Construcción en terreno ajeno: ¿mejoras o accesión? Una discusión pendiente

La empresa Agroindustrial Literas E.I.R.L. (AGROLIT) suscribió un contrato de arrendamiento (el “Contrato”) con Bienes y Raíces Alejandrina S.A. (BRASA), propietaria del inmueble ubicado en la Calle San Luis N° 354 de la Urbanización Santa Catalina, Distrito y Provincia de Barranca, Departamento de Lima (el “Inmueble”).

Al inicio del arrendamiento AGROLIT recibió el Inmueble con una serie de construcciones que en su momento había realizado su propietaria, BRASA (de la existencia de dichas construcciones se dejó constancia en la cláusula 1.1.2 del Contrato). Sobre dichas construcciones, AGROLIT (en su condición de arrendataria) realizó nuevas edificaciones, cuyo valor (ascendente a S/ 1 millón) exigió a BRASA una vez finalizado el Contrato.

La negativa de BRASA a pagar dicha suma dineraria dio lugar a un proceso de pago de mejoras. En primera instancia el Juez amparó en parte la demanda, pues estaba acreditado que AGROLIT realizó una serie de edificaciones en función al giro de negocio que desarrollaba en el Inmueble, por lo que tratándose de “mejoras útiles” correspondía que se le pague su valor actual (S/ 529,743.32).

En segunda instancia la sentencia fue revocada y, reformándola, la Sala Superior la declaró improcedente. Para la Sala, la diferencia entre “mejoras” y “accesión” radica en que mientras que las primeras se hacen sobre una obra ya preexistente (pues se trata de “un incremento, modificación o reparación de una obra preexistente”), la accesión implica una “incorporación de bienes no existentes, como sería el caso de las edificaciones, sembríos o plantaciones nuevas”.

Asimismo, la Sala consideró que no había una conexión lógica entre el petitorio y los hechos expuestos, “pues si bien la pretensión es de pago de mejoras, al referirse [AGROLIT] a construcciones efectuadas sobre terreno ajeno se aprecia que los hechos están referidos a la accesión, determinándose la improcedencia de la demanda”.

AGROLIT interpuso recurso de casación y la Corte Suprema (a través de la Casación N° 2278-2016, Huaura) decidió anular el fallo de la Sala Superior, pues –sostuvo– se había lesionado el derecho a la tutela procesal efectiva y al debido proceso por emitirse una sentencia que no estaba acorde con los puntos controvertidos fijados en el proceso.

En lo que se refiere a la distinción entre “mejoras” y “accesión” –que es precisamente lo más importante del caso analizado– la Corte se explayó al destacar los principales aspectos de las “mejoras”: “La mejora abarca todo desembolso económico invertido por el poseedor, sea que ésta se materialice en una modificación material del bien o no, quedando descartados los incrementos físicos o de valor producidos por obras de la naturaleza o de autoridad, esto es, sin que exista sacrificio patrimonial del poseedor (…) no basta la inversión del poseedor, sino que es necesario, además, que el bien tenga un incremento de valor, el cual debe existir, todavía al momento de la devolución del bien”.

Por el contrario, cuando le tocó pronunciarse sobre la accesión se limitó a sostener que “la construcción en suelo ajeno es una modalidad de accesión, pudiendo el dueño del suelo optar entre hacer suyo lo edificado, pagando su valor, u obligar al invasor a que le pague el valor del terreno”.

Desde mi punto de vista la Corte Suprema hizo bien en anular la sentencia de la Sala Superior, pero pecó por omisión al no haber dicho prácticamente nada sobre el tema principal: cuándo aplicar las reglas de mejoras y cuándo las de accesión.

¿Y por qué es relevante determinar ello? Porque las consecuencias jurídicas son muy distintas si es que optamos por aplicar a un mismo caso uno u otro régimen. Pero antes de entrar a dicho análisis conviene aclarar algunos puntos muy básicos vinculados a las mejoras, y en especial a las “útiles”.

Aun cuando el Código Civil (CC) señale de manera escueta que las mejoras útiles aumentan el valor y renta del bien (art. 916 CC), lo importante es tener en cuenta que ellas se ubican entre las mejoras necesarias y las de recreo; es decir, no tienen el propósito de evitar el deterioro o la destrucción del bien (como es el caso de las necesarias), pero tampoco sirven para el lucimiento o mayor comodidad (como es el caso de las de recreo.

Hay una serie de mejoras útiles que no generan ninguna confusión con el régimen legal de la accesión. Piénsese en el poseedor de un predio ubicado en un barrio peligroso que cambia la puerta de madera y coloca una de metal. O piénsese en el poseedor que recibe el bien con las cañerías atoradas y repara el sistema interno de drenaje.

Todos estaremos de acuerdo en que nos encontramos frente a mejoras útiles y por ende corresponde que al poseedor le sea pagado el valor de las mismas al momento de la devolución del bien.

En cambio, existe un tipo de mejora útil que sí puede generar confusión con el régimen de la accesión: las “edificaciones” que el poseedor realiza sobre el bien. ¿Es posible calificar a una edificación como mejora útil? Por supuesto que sí, siempre que dicha construcción haya determinado un incremento en el valor o renta del bien sobre el cual se ha realizado la obra. No olvidemos que una “mejora” presupone que ha habido un aumento de valor en el bien sobre el cual se ha actuado, algo que no es necesario para aplicar las normas de accesión (en efecto, una edificación hecha de mala fe y que no le aumenta valor al terreno puede ser destruida por el propietario a costa del constructor).

Pero sigamos con la distinción. ¿Qué régimen debemos aplicarle a tal construcción: el de las mejoras o el de la accesión? Las consecuencias prácticas de optar por uno u otro son trascendentales:

1. ¿A quién se le paga?

  • Si calificamos a la construcción como mejora, su valor le deberá ser pagado al poseedor que la haya realizado, independientemente de si actuó con buena o mala fe.
  • En cambio, si consideramos que a dicha construcción le es aplicable el régimen de la accesión, sólo se le pagará su valor al constructor que haya actuado con buena fe (si fue de mala fe la ley admite la apropiación de lo edificado sin obligación de pago).

2. ¿A qué valor se paga?

  • El valor que se paga por la construcción calificada como “mejora útil” es el vigente al momento de su restitución.
  • Por el contrario, si se aplica el régimen de accesión el valor que se pague será el promedio resultante del costo de la obra y su valor vigente.

Dadas las importantes consecuencias, la pregunta subsiste: ¿Cómo saber si debemos aplicar uno u otro régimen? Ya vimos que la Corte Suprema no dio ninguna solución: se limitó a resaltar los vicios formales en el razonamiento de la Sala Superior, sin darle criterios sustanciales que guíen su decisión. Me centraré, entonces, en resaltar los errores de fondo cometidos por la Sala Superior, para a partir de ello esbozar algunos parámetros que permitan construir la distinción:

Primer error: la Sala sostuvo que no correspondía aplicar las reglas de mejoras porque estaba acreditado que las construcciones se hicieron en terreno ajeno. ¿Significa esto que, a criterio de la Sala, las mejoras se hacen en terreno propio?

En realidad, tanto el régimen de mejoras como la accesión aplican cuando alguien actúa sobre un bien que no es el suyo. Precisamente por eso el artículo 917° CC señala que quien hizo las mejoras tiene derecho a que se le pague su valor actual al tiempo de su restitución. ¿Por qué razón el poseedor debe restituir el bien sobre el cual realizó las mejoras? Porque –como es obvio– se trata de un bien que no le pertenece.

Segundo error: la Sala construyó la diferencia entre mejoras y accesión en función a si la construcción se hizo sobre un terreno o si se montó sobre una construcción preexistente: según la Sala, una construcción totalmente nueva ameritaría la aplicación de las reglas de accesión, mientras que si dicha edificación se hace sobre una construcción que preexiste corresponderá aplicar las reglas de mejoras.

Pero si esto fuera cierto llegaríamos al absurdo de sostener que a quien invade un terreno y construye dos pisos no se le debe pagar el valor de lo edificado, pues actuó de mala fe (art. 943° CC), mientras que si la invasión se dio sobre un piso ya construido y el precario construye un segundo piso la solución ya no estaría en el artículo 943 CC sino en el régimen de las mejoras, por lo que sí tendría derecho al valor de lo edificado. Una distinción así de endeble no puede ser admitida por obvias razones.

Conclusión: La Sala Superior no tomó en cuenta que un requisito para aplicar la accesión es que no exista vínculo jurídico entre el propietario del suelo y el constructor; de lo contrario, si existe un contrato que vincula a las partes se aplican las normas que regulan el contrato correspondiente. En el caso analizado las construcciones se hicieron con ocasión de un contrato de arrendamiento suscrito entre demandante y demandado, por lo que el régimen de accesión resultaba inaplicable. Siendo así, cuando a los Vocales de la Sala Superior les toque resolver nuevamente el caso, deberán limitarse a aplicar el régimen legal de las mejoras, ordenando el pago del valor actual de las edificaciones a favor de AGROLIT.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.