Alberto Meneses Gomez Legis.pe
© Alberto Meneses Gómez

El pasado 24 de enero se publicó el Centésimo Cuadragésimo Primer Pleno del Tribunal Registral, referido a la discrepancia que existe entre el plano y la memoria descriptiva dentro de un procedimiento de independización de propiedad exclusiva y común. En efecto, el Tribunal adoptó el siguiente acuerdo: “En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independización de unidades sujetas a algunos de los regímenes de la Ley No. 27157 prevalecerán los que aparecen en el plano debiendo extenderse el asiento de inscripción conforme a éste”.

Pues bien, este acuerdo tiene sustento en los casos de los planos que grafican y consignan determinada información que no concuerda con la consignada en la memoria descriptiva, generando observaciones por parte de los registradores para que el usuario aclare por medio de la corrección y presentación de nueva documentación las discrepancias detectadas.

Debe considerase que a nivel registral es el Tribunal Registral quien tiene la potestad de corregir los erróneos y formalistas criterios de algunos registradores sobre determinados temas, estableciendo nuevos criterios que permitan que el procedimiento registral sea más uniforme, predictible, célere y sobre todo razonable.

Debemos partir por considerar que una memoria descriptiva debe contener la información que se grafica en el plano, es decir, la memoria es el reflejo de lo que se puede observar en el plano de forma detallada y directa. Bajo esta premisa consideramos que es el plano el documento que debe contener la información exacta y precisa, y la memoria es solo el documento que respalda lo graficado en el plano.

En este sentido, pueden darse casos que ambos documentos consignen información distinta, sea por errores materiales o de otro tipo, lo cual genera que los registradores observen los títulos con la finalidad de que al registro solo puedan acceder los documentos que reflejen una información confiable y uniforme entre los mismos.

Nótese que la SUNARP ya había detectado este problema y había dispuesto la solución en el último párrafo del artículo 78° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios referida a los actos que contengan una declaratoria de fábrica o demolición, indicando que “(…) En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en estos últimos”. Vale decir, se toma como información cierta y confiable la consignada en los planos.

No obstante contar con esta solución lógica jurídica, se consideraba que la aplicación de esta norma era restringida y solo podía efectuarse para los títulos que contenían actos de declaratoria de fábrica o demolición, no pudiendo aplicarse a ningún otro supuesto de hecho, entendiéndose que se realizaba una simple interpretación literal.

Sobre el particular, consideramos que los registradores que se limitaban a indicar lo antes señalado, realizaban una interpretación muy restringida de la norma para aplicarla solo a los casos de declaratoria de fabrica o demolición, y no a otros casos en los que era perfectamente posible, generando dilaciones e impidiendo las inscripciones de los títulos de independizaciones y otros, puesto que en muchos casos se solicitaban la presentación de nuevos planos o memorias descriptivas que contengan las misma información, los cuales debían ser emitidos por las autoridades competentes, de acuerdo al tipo de acto que se pretendía inscribir.

Es por ello que saludamos la emisión de este precedente, que amplía la aplicación de la solución a los casos de discrepancia entre la información contenida en los planos y la contenida en la memoria dentro de un procedimiento de independización. Empero, consideramos que el Tribunal Registral ha perdido una magnífica oportunidad para dejar establecido que no solo en estos casos se pueda aplicar dicha solución sino  ampliar sus efectos a todo tipo de actos en los que se presenten planos y memorias descriptivas.

Nos explicamos. No hubiera sido conveniente no limitar la aplicación de esta solución solo a los casos de declaratoria de fabrica, demolición y ahora a los independización, y dar paso a que pueda aplicarse a todo tipo de casos como por ejemplo la acumulaciones, servidumbre y demás actos que conlleven a la presentación de documentos técnicos.

En efecto, si el Tribunal ya opta por precisar que los errores que puedan tener las memorias descriptivas no invalidan a la información contenida en los planos, debiendo primar la contenida en estos, lo cual resulta ser un criterio razonable, entonces por qué limitarse solo a los casos antes indicados, dejando la puerta abierta para futuras impugnaciones en caso se presenten discrepancia en los referidos documentos técnicos, en la que se solicite la aplicación de la indicada norma y del referido precedente de forma análoga.

Por ello, creemos que este es un buen comienzo para que a nivel registral se tenga en cuenta la razonabilidad lógica jurídica de las calificaciones registrales, a efectos de no limitar el normal desenvolvimiento del tráfico comercial de predios.

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Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial de la Universidad de San Martín de Porres. Integrante de la Comisión de Estudios de Derechos Reales del Ilustre Colegio de Abogados de Lima. Abogado del Estudio Olaechea.