La calificación registral y las hipotecas legales, por Mariano Vásquez

1. Antecedentes

En el siguiente caso que expondré en líneas resumidas, trataré de explicar por qué el registrador público podría presentar problemas al calificar (legalidad) el instrumento público.

Veamos: A (deudor) hipoteca a B (acreedor) un inmueble de su propiedad inscribiéndose en el registro la garantía hipotecaria a favor de una entidad bancaria. No obstante, con el transcurrir del tiempo, el mismo deudor sin conocimiento del acreedor hipotecario, transfiere el mismo bien a C (con conocimiento del gravamen) mediante documento privado que no se logra protocolizar ante notario por negligencia misma del nuevo adquirente hasta después de cuatro años que formaliza la compra venta, inscribiéndose el dominio ahora a favor de C que venía pagando la deuda desde la adquisición del bien. Sin embargo, el nuevo adquirente no logra pagar la totalidad de la garantía hipotecaria y como consecuencia de ello constituye una hipoteca legal por el saldo del precio, conforme a lo regulado por el inciso 1) del artículo 1118 del Código Civil[1].

El resumen de este caso presenta un problema: al constituirse la hipoteca legal, dado que el nuevo constituyente al adquirir el dominio y no haber pagado la garantía real en su totalidad se le giró una letra de cambio (título valor) cuya acción de cumplimentar[2] realizado por el emitente no cumple con los requisitos formales esenciales a que refiere el artículo 1 de la Ley de Títulos Valores, hecho que devendría vía Proceso Único de Ejecución (que será materia de otro análisis) en nulidad formal del título como causal de contradicción; no obstante, el título ingresó al registro constituyéndose la hipoteca legal.

El presente constituye un ensayo de un trabajo que pronto se desarrollará en extenso y que merece un análisis más amplio dado los problemas gravísimos que se dan en una calificación registral y que hemos podido advertir a raíz de la casuística.

2. Análisis de la hipoteca y la calificación registral

Así, la hipoteca como derecho real de garantía exige como requisito de validez la inscripción en el registro, conforme lo dispone el numeral 3 del artículo 1099 del Código Civil, en consonancia con lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 2019 de la norma sustantiva.

En ese sentido, si bien el registrador público califica la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción, conforme al Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, Anexo – Resolución 126-2012-SUNARP-SN, publicada el 19 de mayo de 2012.

Esta reglamentación presenta un defecto grave que no debería solo limitarse a la validez del acto per se y a la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho, tal como refiere su reglamento, sino que debería extenderse o remitirse al antecedente con el cual se constituiría una hipoteca legal cuando esté referida al saldo del precio de venta del bien.

Así, por expresa disposición normativa, basta que en el registro se presente un contrato en el que se transfiera un bien inmueble y además que no se haya pagado la totalidad del precio, para que se constituya una hipoteca a favor del vendedor.

Por su parte, el artículo 1119 indica que las hipotecas legales se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador público, simultáneamente de los contratos de los cuales emanan.

Es preciso indicar, que las hipotecas legales no difieren de las hipotecas convencionales respecto a sus efectos jurídicos, en este sentido el acreedor vendedor podrá recurrir a los juzgados cuando no reciba la contraprestación económica en la fecha acordada en el contrato, procediendo al remate del bien cuando sea necesario.

Ahora bien, la calificación registral es el fundamento del principio de legitimación que da sustento a su vez a los principios de fe pública registral, prioridad excluyente y oponibilidad, contemplados en los artículos 2013, 2014, 2017 y 2022 del Código Civil; consecuentemente, y cuya importancia consiste en la evaluación que efectúa el Registrador y el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos registrales[3].

Frente a ello, se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.


[1] Hipotecas legales

Artículo 1118.- Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:

1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente […].

[2] Disponible aquí.

[3] Disponible aquí.