Comentarios a la ley que regula el procedimiento no contencioso de desalojo con intervención del notario

Sumario: 1. Introducción; 2. Análisis; 3. Colofón.


Resumen: En el artículo se analiza la ley que regula el procedimiento no contencioso de desalojo con intervención del notario, que dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo, debiendo las partes involucradas incluir la cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento.


Palabras clave: desalojo, procedimiento no contencioso, desalojo notarial.


1. Introducción

Mediante Ley 30933 publicada en el diario oficial el 24 de abril de 2019, se ha regulado el procedimiento especial de Desalojo con intervención notarial, al que podrán acogerse el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley.

Para emitir la citada ley, se indicó, en su exposición de motivos, lo siguiente:

Aun cuando existe el marco legal citado en el que se regula la ejecución del desalojo en aplicación de la cláusula del allanamiento anticipado previsto en el Código Procesal Civil o en el Proceso Único de Ejecución de Desalojo regulado en el Decreto Legislativo Nº 1177, no se ha logrado una solución efectiva que permita a los propietarios la restitución de los bienes inmuebles arrendados en el corto o mediano plazo, ante el incumplimiento de los compromisos contractuales asumidos por las partes o el vencimiento del plazo contractual.

En ese sentido, la norma dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo, debiendo las partes involucradas incluir la cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter a la competencia del notario la constatación de alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 6 de la propuesta normativa y la ejecución del desalojo por parte del Juez de Paz Letrado (según lo señalado en su exposición de motivos).

A continuación, repasaremos el proceso de Desalojo regulado en el código procesal civil, así como normas complementarias que se emitieron, como el llamado Desalojo Express y el reciente Desalojo notarial.

2. Los procesos de desalojo 

2.1. El proceso de desalojo según el Código Procesal Civil 

El desalojo se encuentra regulado en el artículo 585º del código procesal civil, y mediante esta pretensión, se exige la restitución del uso del bien.

El legislador ha establecido que el proceso de desalojo, se tramita en un proceso sumarísimo, por lo que no tiene una naturaleza compleja, ya que la controversia se circunscribe al derecho de posesión, y no al derecho de propiedad, que puede ser discutido en otro proceso (como en el  mejor derecho de propiedad o reivindicación).

Cabe precisar que con el fin de uniformizar criterios respecto a los procesos de Desalojo, mediante sentencia de Casación 2195-2011-Ucayali, de fecha 13 de agosto de 2012, se emitió el cuarto precedente judicial, y se estableció que se debe interpretar el artículo 585º del código procesal civil (que regula el Proceso de Desalojo), en el sentido que por “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.

Además, se estableció que conforme al artículo 586º del código procesal civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa no sólo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio.

Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía ha fenecido.

Asimismo, es importante señalar las diferencias del Desalojo con otras figuras afines, que detallamos a continuación:

DESALOJO

REIVINDICACIÓN

INTERDICTO DE RECOBRAR

Regulado en el artículo 585º del código procesal civil. Regulado en el artículo 923º del código civil. Regulado en el artículo 603º del código procesal civil.
La legitimación activa la tiene una persona con título de posesión. La legitimación activa la tiene el propietario no poseedor. La legitimación activa la tiene quien estuvo poseyendo el bien y fue despojado sin proceso previo.
La legitimación pasiva la tiene quien está poseyendo el bien y no tiene título para ello. La legitimación pasiva la tiene el poseedor no propietario. La legitimación pasiva la tiene quien despojo al poseedor sin proceso previo.
La prueba consiste en un título de posesión o propiedad. La prueba consiste en un título de propiedad. La prueba consiste en demostrar que se estuvo poseyendo el bien en el momento de la desposesión.
Se tramita en vía sumarísima. Se tramita en vía de conocimiento. Se tramita en vía sumarísima.

 

2.2 El desalojo express

Mediante Ley 30201, publicada el 26 de mayo de 2014, se modificó el artículo 594° del código procesal civil, y se posibilitó la interposición de la demanda de Desalojo antes de vencimiento del plazo para restituir el bien, en los supuestos de contratos de arrendamiento de inmueble (con firma legalizada) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, por causal de conclusión de contrato o resolución del mismo por falta de pago.

En esos casos, el Juez notifica al arrendatario para que dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Si vencido el plazo, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, conforme el artículo 593° del código procesal civil.

El sustento para la modificación de la norma, fueron los Proyectos de Ley 2117/2012-CR, 1106/2011-CR, y2585/2013-CR; donde se indicó que:

[E]ra importante abordar y aportar soluciones a la problemática social generada en torno a la lentitud de los procesos de desalojo y su efecto multiplicador en la economía, la cual se dinamiza por la velocidad de rotación de los bienes, sino y en especial teniendo presente el constante perjuicio de los ciudadanos.

En tal sentido, creemos pertinente proponer un texto sustitutorio que permita, dentro del marco legal procesal existente, evitar la carga del Poder Judicial y lograr la celeridad que estos casos requieren, a través de la modificación del artículo 594° del código procesal civil (…).

Cabe mencionar que en la aplicación de esta norma, se han advertido dos situaciones problemáticas, la primera consiste en el requisito de exigibilidad del acta de conciliación extrajudicial y la segunda referida a la procedencia de las excepciones y defensas previas.

Asimismo, en la primera situación problemática existen dos posiciones, la primera señala que “”De acuerdo a la Ley de Conciliación, el Acta de Conciliación Extrajudicial es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto el desalojo es una materia conciliable”; mientras que la otra posición indica que “el Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido”.

Respecto a la segunda situación problemática, referida a la procedencia de excepciones y defensas previas en el “desalojo express”; una posición sustenta que “proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el Juez debe darles trámite”; y, la otra posición fundamente que “no proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el Juez debe declarar de plano su improcedencia”.

Dichas situaciones problemáticas fueron analizadas en el Pleno Jurisdiccional Civil 2017, en el que se acordó por mayoría:

  • El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el Juez debe declarar de plano su improcedencia.
  • No proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el Juez debe declarar de plano su improcedencia.

2.3. La ley de desalojo notarial

Como mencionamos precedentemente, mediante Ley 30933 publicada en el Diario Oficial el 24 de abril de 2019, se ha regulado el procedimiento especial de Desalojo con intervención notarial, al que podrán acogerse el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley.

En este sentido, como se indica en el texto de la Ley, se dispone incorporar a la competencia de los notarios el procedimiento no contencioso de desalojo. En ese caso, las partes involucradas (arrendador y arrendatario) deben incluir la cláusula de allanamiento en el contrato de arrendamiento en la cual se manifieste de manera indubitable su voluntad para someter a la competencia del notario la constatación de alguna de las causales de desalojo.

Cabe precisar que la suscripción de la cláusula de allanamiento, le confiere naturaleza no contenciosa al procedimiento a través del cual se ejecutará la misma, al implicar una aceptación expresa de las partes a los alcances de dicho procedimiento.

Ahora bien, los requisitos de la solicitud de desalojo notarial se encuentran regulados en el artículo 6 de la Ley, y son los siguientes:

  • Debe presentarse por escrito, señalando el nombre del propietario o el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, documento de identidad y firma; así como, el nombre del arrendatario, su domicilio contractual, de ser el caso, su número o copia del documento de identidad.
  • Se adjunta el original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento.
  • Se adjunta el original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso; mediante ella se requiere la restitución del bien inmueble por el vencimiento del plazo o por la resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.

De otro lado, respecto al procedimiento de desalojo notarial, éste se encuentra regulado en el artículo 8, de la siguiente manera:

  • El notario recibe la solicitud de desalojo, constata el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud establecidos por la presente ley (por escrito con datos de identificación de las partes, adjuntando el original o copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento y el original de la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual).
  • El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo 7 (vencimiento del plazo de contrato de arrendamiento o incumplimiento de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento).

El arrendatario sólo puede formular oposición sustentada en:

a) La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio;

b) La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes;

c) El incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.

Finalmente, el notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo señalado en el numeral 8.2 del presente artículo, constata si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de la presente ley, en cuyo caso realiza las siguientes acciones:

a) Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble conforme al artículo 9.

b) Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda conforme a lo establecido en el artículo 9 (para realizar el trámite judicial de lanzamiento).

Ahora bien, respecto de la emisión de la norma de “desalojo notarial”, tenemos algunos comentarios:

  • Es positiva la búsqueda de soluciones que tienen como finalidad que se reduzcan los plazos del trámite de desalojo, el cual se ha convertido en un problema social, al ser dificultoso para los propietarios o poseedores mediatos recuperar el bien que han arrendado.
  • Para la procedencia de este tipo de desalojo se requiere la escritura pública del contrato de arrendamiento, en ese sentido, habría que tener en cuenta que lamentablemente la mayoría de contratos de arrendamiento en el país son informales o se celebran mediante contrato privado, lo que supondría que sería recomendable que se reduzcan los costos para que estos contratos sean realizados notarialmente.
  • Otra observación a tener en cuenta, es que la norma en su artículo 8 señala que el arrendatario puede “oponerse” al desalojo notarial, sustentándose en la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes; o el incumplimiento de las formalidades establecidas por la presente ley.
  • Consideramos que el hecho que el arrendatario pueda “oponerse” al desalojo notarial supondría la ineficacia de este procedimiento, puesto que el notario tendría que derivar lo actuado al órgano judicial, puesto que él no tiene competencia para resolver esa controversia. En ese sentido, la Constitución Política en su artículo 139 señala que “la potestad de administrar justicia emana del pueblo y se ejerce por el Poder Judicial a través de sus órganos jerárquicos”.
  • Para ejecutar el desalo notarial, el notario remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado para realizar el lanzamiento, es decir se requiere actuación judicial, por lo que no es un procedimiento estrictamente notarial.

3. Colofón

Finalmente, consideramos que, como se ha visto, existen diferentes formas reguladas en la normativa peruana para el desalojo, la regulada en el código procesal civil (vía sumarísima o ejecutiva), el desalojo express y ahora el notarial; quizá, es nuestro punto de vista, a fin de unificar esos procesos, lo ideal sería perfeccionar el proceso judicial a fin de lograr el cometido buscado por las diferentes normas emitidas.