La compraventa con “precario” adentro. ¿Permite ejercer el “desalojo” extrajudicial?

Juan acaba de comprar una casa de dos pisos y se dirige a tomar posesión. Llega y se da con la sorpresa que la casa está habitada por dos poseedores precarios desde hace un año. ¿Puede desalojarlos extrajudicialmente valiéndose del artículo 920° CC?

Esta es una pregunta que me hacen con mucha frecuencia, así que vale la pena realizar algunas precisiones para despejar la dudas sobre el particular.

El primer párrafo del 920° CC faculta al “poseedor” a ejercer el desalojo extrajudicial –que la norma eufemísticamente denomina “defensa extrajudicial”– contra aquel que, habiendo ejercido violencia contra él o contra el bien, toma control del mismo. Estaremos ante el primer caso si –por ejemplo– el propietario se encuentra durmiendo cómodamente en el bien y aparecen unos facinerosos y lo sacan por la fuerza; el segundo supuesto se genera si –por ejemplo– el propietario está de viaje y unos invasores ingresan al bien.

¿El caso de Juan encaja en alguno de estos dos supuestos? Sin duda alguna no, porque cuando se produjo la irrupción de los precarios Juan no era aún propietario ni había tomado posesión del bien; por ello, en la medida que nadie ejerció ni contra él ni contra SU bien algún tipo de violencia, Juan no podrá recuperar extrajudicialmente la posesión, debiendo recurrir a alguno de los mecanismos judiciales de tutela de la propiedad (acción reivindicatoria o desalojo).

Es cierto que el 920° CC señala que el plazo que tiene el afectado para ejercer este desalojo extrajudicial es de 15 días desde que toma conocimiento del despojo, y en este caso Juan acaba de enterarse que existen poseedores precarios. Sin embargo, el plazo está pensado en beneficio de aquel poseedor o propietario que ha sido víctima del despojo, y ya quedó claro que Juan, cuando se produjo el ingreso de los invasores, no era ni poseedor ni propietario. En todo caso, quien pudo haber ejercido la defensa extrajudicial fue la persona que ostentaba la condición de propietario cuando se produjo la invasión.

En conclusión, las siguientes personas no podrían valerse del desalojo extrajudicial para recuperar sus bienes de manos de terceros:

i) La persona que compra un inmueble que ya está ocupado por un precario, independientemente de si conocía o no de dicha situación. Esto último ocurre en la denominada “compraventa con precario”, en donde el comprador declara conocer que está adquiriendo un inmueble que se encuentra en posesión de un tercero, asumiendo el costo de su lanzamiento. En estos casos el comprador (y nuevo propietario) deberá recurrir o bien a la acción reivindicatoria o bien al desalojo judicial.

ii) El propietario que, sin éxito, ha exigido a su arrendatario con contrato vencido la devolución del bien. Este propietario deberá recurrir al desalojo por ocupación precaria (con el pedido de devolución el arrendatario se convierte en precario, conforme a lo señalado por la Corte Suprema en el IV Pleno Casatorio).

iii) La persona que, siendo propietaria, sufre una invasión pero la consiente por el plazo de diez años, periodo durante el cual el invasor se comportó como un prescribiente (poseyó como propietario y de forma pública, pacífica y continua). Dicha persona habría podido ejercer el desalojo extrajudicial dentro de los 15 días de conocida la invasión, pero ahora (10 años después) ya no está frente a un invasor, sino ante un propietario por prescripción, por lo que sencillamente ha dejado de ser el dueño.

iv) La persona que, siendo propietaria, sufre una invasión, de la cual sólo se entera transcurridos 10 años (es decir, a diferencia del caso anterior, aquí no hay una inacción voluntaria frente al despojo), periodo durante el cual el invasor se comporta como un prescribiente. Aquí – al igual que en el caso anterior – el afectado no podrá valerse de la defensa extrajudicial, pues el original invasor se ha convertido en un propietario por usucapión, por lo que ya no puede ser removido (ni judicial ni extrajudicialmente) del bien.

¿Por qué es importante conocer los casos que quedan excluidos del 920° CC? Porque quien no los conoce puede creer que está ejerciendo la defensa extrajudicial –y por ende actuando conforme a Derecho– cuando en realidad lo que está haciendo es contravenir la ley. Quien recupera la posesión de un bien (el propietario, por ejemplo) actuando fuera de los márgenes del 920° CC, actúa ilegítimamente, y como tal se expone a las siguientes acciones por parte del sujeto despojado (invasor, por ejemplo):

i) Una acción civil, consistente en el interdicto de recobrar, en donde el Juez no analizará si el despojado (invasor o inquilino con título fenecido) tiene algún derecho sobre el bien (que de hecho no lo tiene), sino únicamente si es que el despojo se hizo de forma legítima (es decir, dentro de los márgenes del 920° CC).

En este sentido, los artículos 598° y 603° del Código Procesal Civil son muy claros: el interdicto puede ser planteado incluso contra quien ostente derechos reales (propiedad, por ejemplo) sobre el bien objeto de la perturbación[1], mas no será procedente si se prueba que el despojo se dio en ejercicio (legítimo) de la defensa extrajudicial[2].

ii) Una denuncia penal por la comisión del delito de “ejercicio arbitrario de un derecho”, tipificado en el artículo 417° del Código Penal. Este tipo penal sanciona a aquel que, con el fin de ejercer un derecho, omite recurrir a la autoridad competente (que, tratándose de una pretensión de recuperación de posesión, podría ser el Juez Especializado en lo Civil o el Juez de Paz Letrado), y “se hace justicia arbitrariamente por sí mismo”.

La sanción para este delito es la prestación de servicio comunitario de veinte a cuarenta jornadas.

iii) Una denuncia penal por la comisión del delito de usurpación. Sin embargo, cabe señalar que para la comisión de este delito no bastará con despojar ilegítimamente al poseedor, sino que se requerirán – de acuerdo con el artículo 202° del Código Penal – otros elementos objetivos, que podrían ser: a) destruir o alterar los linderos del bien materia de usurpación; b) emplear violencia, amenaza, engaño o abuso de autoridad contra la persona a quien se despoja o (en el caso específico de la violencia) contra el bien materia de usurpación; c) valerse de actos ocultos para tomar el control del bien o aprovechando la ausencia del poseedor.

Este delito es sancionado con pena privativa de libertad no menor de dos ni mayor de cinco años, y si se da en su modalidad agravada[3] la pena oscila entre los cinco y los doce años.

En conclusión, es importante conocer los verdaderos alcances del 920° CC no sólo para poder accionar conforme a ley frente a los actos que perturban o lesionan nuestra posesión (o propiedad), sino también para no vernos expuestos a las consecuencias legales derivadas de un inadecuado ejercicio de la defensa extrajudicial.


[1] Artículo 598° CPC.- “Todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostente derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbación”.

[2] Artículo 603° CPC.- “Si se prueba que el despojo ocurrió en ejercicio del derecho contenido en el artículo 920 del Código Civil, la demanda será declarada improcedente”.

[3] Tipificada en el artículo 204° del Código Penal.

Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.