipoteca la constituye un tercero, a menos que se haya garantizado el capital sin pacto sobre intereses, costas y costos”.

Por lo que, si la parte demandada tiene la calidad de deudora y fue quien constituyó la hipoteca, le resulta exigible el cobro de suma mayor al monto del gravamen. Siendo ello así, el adquiriente posterior asume el gravamen inscrito que cubrirá los conceptos del artículo 1107°, liquidados hasta el momento en que se apersone a proceso, por cuanto no se trata del cobro de un nuevo crédito posterior a la adquisición sino de intereses derivados del cobro del crédito garantizado y desembolsado con anterioridad; crédito que se publicitaba con la inscripción de la hipoteca y el tercero adquiriente tenía pleno conocimiento que se encontraba la deuda puesta a cobro.

Segunda Ponencia: Si bien el derecho real de garantía confiere al acreedor o acreedores el derecho de venta o realización del bien gravado a tenor del artículo 1097 del Código Civil y conforme al artículo 1107 del mismo cuerpo normativo, la cobertura de la misma alcanza al capital, intereses que devengue y las costas del proceso; también lo es que esta cobertura no puede ser ilimitada sino que tiene que ser por una suma determinada o determinable a tenor del inciso tercero del artículo 1099 del Código Civil. En cuanto a la determinación del gravamen la Casación número 2402-2012-Lambayeque que constituye el Sexto Pleno Casatorio señala: “(44… III…) el legislador establece la exigencia de especificar el monto del gravamen sustentándola en la necesidad del ordenamiento de proporcionar seguridad a los terceros adquirientes del dominio del inmueble hipotecado o de un derecho real sobre él, favoreciendo con ello, la circulación de los bienes y propiciando al crédito en generar. En este sentido, la determinación necesaria del monto del gravamen, debe ser lo suficiente como para coberturar adecuadamente todos los conceptos contemplados, previsión que corresponde meramente a las partes contractuales; al respecto la citada casación ha señalado: “considerando que de acuerdo con el artículo 1107 del Código Civil, la extensión de la hipoteca, en cuanto a la obligación garantizada comprende el capital (crédito) los intereses las primas de seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio, el monto del gravamen debe comprenderlas, por lo que su cuantía es ordinariamente superior al crédito u obligación garantizadas, pero nada impedirá que se pacten gravamen por una cantidad menor a la de la obligación garantizada”.

En merito a la autonomía contractual que gozan las partes, establecen el monto del gravamen, cantidad hasta la cual debe alcanzar la garantía real establecida y su realización judicial, no pudiendo modificarse de modo alguno la voluntad contractual que incluso goza de intangibilidad o inmutabilidad constitucional (artículo 62 de la Constitución). Finalmente, si existe una obligación pendiente que no estaría cubierta por el gravamen hipotecario porque así lo han previsto las partes, corresponderá a los ejecutantes que a tenor de lo dispuesto por el artículo 724 del Código Procesal Civil, puedan proseguir con su ejecución en el proceso de ejecución o en uno diferente, conforme así también lo señala el precedente séptimo de la casación en mención.

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DEBATE: Concluido el debate de la sesión plenaria, el Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios, señor René Santos Cervantes López da inicio al conteo de los votos emitidos por los Jueces Superiores, quienes determinar el acuerdo plenario siendo el resultado el siguiente:

Primera ponencia: 1 votos
Segunda ponencia: 5 votos
Abstenciones: 0 votos

Asimismo, los Jueces Especializados presentes en la sesión plenaria procedieron también a votar para efectos de dejar constancia de su opinión, sobre el tema debatido, del modo siguiente:

Primera ponencia: 0 votos
Segunda ponencia: 4 votos
Abstenciones: 0 votos

CONCLUSIÓN PLENARIA:

El Pleno adoptó por MAYORÍA la segunda ponencia que enuncia lo siguiente:

“Si un tercero que adquirió el bien cancela el monto total del gravamen inscrito en un proceso de ejecución de garantía hipotecaria, procede la conclusión de la ejecución de la hipoteca y si existe saldo deudor por capital, intereses y gastos, que excede el monto del gravamen se podrá cobraren el mismo proceso o en oreo diferente”.

Arequipa, 12 de noviembre de 2018.

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