Un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble, sino a título de qué lo ocupa [Casación 1589-2016, Lima Norte]

Fundamento destacado: Sexto. […] 6. Además no pasa desapercibido a este Tribunal Supremo, que el recurrente, en su recurso de casación, punto 6, señala: “la única imputación que me hace el juez y la Sala Superior Civil para cuestionar la buena fe en mi adquisición es haber adquirido un bien que se encontraba ocupado, cuando esto es muy usual en el tráfico comercial, además, para este caso existen medios legales para amparar tu derecho de la propiedad y el ejercicio de la posesión”. Lo que respalda el hecho que el recurrente conocía de la posesión de la demandante, siendo que un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan. 

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 1589-2016, LIMA NORTE

Lima, nueve de mayo de dos mil diecisiete.-

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número mil quinientos ochenta y nueve – dos mil dieciséis, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación interpuesto por el demandado Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga, contra la sentencia de vista de fecha dieciocho de noviembre de dos mil quince (página ochocientos setenta y uno), que confirma la sentencia de primera instancia, que declara fundada la demanda.

II. ANTECEDENTES

1. DEMANDA

Mediante escrito de fecha diez de marzo de dos mil once (página cuarenta y cuatro) Carla del Rosario Eda Espejo interpone demanda, a efectos que se declare la nulidad: 1.- De la compraventa de fecha tres de agosto de dos mil nueve celebrada por Zenobio Murillo Lavado a favor de Humberto Teodomiro Santillán Otiniano, respecto del inmueble ubicado en el lote 42, de la manzana F, Urbanización El Parral, distrito de Comas – Lima. 2.- De la compraventa de fecha trece de octubre de dos mil diez, celebrada por Humberto Teodomiro Santillán Otiniano a favor de Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga, respecto del inmueble ubicado en el lote 42, de la manzana F, Urbanización El Parral, distrito de Comas – Lima. Solicita, además, se disponga la cancelación de los asientos registrales, en la que se anotan las compraventas materia de nulidad.

La demanda, se sustenta en las causales de fin ilícito y objeto jurídicamente imposible.

Señala que el demandado Zenobio Murillo Lavado, en su condición de propietario del inmueble, vendió a favor de Ruben Levi Murillo Meza (esposo de la demandante e hijo del vendedor), los aires del segundo piso del inmueble materia de litigio, con fecha veintinueve de setiembre de mil novecientos noventa y siete, siendo que desde esa fecha, comenzaron a construir los aires del tercer, cuarto y quinto piso, pagando los arbitrios y tributos correspondientes. Luego, el veintitrés de febrero de dos mil siete, volvieron a celebrar con el demandado Zenobio Murillo Lavado, una minuta de compraventa (legalizada), en el cual éste transfería en venta a la recurrente y a su esposo el cincuenta por ciento sobre la totalidad de su inmueble (el tercer, cuarto piso, y el cincuenta por ciento de la azotea del quinto piso).

Indica que luego de mantener problemas con el citado demandado, con fecha veinte de mayo de dos mil diez, le solicita vía carta notarial la formalización de la escritura pública de la compraventa efectuada. Sin embargo, éste había celebrado con fecha veintidós de julio de dos mil nueve la transferencia del inmueble a favor del demandado Humberto Teodomiro Santillán Otiniano, considerándose solo como predio (un piso) por la suma de $ 30,000 (treinta mil dólares americanos. El demandado Humberto Teodomiro Santillán Otiniano nunca comunicó dicha compraventa. Luego, con fecha cuatro de agosto de dos mil diez, el nuevo comprador se colude con el demandado Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga, quien adquiere el inmueble, señalando que la transferencia se hace sobre la totalidad, vendiendo el tercer y cuarto piso, por la suma de $10,000 (diez mil dólares americanos cada uno), dejando constancia que el vendedor no se obliga a la entrega de recibos cancelados por servicio de agua y energía eléctrica del último periodo y el comprobante de pago cancelado del impuesto predial, todo ello con el objeto de protección legal de publicidad y oponibilidad que otorgan los registros públicos.

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2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Mediante escrito obrante a fojas ochenta y seis, Zenobio Murillo Lavado contesta la demanda, señalando que es falso que haya expresado su voluntad para celebrar un acto jurídico destinado a transferir la propiedad del inmueble. Refiere que el acto jurídico celebrado con Humberto Teodomiro Santillán Otiniano fue realizado con buena fe, actuando como propietario, teniendo su derecho inscrito. Agrega que, si bien en ocasiones suscribió documentos a favor de su hijo, ello fue con la finalidad de tramitar el servicio de energía eléctrica, telefonía y otros, con los que quizás pretenda un provecho indebido.

Por escrito de fojas ciento veinticuatro, Humberto Teodomiro Santillán Otiniano, contesta la demanda indicando que no tiene ningún vinculo familiar con la demandante ni con el codemandado Zenobio Murillo Lavado, por lo que es ajeno al debate y no le consta lo que se señala en la demanda. Que es cierto que adquirió el inmueble materia de litigo, pero lo vendió porque las personas que ocupaban el predio no lo desocupaban.

Por escrito de fojas ciento doce, Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga, contesta la demanda indicando que desconoce los argumentos de la demanda, que solo conoce a Humberto Teodomiro Santillán Otiniano, quien fue quien le vendió el inmueble materia de litigio, tomando conocimiento de la venta a través de un aviso aparecido en el diario El Comercio. Luego de adquirirlo, y tomando conocimiento que el mismo venía siendo ocupado por terceros, inició un proceso de reivindicación contra los ocupantes.

3. FIJACIÓN DE PUNTOS CONTROVERTIDOS

Mediante resolución número dieciséis de fojas cuatrocientos setenta y tres, se fijaron como puntos controvertidos, los siguientes:

  • Determinar si la compraventa del inmueble materia de litigio, celebrada por Zenobio Murillo Lavado a favor de Humberto Teodomiro Santillán Otiniano, contenido en la escritura pública de fecha tres de agosto de dos mil nueve, y la compraventa del inmueble que le corresponde a Humberto Teodomiro Santillán Otiniano a favor de Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga de fecha trece de octubre de dos mil diez, adolecen de las causales de fin ilícito y objeto jurídicamente imposible.
  • Determinar si existe colusión entre los demandados y si estos tenían pleno conocimiento que la recurrente y esposos vivían en el inmueble materia de litis.
  • Determinar si la fecha de suscripción del acto jurídico celebrado por la demandante y esposo fue realizado con fecha anterior a los actos jurídicos suscritos por los demandados.
  • Determinar si está acreditado que la recurrente y esposos son acreedores propietarios por tener a su favor el contrato de compraventa del 50% de derecho y acciones en aplicación del artículo VI del Título Preliminar del Código Civil.
  • Determinar si los demandados podían o no transferir el 50% de derechos y acciones de la propiedad que le corresponde a la recurrente, pues tenían pleno conocimiento que no les pertenecía y no podrían invocar el principio de buena fe registral.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fecha treinta de diciembre de dos mil catorce (página setecientos veinticuatro), declaró fundada la demanda, bajo el fundamento que el vendedor Zenobio Murillo Lavado, no tenía la condición de propietario sobre la totalidad del inmueble, al haber celebrado la venta a favor de la demandante con fecha veintitrés de febrero de dos mil siete, habiéndose legalizando las firmas con fecha treinta de marzo del mismo año. Señala que la transferencia entre los demandados fue con el propósito de perjudicar a la demandante, toda vez que se llevó a cabo a sabiendas que esta era poseedora del inmueble y quien asumía los pagos de tributo ante la Municipalidad de Comas. Indica que los demandados compradores, debieron indagar sobre los poseedores del bien y bajo qué titulo ejercen derecho, revisando y examinando los antecedentes registrales (títulos archivados), dado que de esta forma hubiesen advertido, sin margen de duda, sobre los hechos anómalos (fecha de declaratoria de fabrica), todo lo cual revela que su adquisición no se encuentra protegida por la buena fe registral.

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APELACIÓN

Por escrito de fecha veinte de enero de dos mil quince (página setecientos cuarenta), Zenobio Murillo Lavado fundamenta su recurso de apelación, señalando: (a) Que la venta realizada a su hijo Rubén Levi Murillo Meza y su esposa, es simulada, prueba de ello es que no han acreditado con documento cierto la entrega del dinero de la supuesta venta. (b). Refiere que se debe respetar la venta que realizó a Humberto Teodomiro Santillán Otiniano ya que se hizo con todas las formalidades de ley. (c) Indica que la Juez sin tener ningún medio probatorio que lo avale ha declarado fundada la demanda y no ha tomado en cuenta que esta tiene por fin causarle perjuicio abusando del ejercicio de un derecho derivado de un documento fraudulento.

Por escrito de fecha veinte de enero de dos mil quince (página setecientos cincuenta), Humberto Teodomiro Santillán Otiniano fundamenta su recurso de apelación, señalando: (a) Que adquirió el bien cumpliendo todas y cada una de las formalidades establecidas en el Código Civil. (b) Refiere que la demandante ha indicado que ha tenido contubernio con Zenobio Murillo Lavado, sin embargo no ha demostrado con ninguna prueba su dicho. Asimismo, la Juez no ha desvirtuado que adquirió el bien bajo el principio de la buena fe

Por escrito de fecha veintiuno de enero de dos mil quince (página setecientos ochenta y cuatro), el apoderado de Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga fundamenta su recurso de apelación, señalando: (a) Que la Juez no ha argumentado debidamente las cuestiones puestas a debate detallados en el fundamento segundo de la sentencia apelada, así como tampoco se ha pronunciado sobre el segundo punto controvertido. (b) Indica que la Juez debió tomar en cuenta que su apoderado adquirió la propiedad amparado por el principio de fe pública registral, siendo que la demandante no ha aportado ninguna prueba que vulnere la buena fe de su poderdante. (c) refiere que corresponde aplicar el principio de legalidad, de publicidad y de legitimación.

6. SENTENCIA DE VISTA

Elevados los autos en virtud del recurso de apelación interpuesto, la Sala Superior mediante resolución de fecha dieciocho de noviembre de dos mil quince (página ochocientos setenta y uno), confirmó la sentencia de primera instancia, al concluir que las adquisiciones efectuadas por los codemandados Humberto Teodomiro Santillán Otiniano y Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranca, no se encuentran en rigor bajo el marco normativo que regula el Código Civil; ello debido a que si bien el primero de los nombrados adquirió el bien cuando este se encontraba inscrito a nombre de su inmediato transferente Zenobio Murillo Lavado, este acto sólo publicitaba el derecho que se ejercía sobre un lote de terreno, cuando en la realidad existían edificaciones, las cuales han sido independizadas con posterioridad a la transferencia precitada. Y en cuanto al segundo de los codemandados, este reconoce expresamente que el bien se encuentra bajo la posesión de la parte demandante, cuya circunstancia incluso ha motivado que recurra al órgano jurisdiccional interponiendo pretensión reivindicatoria, lo que revela que no actuó de buena fe.

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III. RECURSO DE CASACIÓN

La Suprema Sala mediante la resolución de fecha cuatro de enero de dos mil diecisiete ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el demandado Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga, por infracción normativa del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Estado, al haber sido expuesta la referida infracción con claridad y precisión, señalándose además la incidencia de ella en la decisión impugnada.

IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

Primero.- Constituyen fundamentos del recurso de casación interpuesto, la correcta fundamentación de las resoluciones judiciales; siendo en este caso que el recurrente alega la falta de debida motivación de la sentencia de vista.

Segundo – El debido proceso formal constituye una garantía constitucional que asegura que en la tramitación de un proceso, se respeten unos determinados requisitos mínimos[1]. Tales requisitos, que han sido objeto de discusión[2], en general se considera que abarcan los siguientes criterios: (i) Derecho a ser oportunamente informado del proceso (emplazamiento, notificación, tiempo razonable para preparar la defensa); (ii) Derecho a ser juzgado por un juez imparcial, que no tenga interés en un determinado resultado del juicio; (iii) Derecho a tramitación oral de la causa y a la defensa por un profesional (publicidad del debate); (iv) Derecho a la prueba; (v) Derecho a ser juzgado sobre la base del mérito del proceso; y, (vi) Derecho al juez legal. Derecho fundamental que asiste a todos los sujetos de derecho a plantear sus pretensiones o a ser juzgados por auténticos órganos jurisdiccionales, creados mediante Ley Orgánica, pertenecientes al Poder Judicial, respetuosos con los principios constitucionales de igualdad, independencia y sumisión a la ley, y constituidos con arreglo a las normas comunes de competencia preestablecidas.

En ese orden de cosas, en el presente proceso se ha respetado de manera escrupulosa los derechos antes señalados y no son ellos, además, los que han sido cuestionados en el recurso de casación, por lo que puede afirmarse que no se han vulnerado las normas del debido proceso.

[Continúa…]


[1] Carocca Pérez, Alex. El debido proceso y la tutela judicial efectiva en España. Normas Legales. Octubre, 1997, pp. A 81 – A 104.

[2] Por ejemplo, para Bernardis, por su parte, considera, siguiendo la jurisprudencia norteamericana, que ese “máximo de mínimos” estaría constituido por los requisitos de notificación y audiencia (notice and hering). Bernardis, Luis Marcelo de. La garantía procesal del debido proceso. Cultural Cuzco Editor. Lima 1995, pp. 392-414.

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