Cuando hablamos de un contrato con prestaciones recíprocas nos estamos refiriendo a aquel en el que las prestaciones entre las partes se dan de manera simultánea. Veamos con dos ejemplos lo que pretendemos explicar.

Primero

A y B celebran una compraventa de determinado bien inmueble. A el vendedor se compromete a entregar el bien dentro de dos meses de celebrado el contrato; y por su parte B el comprador se compromete a pagar el precio pactado dentro del mismo plazo. Respecto de este primer ejemplo (si lo que se busca es aun cumplir con el contrato sin el ánimo de resolverlo) las partes podrían utilizar la:

a) Excepción de caducidad de plazo, en el caso de que una de las partes que tenga que cumplir en primer lugar se dé cuenta que hay riesgo de que la otra parte no pueda cumplir su obligación. En ese caso esta solicitará la suspensión de la ejecución;

b) Excepción de incumplimiento, en el caso de que una de las partes no dé garantía suficiente de cumplir la prestación a su cargo (v. gr. que el vendedor haya tomado conocimiento de que su comprador está en bancarrota), de igual forma solicitará la suspensión de la ejecución hasta que se garantice el cumplimiento de la obligación de su comprador.

Ahora, si lo que se busca es resolver el contrato, tenemos opciones como la:

a) Resolución del contrato por incumplimiento: por ejemplo, en el caso de que B, al pasar el plazo de dos meses acordado en el contrato, fecha en que se tenía que pagar el precio del bien, no lo hace. Entonces A podría solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato o puede ser que en el contrato se haya fijado una Cláusula expresa de resolución, por la cual se fijó que ante el incumplimiento de una de las partes el contrato se resuelve de pleno derecho, lo cual sucederá una vez hecha la comunicación por una de las partes a la otra expresando que ejecutara dicha cláusula.

b) Resolución de pleno derecho. En el caso de incumplimiento de una de las partes, A podría requerir a B el pago del bien notarialmente dentro de los 15 días, y de no cumplir el contrato quedaría resuelto. Y finalmente podría resolverse el contrato de pleno derecho por:

c) Imposibilidad de la prestaciónPor ejemplo, en el caso de que haya ocurrido una situación anormal (terremoto) que destruyó totalmente el bien objeto de la compraventa, ya no habría el objeto de venta, por lo que quedaría resuelto de pleno derecho.

En este caso como podemos darnos cuenta las prestaciones aún no han sido satisfechas por ninguna de las partes.

Segundo

Ahora pondremos un ejemplo que nos brinda la práctica, donde en realidad no entendemos por qué se pretendería una resolución de contrato. Sucede que A celebra un contrato de compraventa de un terreno con B en el 2006, mediante Escritura Pública por el precio de tres mil soles. Las partes expresan una cláusula donde A declara haber recibido el dinero total del precio. Meses después B inscribe su derecho como propietario en los Registros Públicos.

Sin embargo, lo que en realidad sucedió es que A era pariente de B, y si bien es cierto que pusieron esa cláusula de haber recibido el precio del bien a totalidad, ello jamás sucedió porque B prometió pagarle tiempo después. B nunca pagó el precio del bien, por lo que A demanda la resolución del contrato y señala al juzgado que B no cumplió con su obligación de pagar el precio del bien, y sustenta que en la Escritura Pública si bien reconoce la existencia de dicha cláusula el pago jamás se dio y prueba de ello es que no se utilizó medio de pago alguno. Esta pretensión sería declarada improcedente liminarmente pues las prestaciones ya habían sido satisfechas (prestaciones reciprocas): entrega del terreno y pago del precio. Por lo que la pretensión idónea sería la anulabilidad de dicho acto jurídico por vicio resultante de dolo, pues B su pariente, abusando de esa confianza y actuando dolosamente, se aprovechó de A, y le hizo firmar dicha la Escritura Pública, y nunca le pago el precio del bien. Obviamente ello tendría que demostrarse.

Respecto a los medios de pago, es necesario saber que la Ley N° 28194 (Ley Contra La Lucha de la Evasión y para la Formalización de la Economía), vigente desde el 27 de marzo del 2004, en su artículo 4 señalaba que:“se deben utilizar medios de pago […] en las transacciones que superen los S/. 5000.00 ó los $. 1500.00”. Este artículo fue modificado por el Decreto Legislativo N° 975, que entró en vigencia el 01 de enero del 2008, quedando finalmente así: “El monto a partir del cual se deberá utilizar medios de pago es de tres mil quinientos nuevos soles o mil dólares americanos”.

Y el artículo 7, señala que es obligación del Notario Público: “(…) señalar obligatoriamente en la escritura pública el medio de pago que se utilizó, siempre que el notario tenga a la vista el documento que acredite su uso, o dejar constancia que no se le exhibió ninguno. Tratándose de los documentos de transferencia de bienes muebles o inmuebles registrables o no registrables, debe constatar que los contratantes hayan insertado una cláusula en la que señale el medio de pago utilizado o que no se utilizó ninguno”.

En el artículo 7.3, se establecen las sanciones a los notarios que no cumplan con ello y los encargados de poner de conocimiento de dicho incumplimiento a la SUNAT (el Colegio de Notarios, el Poder Judicial, o la Superintendencia Nacional de Registros Públicos).

Por lo que este argumento de A, carecería de mayor relevancia pues el precio por el terreno fue de tres mil soles, monto por debajo de los tres mil quinientos soles que refiere la Ley, por lo que no estaban obligados a utilizar medios de pago y mucho menos el notario a exigirles y en razón de ello dicha alegación queda desvirtuada.

Finalmente, diremos que aunque parezca absurdo el ejemplo, no es un caso que escape a la realidad y por datos como estos es que a veces se afirman cosas y se piden cosas absurdas. Como abogados debemos aconsejar a nuestros clientes sobre cada cláusula al realizar una transacción tan importante como es una compraventa, y explicarles con paciencia el contenido y esencia de cada una de ellas. Y a los clientes que actúen conforme a la verdad, pues a veces son ellos quienes inducen a error a los abogados, sin darse cuenta que los más perjudicados son ellos mismos.