Comprador no se convierte en precario si vendedor resolvió contrato sin cumplir formalidades de ley [Casación 4980-2015, Lima Sur]

Sumilla: Dentro del proceso de desalojo, para observar si la demandada tiene, o no, la calidad de ocupante precario por haberse resuelto extrajudicialmente el contrato de compraventa que sustentaba su posesión, corresponderá examinar el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 1429 del Código Civil, bajo cuyo amparo la demandante ha procedido a declarar la resolución extrajudicial del contrato.

Fundamento destacado: Décimo.- En tal sentido, dentro del presente proceso de desalojo, para observar si la demandada tiene, o no, la calidad de Ocupante Precario por haberse resuelto el Contrato de Compraventa que sustentaba su posesión, corresponderá examinar el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 1429 del Código Civil, bajo cuyo amparo la empresa demandante ha procedido a declarar la resolución extrajudicial del Contrato de Compraventa celebrado a favor de la demandada.


Sumilla: Dentro del proceso de desalojo, para observar si la demandada tiene, o no, la calidad de ocupante precario por haberse resuelto extrajudicialmente el contrato de compraventa que sustentaba su posesión, corresponderá examinar el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 1429 del Código Civil, bajo cuyo amparo la demandante ha procedido a declarar la resolución extrajudicial del contrato.

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN 4980-2015, LIMA SUR

DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

Lima, trece de enero de dos mil diecisiete.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil novecientos ochenta – dos mil quince y producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, expide la siguiente sentencia.

I.- MATERIA DEL RECURSO:

Se trata del recurso de casación, interpuesto por la demandada Elizabeth Magaly Huamán Arango (folios 280) contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número cuatro, de fecha veintidós de julio de dos mil quince (folios 254), expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, la cual confirmó la sentencia de primera instancia contenida en la Resolución número quince de fecha veintisiete de agosto de dos mil catorce, que declaró fundada la demanda de Desalojo por Ocupación Precaria interpuesta por Promotoroa Inmobiliaria y Constructora Villa Uripa Sociedad Anónima Cerrada, en consecuencia, ordena que la demandada Elizabeth Magaly Huamán Arango cumpla con desocupar y restituir a la demandante el lote de terreno rústico signado como Lote once de la Manzana “B” del Programa de Vivienda y Comercio “Residencial Clara Luisa de Pachacamac”, distrito de Pachacamac, Provincia y Departamento de Lima.

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II.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:

Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha once de marzo de dos mil dieciséis (folios 42 del cuadernillo de casación), ha declarado procedente el recurso de casación por las siguientes causales:

a) Infracción normativa de carácter procesal de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú; consistente en la vulneración del Debido Proceso y afectación de Principio de la Debida Motivación de las Resoluciones Judiciales; señala que se ha vulnerado el Debido Proceso al no haber tomado en cuenta el Colegiado que no se han cumplido estrictamente con las formalidades como son: Requerir mediante Carta Notarial que satisfaga la prestación y otorgar un plano no menor de quince días;

b) Infracción normativa de carácter material del artículo 911 del Código Civil concordante con el artículo 1429 del Código Civil; señalando que la parte demandante no ha cumplido con la formalidad contenida en el artículo 1429 del Código Civil, en el extremo que otorga un plazo no menor de quince días a la obligada y contrariamente a la norma citada le otorgaron escasamente cinco días, en consecuencia no se ha acreditado que haya operado la resolución del Contrato de Compraventa por lo que no se le puede considerar como ocupante precaria.

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III.-CONSIDERANDO:

PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación sub examine, es necesario hacer un recuento de lo acontecido en el presente proceso, a fin de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las infracciones normativas denunciadas:

a) DEMANDA: Promotora Inmobiliaria y Constructora Villa Uripa Sociedad Anónima Cerrada – PICVUSAC (folios 38) interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Elizabeth Magaly Huamán Arango, a fin de que  cumpla con desocupar el lote de terreno número once de la Manzana “B” del Programa de Vivienda “Residencial Clara Luisa de Pachacamac”. La demandante sustenta la pretensión indicando que en su condición de propietaria registral, mediante Contrato Privado de Compraventa de Lote de Terreno Rústico, vendió el inmueble a la demandada en la suma de siete mil doscientos dólares americanos (US$.7,200.00), y habiéndosele pagado solo la suma de cinco mil doscientos dólares americanos (US$.5,200.00), de conformidad con las Cláusulas Octava y Décimo Sexta del contrato y el artículo 1428 del Código Civil, previo requerimiento notarial, optó por resolver el contrato de pleno derecho.

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b) CONTESTACIÓN: Elizabeth Magaly Huamán Arango (folios 89) contesta la demanda solicitando que sea declarada infundada, indicando que la demandante, al haberse elevado el precio de los terrenos que vendió, canceló o suspendió su cuenta bancaria para aparentar que había incurrido en mora, motivo por el cual le tuvo que cursar una carta notarial comunicándole del hecho y solicitándole que le informe del lugar donde podrían realizarse los pagos, y no obstante ello, la accionante le cursó la Carta Notarial número 36775 realizando un preaviso de Resolución de Contrato de Compraventa, otorgándole un plazo de cinco días para realizar el pago en sus oficinas, siendo que al constituirse dentro de dicho plazo, le indicaron que no tenían autorización para recibir pago alguno; que posteriormente, por Carta Notarial número 38978 se le informa de la resolución del contrato por falta de pago de nueve letras de cambio vencidas, ante lo cual, con el ánimo de cumplir con el pago de las veinte cuotas pendientes de pago inició un proceso de ofrecimiento de pago y consignación en donde se autorizaron las consignaciones judiciales; agrega que no es procedente el Desalojo por Ocupación Precaria cuando el Contrato de Compraventa se encuentra vigente; que no se ha respetado el plazo no menor de quince días previsto para el cumplimiento por el artículo 1429 del Código Civil, puesto que solo se le otorgaron cinco días; y que es propietaria de la vivienda de material prefabricado, por lo que no es precaria.

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c) PUNTOS CONTROVERTIDOS: Durante la Audiencia Única (folio 108)se fijaron los siguientes puntos controvertidos: 1.- Determinar si la parte demandante es propietario, arrendador, o administrador o es persona que tiene derecho a la restitución del predio materia de desalojo; 2.- Determinar si la demandada tiene la calidad de ocupante precario del inmueble ubicado en el lote “B” del Programa de Vivienda Residencial Clara Luisa de Pachacámac; y 3.- Determinar si corresponde la restitución del predio materia de Litis a la parte demandante.

d) SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. Mediante sentencia contenida en la Resolución número quince de fecha veintisiete de agosto de dos mil catorce (folios 203), se declaró fundada la demanda, ordenó que la demandada cumpla con desocupar y restituir el inmueble materia de desalojo. Se fundamentó la decisión indicando sustancialmente:

1.- Que la demandada adquirió el predio de la demandante, por la suma de siete mil doscientos dólares americanos (US$.7,200.00), pagando una cuota inicial de trescientos dólares americanos (US$.300.00) y el saldo de seis mil novecientos dólares americanos (US$.6,900.00) pagaría en sesenta y nueve cuotas mensuales de cien dólares americanos (US$100.00);

2.- Que, ante el incumplimiento del pago de las cuotas cincuenta, cincuenta y uno y cincuenta y dos, mediante carta notarial de fecha veintidós de diciembre de dos mil diez, la demandante le comunicó a la demandada para que concurra a su oficina en el plazo de cinco días para el pago, y que en caso de incumplimiento daría procedería conforme a la cláusula Octava, dando por resuelto el contrato;

3.- Que, la accionada no mostró interés por lo que la demandante dio por resuelto el contrato mediante carta notarial de fecha veintidós de junio de dos mil once, recibida al día siguiente;

4.- Que, habiendo quedado resuelto el Contrato de Compraventa, ha fenecido el título que ostentaba, convirtiéndose en poseedora precaria;

5.- Que, no se ajusta a la verdad ni acreditada la versión de la demandada en el sentido que la accionante habría dispuesto suspender o cancelar su cuenta bancaria desde octubre de dos mil diez para hacerla incurrir en mora con el propósito de resolver el contrato, siendo que la entidad bancaria respectiva ha informado que la cuenta recién fue cancelada el veintisiete de agosto de dos mil doce a solicitud del cliente, evidenciando que la demandada no ha tenido la intención de efectuar oportunamente el pago, observándose que entre las cartas notariales de requerimiento de pago y de resolución contractual transcurrieron más de cinco meses sin que se haya regularizado el pago.

e) SENTENCIA DE VISTA: Mediante Sentencia de vista contenida en la Resolución número cuatro, de fecha veintidós de julio de dos mil quince (folios 254) se confirmó la sentencia de primera instancia que declaró fundada la demanda, señalándose concretamente lo siguiente:

1.- Que, en la sentencia apelada se ha efectuado una valoración congruente y conjunta de los medios probatorios ofrecidos y actuados, utilizando una apreciación razonada, expresando y justificando las valoraciones esenciales que han permitido determinar la ausencia legítima del derecho a la posesión por parte de la demandada y el derecho de la demandante a la propiedad y la posesión, respetando así el Principio de Congruencia Procesal;

2.- Que, la demandante no acredita la imposibilidad de pago por la suspensión de la cuenta bancaria, puesto que con fecha veintiséis de setiembre de dos mil diez, la demandante cursó una carta a la demandada, recibida por ella misma, haciéndole conocer que a partir del uno de octubre de dos mil diez pase por sus oficinas a fin de cancelar o hacer efectivos sus pagos y recoger sus respectivas letras de cambio, explicando las razones por las cuales las agencias del banco donde registra su cuenta corriente no hará cobro alguno en dicho mes;

3.- Que, asimismo, mediante carta notarial de fecha veintidós de diciembre de dos mil diez, la demandante requiere el pago de tres letras de cambio vencidas en forma consecutiva, concediéndole un plazo de cinco días para facilitar el pago de la deuda, reiterando el lugar de pago;

4.- Que, la demandante remitió la Carta Notarial resolviendo el Contrato de Compraventa de pleno derecho, conforme a lo pactado, cumpliendo con las exigencias del artículo 1428, 1429 y 1430 del Código Civil, produciéndose la resolución extrajudicial del contrato y, por ende, el fenecimiento del título que habilitaba a la demandada para seguir poseyendo;

5.- Que, los pagos por consignación judicial han sido realizados con posterioridad a la carta de resolución de contrato, y además del proceso de ofrecimiento de pago y consignación (Expediente número 1191-11-MC) se advierte que no existe un pronunciamiento sobre sus efectos, dándose por concluido el proceso sin resolver la contradicción y dejando a salvo el derecho de las partes para que lo hagan valer en el proceso contencioso respectivo; y

6.- Que, de acuerdo al Cuarto Pleno Casatorio, en los casos de Resolución Extrajudicial de un Contrato, conforme a lo dispuesto en los artículos 1429 y del Código Civil, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título, no pudiendo declararse la improcedencia de la demanda cuando el demandado alegue haber realizado edificaciones o modificaciones en el predio, sino que su derecho queda a salvo para ser reclamado en otro proceso judicial.

SEGUNDO.- Habiéndose declarado la procedencia de la casación por una causal de Infracción Normativa Procesal que de ampararse, de acuerdo al artículo 396 del Código Procesal Civil modificado por Ley número 29364, impediría emitir un pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, corresponde resolverse, en primer término, la alegada causal, y en caso de ser desestimada, recién procedería resolver la causal de Infracción Normativa Material.

TERCERO.- Se ha declarado procedencia la casación por la causal de Infracción normativa de carácter procesal de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú; consistente en la vulneración del Debido Proceso y afectación de Principio de la Debida Motivación de las Resoluciones Judiciales, señalándose que se ha vulnerado el Debido Proceso porque el Colegiado Superior no tomó en cuenta que no se han cumplido estrictamente con las formalidades para la resolución contractual, como son: Requerir mediante Carta Notarial que satisfaga la prestación y otorgar un plazo no menor de quince días.

CUARTO.- El inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú contempla como principio y derecho de la función jurisdiccional, a la observancia del Debido Proceso y la Tutela Jurisdiccional. Conforme lo ha interpretado el Tribunal Constitucional en reiterada jurisprudencia[1], el derecho a un Debido Proceso es un derecho continente que contiene otros derechos fundamentales, tanto de orden procesal como material; siendo que entre los derechos que contiene encontramos al de debida motivación de las Resoluciones Judiciales, previsto en el inciso 5 del indicado artículo.

QUINTO.- En el caso de autos, no se advierte que la sentencia de vista haya vulnerado el Derecho al Debido Proceso y a la Debida Motivación, puesto que de su parte considerativa se advierte que el Colegiado Superior ha expuesto las razones por las cuales considera que la resolución extrajudicial del contrato se ha producido cumpliendo las exigencias formales legalmente establecidas, entre otros, en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil. Así tenemos que en el Octavo Considerando de la recurrida se señaló:

(…) f) A folios 18 obra el ejemplar original de la Carta Notarial de fecha veintidós de Diciembre de dos mil diez, igualmente debidamente recepcionada por la demandada, cursada por la demandante a ésta última, haciéndole conocer y a la vez requiriendo el pago de 03 (tres) letras de cambio vencidas en forma consecutiva, concediéndole además un plazo de cinco (05) días para facilitar el pago de la deuda más los intereses; y, además se le reitera el lugar de pago y que es el mismo al indicado en la Carta de fecha veintiséis de setiembre del año dos mil diez; g) Mediante Carta Notarial de folios 19, su fecha veintidós de Junio de dos mil once, la accionante resuelve el Contrato de Compraventa de pleno derecho en virtud de las Cláusulas Octava y Décimo Sexta del referido Contrato de fecha dieciséis de agosto de dos mil seis; es decir, la accionante, conforme a los propios términos estipulados con la demandada, por tratarse de un contrato con prestaciones recíprocas, hizo valer su derecho y además cumplió con las exigencias de los artículos 1428, 1429 y 1430 del Código Civil, produciéndose de este modo la Resolución Extrajudicial del Contrato y por ende ha fenecido el título que habilitaba a la demandada para seguir poseyendo el bien sub materia.

SEXTO.- De lo anterior se tiene que, específicamente, la Sala Superior se pronunció, conforme a su criterio jurisdiccional, sobre la existencia del requerimiento notarial previo a la resolución del Contrato de Compraventa, a la concesión de un plazo para satisfacer la prestación y el incumplimiento incurrido que ha generado que el contrato sea resuelto; siendo que la discrepancia con dicho criterio jurisdiccional no implica que la resolución impugnada no se encuentre debidamente motivada. En efecto, no debe confundirse el vicio procesal referido a la falta de motivación debida y la consecuente afectación del Debido Proceso, con la discrepancia que se pudiera tener con los fundamentos expuestos por la Sala Superior al resolver la controversia. Así, al concluir esta Sala Suprema que una resolución judicial se encuentra debidamente motivada, no está señalando que comparta las razones esgrimidas en la sentencia de vista recurrida o que las mismas sean acertadas, sino únicamente que ha determinado que se expusieron las razones que sustentan la decisión, aun cuando no las comparta. Por este motivo, no puede ampararse la causal de infracción normativa procesal denunciada.

SÉTIMO.- En cuanto a la infracción normativa de carácter material del artículo 911 concordante con su artículo 1429 del Código Civil, tenemos que dicha causal ha sido sustentada indicando sustancialmente que la parte demandante no ha cumplido con la formalidad contenida en esta última norma, toda vez que no se concedió el plazo de quince días hábiles para cumplir con la prestación sino solo cinco días, y que en consecuencia, no se acredita que haya operado la Resolución del Contrato de Compraventa por lo que no se le puede considerar como ocupante precaria.

OCTAVO.- El artículo 911 del Código Civil estipula: ”La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”, siendo que en el caso de autos se advierte que la parte demandante atribuye a la parte demandada tener la calidad de ocupante precario dado que el título que sustentaba su posesión -contrato de compraventa- habría fenecido al haberse producido la resolución contractual al amparo del artículo 1429 del Código Civil.

NOVENO.- En la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación número 2195-2011, Ucayali) al efectuarse un análisis interpretativo del artículo 911 del Código Civil, se identificaron diversos supuestos de ocupación precaria, entre ellos, el descrito en el inciso I) de su Considerando número 63, según el cual:

En los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos, se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para esto, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Siendo así, no es necesario exigir la previa resolución judicial del contrato, puesto que la terminación del mismo se acordó en los términos contractuales suscritos por las partes o se realizó bajo las reglas del artículo 1429 ya citado. Si el Juez advierte, como consecuencia de la valoración correspondiente, que los hechos revisten mayor complejidad y que no resultan convincentes los fundamentos fácticos y las pruebas del demandante o del demandado deberá dictar sentencia declarando la fundabilidad o infundabilidad de la pretensión. La declaración de improcedencia de la demanda se efectuará excepcionalmente y sustentándola únicamente en la falta o deficiencia de un presupuesto para la validez de la relación jurídica procesal, mas no por cuestión de fondo.

DÉCIMO.- En tal sentido, dentro del presente proceso de desalojo, para observar si la demandada tiene, o no, la calidad de Ocupante Precario por haberse resuelto el Contrato de Compraventa que sustentaba su posesión, corresponderá examinar el cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 1429 del Código Civil, bajo cuyo amparo la empresa demandante ha procedido a declarar la resolución extrajudicial del Contrato de Compraventa celebrado a favor de la demandada.

DÉCIMO PRIMERO.- De acuerdo al artículo 1429 del Código Civil, “En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios“. (negrita y subrayado agregado).

DÉCIMO SEGUNDO.- Conforme ha quedado determinado en las instancias de mérito y se verifica con la carta notarial de fecha veintidós de diciembre de dos mil diez, (folio 18), si bien la empresa demandante requirió a la demandada para que cumpla con el pago de tres letras de cambio vencidas, solo le concedió el plazo de cinco días, es decir, no le otorgó el plazo mínimo legalmente establecido en el artículo 1429 del Código Civil, que es de quince días, por lo que no se ha satisfecho dicha formalidad establecida en la ley y, consecuentemente, no puede considerarse que se haya producido la resolución extrajudicial del Contrato de Compraventa a mérito del cual la demandada ha venido ejerciendo la posesión del inmueble.

DÉCIMO TERCERO.- Por tanto, no puede considerarse que la parte demandada tenga la calidad de ocupante precario según lo estipulado en los artículos 911 y 1429 del Código Civil y, el numeral I) del Considerando número 63 del Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación número 2195-2011 Ucayali), deviniendo infundada la demanda; en tal sentido, estando a que en la sentencia de vista recurrida indebidamente se ha concluido que la demandada es precaria, se ha producido la infracción normativa de carácter material de los artículos 911 y 1429 del Código Civil, correspondiendo procederse de conformidad con el primer párrafo del artículo 396 del Código Procesal Civil modificado por artículo 1 de la Ley número 29364[2]

IV.- DECISIÓN:

Estando a las consideraciones que anteceden y a lo dispuesto en el acápite 2.3 del inciso 2 del artículo 396 del Código Procesal Civil:

4.1. Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandada Elizabeth Magaly Huamán Arango (folios 280), en consecuencia, CASARON la sentencia de vista contenida en la Resolución número cuatro, de fecha veintidós de julio de dos mil quince (folios 254), expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, que confirmó la sentencia de primera instancia contenida en la Resolución número quince de fecha veintisiete de agosto de dos mil catorce, que declaró fundada la demanda; y actuando en sede de instancia, REVOCARON la apelada, y reformándola declararon INFUNDADA la demanda.

4.2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos por Promotora Inmobiliaria y Constructora Villa Uripa Sociedad Anónima Cerrada contra Elizabeth Magaly Huamán Arango sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. integran esta Sala los Jueces Supremos Señores Calderón Puertas y Sánchez Melgarejo por licencia de los Señores Jueces Supremos Mendoza Ramírez y Romero Díaz. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza Suprema;

S.S.
CABELLO MATAMALA
MIRANDA MOLINA
CALDERÓN PUERTAS
DE LA BARRA BARRERA
SÁNCHEZ MELGAREJO

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[1]En el Fundamento número 3 de la Sentencia recaída en el Expediente número 03433-2013-PA/TC se señala: 3.3.1) El derecho fundamental al debido proceso, tal como ha sido señalado por este Tribunal en reiterada jurisprudencia, es un derecho -por así decirlo- continente puesto que comprende, a su vez, diversos derechos fundamentales de orden procesal. A este respecto, se ha afirmado que: “(…) su contenido constitucionalmente protegido comprende una serie de garantías, formales y materiales, de muy distinta naturaleza, que en conjunto garantizan que el procedimiento o proceso en el cual se encuentre inmerso una persona, se realice y concluya con el necesario respeto y protección de todos los derechos que en él puedan encontrarse comprendidos.” (STC 7289-2005-AA/TC, FJ 5). 3.3.2) Al respecto, es importante precisar que, sin perjuicio de esta dimensión procesal, el Tribunal Constitucional ha reconocido en este derecho una dimensión sustancial, de modo tal que el juez constitucional está legitimado para evaluar la razonabilidad y proporcionalidad de las decisiones judiciales. De ahí que este Colegiado haya señalado, en anteriores pronunciamientos, que el derecho al debido proceso en su faz sustantiva “se relaciona con todos los estándares de justicia como son la razonabilidad y proporcionalidad que toda decisión judicial debe suponer.” (STC 9727-2005- HC/TC, FJ 7).

3.3.3) Dicho lo anterior y atendiendo al petitorio de la demanda, se procederá a analizar si, en el caso concreto, se ha producido algún tipo de afectación del derecho fundamental al debido proceso alegado por el recurrente, que en su dimensión procesal comprende, entre otros, el derecho a la motivación de las resoluciones judiciales y, en su dimensión sustantiva, supone que toda decisión judicial debe ser razonable y proporcional”.

[2] Artículo 396.- Sentencia fundada y efectos del recurso. Si la Sala Suprema declara fundado el recurso por infracción de una norma de derecho material, la resolución impugnada deberá revocarse, íntegra o parcialmente, según corresponda. También se revocará la decisión si la infracción es de una norma procesal que, a su vez, es objeto de la decisión impugnada”