Propietario contra quien se viene siguiendo un proceso de reversión: ¿puede demandar el desalojo?

«Particularmente, no veo la necesidad de convocar a plenos jurisdiccionales en donde se analicen cuestiones que ya fueron previamente desarrolladas en plenos casatorios.»

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¿Qué es una reversión? En términos muy sencillos, es la restitución, a favor del Estado, de un inmueble transferido previamente a un particular por haber incumplido con la finalidad por la cual le fue adjudicado.

En el Pleno Jurisdiccional Civil de la Corte Superior de Justicia de Ventanilla, realizado el último jueves 24 de agosto, se planteó la siguiente pregunta: ¿Puede demandar desalojo el propietario registral contra quien el Estado viene siguiendo un proceso de reversión conforme a las disposiciones de la Ley 28703?

Antes de dar respuesta a dicha interrogante, conviene hacer algunas precisiones sobre el contenido de la Ley 28703 (en adelante la “Ley”) y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N° 015-2006-VIVIENDA (en adelante el “Reglamento”).

La ley autorizó al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento para que en coordinación con la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN) realice las acciones administrativas de reversión a favor del Estado, de aquellos terrenos del Proyecto Especial Ciudad Pachacútec, donde no se haya cumplido con lo establecido en la cláusula sexta de los respectivos contratos de adjudicación.

¿Qué es una reversión? En términos muy sencillos, es la restitución, a favor del Estado, de un inmueble transferido previamente a un particular por haber incumplido con la finalidad por la cual le fue adjudicado.

Así, de acuerdo con la Segunda Disposición Complementaria de la Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales (en adelante la “Ley SBN”), la SBN está facultada para expedir resoluciones declarando la reversión de la transferencia de dominio de predios estatales que no hayan cumplido con la finalidad asignada. En el mismo sentido, el artículo 69 del Reglamento de la Ley SBN señala que en caso el adquirente de un bien estatal (a título gratuito u oneroso) no lo destine a la finalidad para la que le fue transferido dentro del plazo establecido, revertirá el dominio del bien al Estado.[1]

Sin embargo, la reversión no se produce de un momento a otro, sino que es la consecuencia de la resolución del contrato de adjudicación celebrado entre el Estado y el particular[2], y como tal debe seguir todo un procedimiento. Este procedimiento –para el caso que vengo analizando– se encuentra detallado en el Reglamento de la Ley 28703:

  1. El Proyecto Especial Ciudad Pachacútec (PECP[3]) expide una Resolución mediante la cual:
    • Se declara iniciado el procedimiento de resolución de contrato, identificando el predio objeto del procedimiento, su partida registral y el nombre del actual propietario;
    • Se dispone la anotación preventiva indefinida del inicio del procedimiento en la partida del inmueble.
    • Se otorga al propietario afectado un plazo de quince (15) días calendario para presentar los medios probatorios que acrediten el cumplimiento de los términos establecidos en su respectivo contrato de adjudicación.
  2. Una vez transcurrido los 15 días otorgados al propietario, el PECP – con asistencia y asesoramiento técnico de COFOPRI – realiza una inspección técnica del predio objeto del procedimiento de reversión, la cual concluye con un Informe Técnico Legal (que debe ser emitido en un plazo no mayor de 15 días) en el que el PECP se pronuncia: 1) a favor de la resolución del contrato; o, 2) a favor del reconocimiento del derecho de propiedad.
  3. Dentro de los quince (15) días hábiles de emitido el Informe Técnico – Legal, el Gobierno Regional del Callao –de corresponder– expide el acto administrativo disponiendo la resolución del contrato, el mismo que es notificado al propietario.
  4. En un plazo no mayor de quince (15) días hábiles de admitida la comunicación del Gobierno Regional del Callao, la SBN emite la resolución declarando la reversión a favor del Estado y dispone su transferencia, en forma automática, a favor de la Municipalidad Provincial del Callao.
  5. Finalmente, con la constancia de haber quedado consentida o de haberse agotado la vía administrativa, la resolución que declara la reversión del lote de terreno a favor del Estado y su transferencia a favor de la Municipalidad Provincial del Callao, se inscribe en el Registro de Predios correspondiente

Como puede verse, el procedimiento de reversión podría concluir positiva o negativamente para el propietario. Podría dar lugar a una pérdida definitiva de su derecho o podría concluir con un reconocimiento de su derecho de propiedad al haberse constatado que no hay mérito para que el contrato de adjudicación quede resuelto.

Imaginemos que mientras está en trámite el procedimiento de reversión el propietario es despojado del bien. ¿Puede plantear una demanda de desalojo para recuperar la posesión o el hecho de estar siendo parte de un proceso de reversión le quita legitimidad? Esta es la pregunta del Pleno.

La respuesta obvia es que no existe ningún impedimento para que el referido propietario pueda plantear una demanda de desalojo e incluso resultar victorioso. Y es que mientras no exista una resolución definitiva que declare la resolución de su contrato y por ende la reversión a favor del Estado, aquél mantendrá su condición de propietario y por ende podrá accionar contra cualquier tercero invasor e incluso contra el propio Estado, en caso este pretendiese recuperar el control del bien antes de que el procedimiento de reversión hubiese concluido.

Y esta respuesta es consecuencia no sólo de la naturaleza de la “reversión” (que como ya señalé, no se produce de un momento a otro, sino que es el resultado de todo un procedimiento), sino de la misma lógica que subyace en la sentencia del Cuarto Pleno Casatorio.

En principio, alguien podría objetar mi respuesta señalando que en este caso en particular el derecho del propietario, al estar siendo parte de un procedimiento de reversión, en cualquier momento podría “decaer”, por lo que no debería permitírsele accionar. Es decir, al estar siendo cuestionado su título de propiedad, el mismo no puede servir como arma para desalojar al actual poseedor.

El IV Pleno ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de cuestionar, dentro del desalojo, el título del demandante. Así, el numeral 5.3 de la sentencia señaló lo siguiente:

Si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220° del Código Civil, previa promoción del contradictorio entre las partes, declarará dicha situación en la parte resolutiva de la sentencia y, adicionalmente, declarará fundada o infundada la demanda de desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.

Es decir, sí es posible cuestionar el título de propiedad del demandante pero sólo cuando dicho cuestionamiento responda a una causal manifiesta de nulidad. Por el contrario, si la condición jurídica del título del demandante es dudosa (podría ser válido o nulo), dicha duda beneficia al demandante.

En el caso que vengo analizando, la duda se cierne sobre cómo terminará el procedimiento de reversión: si resolviendo el contrato de adjudicación y por ende restituyéndole la propiedad al Estado, o reconociendo el derecho de propiedad del particular. Es una duda que sólo podrá ser despejada una vez que el procedimiento llegue a su fin. ¿A quién debe favorecer esa duda? Al demandante o al demandado? El Pleno Casatorio ha decidido que la duda favorezca al demandante, por lo que mientras no haya una resolución administrativa firme que declare la reversión, el propietario mantendrá el dominio sobre el inmueble y por ende estará plenamente legitimado para accionar el desalojo.

Particularmente, no veo la necesidad de convocar a plenos jurisdiccionales en donde se analicen cuestiones que ya fueron previamente desarrolladas en plenos casatorios. Habría que centrar la atención en aquellos puntos que aún no han obtenido una respuesta contundente por parte de nuestra jurisprudencia.


[1] La reversión se hace sin obligación de reembolso a favor del afectado, salvo que en el contrato de adjudicación a título oneroso se haya dispuesto algo distinto.

[2] Las causales de resolución son las siguientes: (i) No haber concluido con la habilitación urbana y no haber construido hasta el 29 de diciembre del año 2000 una vivienda para habitarla; (ii) Haber subdividido el lote; (iii) Haber edificado contraviniendo la zonificación y el uso asignado al terreno; (iv) Haber transferido el predio a terceros antes del término de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de suscripción del contrato de adjudicación; y (v) No residir ni haber fijado residencia o domicilio habitual en el lote de terreno adjudicado en el término de tres (3) años, contados a partir de la fecha de la entrega del terreno.

[3] El PECP es, para el caso en particular, la entidad encargada de ejecutar las acciones orientadas y destinadas a programas de vivienda del Estado.

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Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y de la Universidad de San Martín de Porres.