¿La cláusula de allanamiento futuro es realmente útil en el proceso de desalojo?

Escribe: Edwin Soto Guevara

La interrogante planteada emerge a la luz de una realidad incuestionable que es uno de los problemas de mayor incidencia en momentos de desaceleración económica que es el incremento en el incumplimiento de la obligación de pago de las rentas derivadas de la celebración de contratos de arrendamiento que conjuntamente con el vencimiento del plazo de duración o algún otro supuesto de resolución del contrato, habilita al arrendador a solicitar la recuperación del bien entregado de buena fe al arrendatario.

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El sistema jurídico ofrece múltiples alternativas de solución a aquella realidad, como recurrir al proceso de reivindicación o al de desalojo. Sin embargo, conscientes de la necesidad de ofrecer un mecanismo célere, clamor de la sociedad, el legislador introdujo un procedimiento especial de desalojo mediante la Ley 30201, en base a una figura denominada “cláusula de allanamiento futuro”[1], definida como aquella estipulación en mérito del cual el arrendatario asume la obligación de renunciar al ejercicio del derecho de defensa dentro de un futuro proceso instaurado por el arrendador.

Entonces, es en si la cláusula de allanamiento futuro realmente útil para el demandante, a la luz del proceso de desalojo ordinario, la respuesta es negativa sobre la base de los siguientes hechos extraídos del análisis del funcionamiento de la presente cláusula: 1º) no habilita el ejercicio de la autotutela del arrendador; 2º) no permite la aplicación de la teoría de los actos propios; 3º) no impide el ejercicio del derecho de defensa o contradicción; y, 4º) no genera la conclusión del proceso.

1. No habilitación del ejercicio de autotutela del arrendador

La insuficiencia de la cláusula de allanamiento futuro responde al hecho que la incorporación de aquella estipulación no genera la satisfacción del arrendador ante la renuencia del arrendatario de desocupar y entregar el bien arrendado, pues la cláusula sub examine no habilita la autotutela o autodefensa (“justicia por mano propia”) del arrendador.

La autotutela, también denominada autodefensa, tiene dos rasgos distintivos: que no hay un tercero ajeno a las partes y la imposición de la decisión se da por una de las partes a la otra. En un principio, fue el primer medio de solución de conflictos; sin embargo, con la evolución histórica culmina con la atribución al Estado de las facultades para impartir justicia, ha quedado en la actualidad como un caso excepcional únicamente.[2]

En efecto, la cláusula de allanamiento futuro en nada habilita el ejercicio de la autotutela pues el hecho que las partes contractuales hayan convenido aquella cláusula en extremo alguno permite al arrendador recurrir al Estado o, de ser el caso, a la justicia arbitral, a efectos de resolver el conflicto intersubjetivo de intereses surgido de la negativa del arrendatario de proceder a la desocupación y entrega del bien arrendado, lo que determina en la practica la insuficiencia de aquella estipulación.

2. No permite la aplicación de la teoría de los actos propios

Ante la imposibilidad de ejercitar la autotutela sobre la base de la inclusión de la cláusula de allanamiento futuro, aquella estipulación ofrece igualmente escaza o nula utilidad dentro del proceso judicial respectivo, ya sea el proceso de desalojo o de resolución de contrato y desocupación y entrega de bien, debido al hecho que no permite al arrendador oponer al arrendatario una renuncia al derecho de defensa sobre la base de la aplicación de la teoría de los actos.

En efecto, la teoría de los actos propios no es fundamento para la exigibilidad de la cláusula de allanamiento futuro dentro del proceso de desalojo debido a que la procedencia de aquella figura no requiere solo la mera contraposición sobreviniente de conductas de una de las partes contractuales (en el caso concreto, del arrendatario), sino que en implícito compromiso del cumplimiento de la primera conducta y que exista un pleno conocimiento de los efectos de aquella declaración y que la misma no signifique la renuncia a un derecho de mayor valor que aquel que se pretenderá oponer a través de la referida teoría, como en el presente caso un derecho fundamental como el de defensa.

Siguiendo la explicación de Enneccerus: “Puede haber venire contra factum proprium cuando el acreedor no conocía su derecho, pero había de exigírsele este conocimiento. Esta caducidad no se apoya, como la renuncia, sobre una voluntad de abandono del derecho (y, por tanto, no ha lugar a impugnación por error), sobre una declaración de voluntad, sino inmediatamente sobre una norma del derecho positivo y en contra de la voluntad del interesado. Esto representa un progreso práctico y dogmático frente a la ficticia renuncia tácita[3].

Así, partiendo del hecho que la cláusula de allanamiento futuro implica la renuncia al ejercicio irrestricto del derecho fundamental a la defensa, el arrendatario puede desconocer en forma posterior la inicial declaración de renuncia efectuada a favor del arrendador, sin que ello conlleve la inaplicación o desconocimiento del principio de los actos propios, pues aquella figura admite tal proceder.

3. No impide el ejercicio del derecho de defensa o contradicción

La incorporación de la cláusula de allanamiento futuro no impide al demandado arrendatario ejercitar el derecho de defensa o contradicción, pues en extremo alguno restringe la posibilidad de oponer hechos de diversa índole.

La Constitución Política del Estado de 1993 regula el derecho de defensa como principio de la función jurisdiccional, según el inciso 14 del artículo 139 de la norma constitucional, cuyo texto señala: “Son principios y derechos de la función jurisdiccional: (…) 14. El principio de no ser privado del derecho de defensa en ningún estado del proceso. Toda persona será informada inmediatamente y por escrito de la causa o las razones de su detención. Tiene derecho a comunicarse personalmente con un defensor de su elección y a ser asesorada por éste desde que es citada o detenida por cualquier autoridad”.

Por su parte, el Código Procesal Civil regula el derecho de defensa o contradicción como garantía integrante de la tutela jurisdiccional efectiva (artículo I del Título Preliminar) y en estricto como expresión del derecho de acción (artículo 2), proscribiendo cualquier tipo de limitación o restricción (artículo 3).

Por lo tanto, la cláusula de allanamiento futuro no es oponible en el proceso de desalojo o en el de resolución de contrato y de devolución de bien, debido a que implicaría una restricción al ejercicio del derecho de defensa del demandado arrendatario, quien cuenta a su favor con el derecho fundamental al debido proceso, específicamente con el derecho de defensa, el cual en el caso concreto no encuentra una justificación de limitación o restricción aplicando el test de proporcionalidad, el cual conlleva tres sub juicios: i) adecuación o idoneidad; ii) necesidad; y, iii) proporcionalidad en sentido estricto.

a) El juicio o subprincipio de adecuación (o idoneidad). Se trata de un juicio de eficacia, es decir, el medio de lograr de algún modo la finalidad propuesta.

La aplicación del presente sub juicio plantea las siguientes interrogantes: ¿Cuál es la finalidad que procura alcanzar la incorporación de la cláusula de allanamiento futuro?; y, ¿la finalidad prevista se obtiene mediante la incorporación de la cláusula de allanamiento futuro? En cuanto a la primera interrogante debemos señalar que la finalidad que procura es evitar una demora innecesaria para lograr la restitución de la posesión del bien entregado temporalmente al arrendatario y en cuanto a la segunda interrogante debemos señalar que aquella finalidad no se logra a través de la cláusula de allanamiento futuro pues no existe disposición normativa alguna que contenga la regla que aquella estipulación impide ejercer al demandado arrendatario el derecho de defensa, manteniéndose así subsistente la finalidad procurada.

b) El juicio o subprincipio de necesidad (o indispensabilidad) postula que se debe examinar el grado de proporcionalidad de la medida con respecto a otras igualmente eficaces o aún más eficaces. Planteando lo siguiente: ¿la cláusula de allanamiento futuro es la única medida que permitiría lograr la restitución pronta del bien materia de arrendamiento?. La respuesta es negativa pues, conforme hemos señalado, aquella estipulación no evita la demora en la pretensión de restitución del bien entregado en arrendamiento, llegándolo a ser más bien una modificación de la estructura del proceso de desalojo ordinario.

c) El juicio o subprincipio de proporcionalidad en sentido estricto, se trata de una ponderación entre los principios en juego; Alexy diseñó, para este test, unas reglas de ponderación, de carácter matemático, por las cuales se analiza y cuantifica el peso abstracto de los principios en juego, y el peso concreto en el caso de los efectos de determinar la validez o inconstitucionalidad.[4] Según la visión que se adopta aquí, este subprincipio requiere, en realidad, que la medida mantenga una “relación razonable” con la finalidad: se examina la relación costo-beneficio de la medida con respecto a su finalidad, es decir, entre lo obtenido mediante la medida y lo que se impide por ello.[5] La aplicación del presente sub juicio plantea: ¿Cuál principio debe prevalecer en la colisión entre la eficacia del proceso civil y el desarrollo de aquel observando la garantía del debido proceso, específicamente del derecho de defensa?. La respuesta es clarísima pues es el ejercicio del derecho de defensa, debido a que si bien se justifica la exigencia de que el proceso se resuelva en forma pronta y sumaria, en extremo alguno tal fin no puede justificar la restricción de un derecho fundamental como el de defensa o contradicción, porque efectivamente, la referida cláusula vulnera el derecho de defensa del arrendatario, al generar una idea errada que se ha renunciado a aquel derecho de defensa, pese a no ser posible ello de antemano.

4. No genera la conclusión del proceso

La cláusula de allanamiento futuro no resulta útil debido al hecho que no genera, tras el inicio del proceso de desalojo o de resolución de contrato y devolución de bien, la conclusión del proceso como si lo hace el allanamiento propiamente dicho.

El allanamiento, según Ortells Ramos, “es un acto del demandado en el que muestra su conformidad con la pretensión procesal interpuesta por el actor, reconociendo que debe ser estimada y que tiene como efecto, en virtud del principio dispositivo y siempre que no exceda de los límites de éste, vincular al juez a dictar una sentencia estimatoria de la pretensión”.[6]

El allanamiento procesal para su validez requiere manifestarse en forma escrita y con firmas legalizadas ante el Secretario o Especialista de la causa, de conformidad con el artículo 330 del Código Procesal Civil, cuyo texto señala: “El demandado puede expresamente allanarse o reconocer la demanda, legalizando su firma ante el Auxiliar jurisdiccional. En el primer caso acepta la pretensión dirigida contra él; en el segundo, además de aceptar la pretensión, admite la veracidad de los hechos expuestos en la demanda y los fundamentos jurídicos de ésta”.

En conclusión, la cláusula de allanamiento futuro resulta igualmente ineficaz a la luz de las expectativas previstas debido a que no surte los efectos de la figura procesal del allanamiento, según los siguientes aspectos:

a) En primer lugar, por cuanto el allanamiento procesal implica la necesaria existencia de un proceso, lo que no ocurre con la cláusula de allanamiento que es previa a aquel proceso.

b) En segundo lugar, por cuanto el allanamiento procesal exige la manifestación de voluntad del demandado dentro del proceso, lo que no ocurre con la cláusula de allanamiento que es efectuada antes del desarrollo del proceso.

c) En tercer lugar, por cuanto el allanamiento procesal conlleva la obligación a cargo del Juez de emitir sentencia, lo que no ocurre con la cláusula de allanamiento que no conlleva ningún acto procesal referido a la emisión de la decisión final, sino solo un tratamiento procesal diferenciado referido a la carga probatoria de determinados hechos (la acreditación de la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado).

Finalmente, la Cláusula de Allanamiento Futuro – próxima a cumplir 5 años de vigencia este 28 de mayo de 2019-, fue notablemente loable la intención del legislador introducirla en nuestro ordenamiento jurídico; sin embargo, tras lo desarrollado arribó a la conclusión que aquella intención solo quedó en eso, en una intención, pues en la práctica la presente cláusula no es útil para el arrendador pues no logra corregir la situación complicada que enfrenta al sumergirse dentro de un proceso judicial plagado de formalismos que impiden lograr una pronta y poco onerosa satisfacción al interés de lograr la restitución de su bien inmueble entregada al arrendatario renuente a desocuparlo y devolverlo.


[1] Regulada en el Artículo 594 del Código Procesal Civil, modificado por el artículo 5 de la Ley N° 30201.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.

[2] Gómez Lara señala que la autotutela es una forma egoísta y primitiva de solución. GÓMEZ LARA, Cipriano, Teoría general del proceso. México: Harla, 1994, p. 18.

[3] ENNECCERUS, Ludwig. Derecho de obligaciones. Tratado de Derecho Civil. 13ª revisión por Hemnch Lehmann. Traducción de la 35ª ed. alemana con estudios de comparación y adaptación a la legislación y jurisprudencia españolas por Blas Pérez González y José Alguer. Segundo Tomo. Volumen segundo. Librería Bosch. Barcelona, 1935, p. 482.

[4] ALEXY, Robert. Teoría de los Derechos Fundamentales. Madrid: Centro de Estudios Constitucionales, 1993. pp. 89 y ss.

[5] TOLLER, Fernando. La resolución de los conflictos. p. 1271.

[6] ORTELLS RAMOS, Manuel. Derecho procesal Civil, Navarra: Thomson Aranzadi, 2007, p. 451.