Resolución del contrato de compraventa de un terreno: ¿se debe devolver solo el terreno o también las edificaciones del comprador?

«Una pregunta mal planteada, mal formulada, conlleva a un debate innecesario», con estas palabras el profesor Alan Pasco inicia su conferencia en la que cuestiona las preguntas planteadas en cuatro plenos.

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El Taller de Derechos Reales «Jorge Eugenio Castañeda» de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, hace un mes organizó el evento denominado «Reflexiones criticas sobre derechos reales», con el auspicio de Legis.pe.

En el certamen participaron reconocidos abogados del foro civil, como Raúl Canelo Rabanal, Gunther Gonzales Barrón, Martín Mejorada Chauca, Julio Pozo Sánchez, Alan Pasco Arauco, Emma Palacios Castillo y Gastón Soto Vallenas.

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En esta ocasión, compartimos la primera parte de la conferencia del profesor Alan Pasco, en la que cuestiona la pregunta planteada en el Pleno Jurisdiccional de la Corte de Lima Norte. A continuación hemos transcrito sus primeras palabras y, al final del post, podrán ver el vídeo completo.

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Les cuento el caso que dio lugar al Pleno. Es una compraventa en donde, piensan ustedes, A es el vendedor y B es el comprador. A le vende a B un terreno sin edificación. El amigo B compra el terreno y construye sobre ese terreno una casa, un condominio, lo que fuere. Entonces, luego de que B como comprador y propietario construye la casa, A que fue el vendedor, le resuelve el contrato de compraventa por alguna razón.

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Como es obvio, ustedes saben bien que la resolución de un contrato genera tres efectos: un efecto restitutorio, las partes se devuelven aquello que se entregaron; un efecto liberatorio, las partes quedan eximidas de cumplir el contrato que está resuelto; y un efecto indemnizatorio o resarcitorio, la parte que fue la culpable del incumplimiento debe indemnizar a la parte inocente. En este punto me importa centrarme en el efecto restitutorio). La pregunta del Pleno es textual:

¿En los contratos de compraventa, la venta de un terreno, la devolución del lote del terreno a favor del demandante (el vendedor), por efecto de la resolución, qué debe incluir: ¿se le debe devolver solamente el terreno o se le deben devolver también las edificaciones?

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Entonces, esta es una pregunta del tipo absurdo, porque habría que preguntarle al vocal que planteó esta pregunta que nos explique a todos qué método científico o método tecnológico se ha enterado que existe que le permitiría a B que es el comprador devolver el terreno y no la casa. Porque si la pregunta dice qué debe devolver B, el terreno solamente o el terreno más la edificación, es porque está considerando que existe como posibilidad que B pueda devolver solamente el terreno, sin la casa. ¿Cómo haríamos? ¿Agarra la casa, la levanta y se la lleva a otro lado y devuelve solamente el terreno? ¿Cómo es posible que se plantee una pregunta de este tipo que lleve a ese absurdo? Claramente la pregunta está pésimamente planteada.

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La única respuesta posible es que el comprador devuelva obviamente todo, el terreno más la edificación, porque no es posible que devuelva solamente el terreno y no la casa, porque sencillamente no es posible dividir hasta el día de hoy un terreno de una edificación. Entonces esa es una pregunta pésimamente planteada, que al estar pésimamente planteada omite una pregunta que sí merecería una respuesta y un debate.

CONTINÚA…