El plazo para demandar el otorgamiento de la escritura pública, por Alan Pasco Arauco

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Legis.pe, estuvo presente auspiciando y registrando las intervenciones de reconocidas figuras del foro en la «Semana Académica en Derecho», que organizó con gran éxito la Base 2014 de la facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, los días 10, 11 y 12 de abril.

Alan Pasco Arauco, abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de Maestría en la Pontifica Universidad Católica del Perú, analizó los temas que la Corte Suprema dejó «pendientes» en el IX Pleno Casatorio. Uno de esos temas pendientes, según el profesor, fue el plazo para demandar el otorgamiento de la escritura pública. A continuación registramos su interesante exposición. Al final del post podrán ver el vídeo de su intervención.


1. ¿Qué tiempo tiene el titular de un derecho real para demandar el otorgamiento de la escritura pública?

¿Qué tiempo tiene el titular de un derecho real para demandar el otorgamiento de la escritura pública? La Corte Suprema no lo ha dicho en este IX Pleno, pero se argumentaba antes del Pleno que como el otorgamiento de escritura pública (por ejemplo, en el caso de la compraventa, para poner el caso más básico), es un deber que tiene el vendedor frente al comprador, ese deber es una obligación de firmar la escritura pública.

Frente a esa obligación que tiene el comprador (un derecho de crédito), ¿cuál es el plazo que tengo para accionarlo? 10 años. Entonces, se decía que como es un derecho de crédito, vencidos esos 10 años, ya no puedo pedir que se me firme la escritura pública.

2. ¿Cuál es el problema del plazo prescriptorio de 10 años?

Entonces, esto genera un grave problema. Piensen en una compraventa. Yo les vendo a ustedes una casa. La casa está inscrita a mi nombre y se las he vendido por una minuta cualquiera. Han pasado 20 años, ustedes están viviendo en la casa pero no la han puesto a su nombre, sigue a mi nombre. Yo me muero y ustedes se asustan y dicen, «un momento, Alan se ha muerto y ahora sus herederos van a pasar a ser los dueños registrales».

Si bien ustedes confiaban en mí, porque creían que yo no iba a hacer ninguna jugada indebida con la casa, de mis hijos ya tienen dudas, pensando que mis hijos, teniendo el bien a su nombre pueden hipotecar el bien, venderlo a otro o permitir que la Sunat los embargue. Entonces, en aras de regularizar el tema, buscan a mis hijos alegando que tienen una compraventa de hace 20 años y solicitan que les firmen su escritura pública, y mis hijos se niegan.

¿Qué tendrían que hacer ustedes? Demandarlos por escritura pública. Pero, ¿cuánto tiempo ha pasado? 20 años. ¿Qué podrían invocar estas personas? Excepción de prescripción. ¿Y qué problema genera eso para ustedes? Un problema irremediable, porque ustedes nunca van a llegar al registro. Si ustedes nunca llegan al registro, se permite que el registro consolide una falsedad. El registro va a seguir diciendo que los dueños son mis hijos. Y al decir eso, ¿qué van a poder hacer mis hijos? Vender la casa. Y el que compre la casa e inscriba su derecho, cuando se enfrente contra ustedes, les va a ganar porque a ustedes no se les permitió inscribir el derecho de propiedad a su nombre.

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3. ¿Cuál es la lógica para aplicar la regla de oponibilidad en los Registros Públicos?

Yo estoy de acuerdo con que alguien que no inscribe su derecho debe perder. Sí, pero esto responde a una lógica. La lógica, en el conflicto entre ustedes y el comprador, es proteger al que confía en el registro. El sistema jurídico los castiga a ustedes por una razón, porque pudiendo haber inscrito no lo hicieron, y premia al otro porque hizo lo que ustedes no hicieron: informó a Registros Públicos, contrató bien e inscribió.

La lógica para aplicar esta regla de la oponibilidad (prima lo que primero se inscribe) es que ustedes hayan tenido culpa en el hecho. La ley no podría sancionarlos por algo que escapó de sus manos. Entonces, la regla debería ser «el sistema te debe sancionar a ti por no inscribir, cuando te dio las herramientas para que puedas inscribir, y aun así no lo hiciste».

Pero si el sistema te dice «porque me da la gana, pasados 10 años, ya no puedes tener escritura pública», entonces es el sistema el que te pone una traba, una traba injustificada. Porque al prohibirte a ti, luego de 10 años, no poder acceder a tu escritura pública, ¿a quién está protegiendo? En verdad a nadie, porque mis hijos ya no eran los propietarios. Cuando el sistema arbitrariamente dice que solamente tienes 10 años para pedir tu escritura pública, les pone una traba injustificada para inscribir, porque esa traba solo les perjudica a ustedes porque no podrán llegar al registro. Y no beneficia a nadie, o mejor dicho, beneficia a mis hijos que van a poder vender de nuevo, pero está beneficiando un interés subalterno, un interés que no debiera beneficiar.

Yo creo por eso que esa norma que indica un plazo prescriptorio de 10 años para poder demandar una escritura pública es un error.

4. El plazo prescriptorio de 10 años frente a cualquier contrato de derecho real

Piensen ahora, no en un propietario, sino en cualquier contrato de usufructo, de superficie, de uso, de habitación, de cualquier derecho real. ¿Cuál es el problema? Que los derechos reales pueden otorgarse por un plazo mayor a 10 años. Por ejemplo, el usufructo 30 años, el uso 30 años, la habitación 30 años, la servidumbre puede ser perpetua igual que la propiedad.

Entonces, si a ustedes les dan un usufructo por 30 años, podría ser que ustedes los 15 primeros años estén felices con su usufructo sin haberlo inscrito, pero el año 16, por alguna razón, creen pertinente inscribir su derecho, y le tocan la puerta al propietario. «Amigo propietario, si bien en un inicio no te pedí la escritura pública, porque no creía necesario inscribir mi derecho, ahora creo que sí es necesario, fírmame mi escritura pública y mi contrato de usufructo». ¿Qué va a pasar si este se niega y ustedes lo demandan?

¿Qué va a invocar el propietario? Excepción de prescripción. ¿Qué implica eso? Que su usufructo nunca va a poder llegar al registro. ¿Qué significa eso? Que la partida registral va a publicitar a la propiedad como si no tuviera ninguna carga. Eso implicará que este propietario que todavía tiene su derecho inscrito, libre de carga, va a poder venderlo, darlo en un segundo usufructo o hipotecarlo fuera de otro.

Y cuando este otro compre, usufructúe o tome el bien en hipoteca, se va a enfrentar a ustedes, y cuando ustedes digan que contrataron primero, él les va decir que sí, pero que ustedes nunca inscribieron. Y como no inscribieron, él les quita su derecho. Nuevamente, ¿por qué se los quita? Ya sé, porque no inscribieron. Pero la pregunta es, ¿no inscribieron porque no quisieron o no inscribieron porque el sistema les puso una traba?

Ese es el problema. El sistema les pone una traba totalmente arbitraria, y luego los castiga por no haber superado esa traba, lo cual me parece un sinsentido.

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5. ¿El otorgamiento de la escritura pública es un derecho?

La doctora Ariano Deho me comentaba que ella no encuentra de dónde se habla que existe un derecho a la escritura pública, es decir, de dónde sale que el vendedor está obligado a dar la escritura pública. Históricamente, decía ella, que en Italia y en Francia esa obligación no existe, y si no existe esa obligación, no existe un derecho a la escritura pública.

Yo creo lo contrario, que sí existe ese derecho a la escritura pública. Y creo, por lo que he indicado, que tendría que ser un derecho imprescriptible. Cuando quien demanda la escritura pública es el comprador (propietario), como su derecho es perpetuo (no lo pierde por el no uso), para el propietario demandar la escritura pública debiera ser imprescriptible; pero para un usufructuario o para un superficiario, etc., el plazo para demandar el otorgamiento de escritura pública, debería coincidir con el plazo de su derecho. Es decir, si tengo un derecho a usufructo por 30 años, mi plazo prescriptorio debiera ser de 30 años; si tengo un derecho de usufructo de 15 años, mi plazo prescriptorio debiera ser de 15 años.

No tiene sentido que la ley me diga que puedo tener un usufructo por 30 años, pero que solamente lo puedo inscribir los primeros 10 años. Eso no tiene sentido. Es por ello que digo que hubiera sido ideal que en el Pleno se aborde este punto, que se diga que la escritura pública es un derecho imprescriptible cuando se trata del propietario; y que cuando se trata de otro derecho real, el plazo prescriptorio coincide con el plazo del derecho real conseguido.

6. Posición de la Corte respecto al plazo prescriptorio de 10 años para demandar el otorgamiento de la escritura pública

La Corte ha tratado de corregir un poco esto, pero no en el Pleno, sino en sentencias previas. La Corte ha dicho, en sentencias casatorias independientes, que en el caso del propietario que quiere su escritura pública, para el sí es imprescriptible. Pero, ¿cómo sustenta eso? Dice lo siguiente: «Como la escritura pública permite la defensa del derecho de propiedad, porque permite inscribir la propiedad y con ello impide que un tercero la compre; como la escritura pública va encaminada en defender el derecho de propiedad, y la defensa del derecho de propiedad se denomina, en términos jurídicos, «reivindicación de la propiedad», y esta facultad reivindicatoria de la propiedad es imprescriptible porque lo dice la ley, entonces, el derecho de escritura pública como va encaminada a la defensa de la propiedad, y la defensa de la propiedad es imprescriptible; entonces, la escritura pública es imprescriptible. Hace ese juego lógico si quieren llamarlo así.

Pero, repito, lo ha establecido, no en una sentencia vinculante, y solamente para el caso de la propiedad. En todos los demás derechos reales no menciona nada, simplemente se limita a hablar del plazo prescriptorio de 10 años.

Vídeo: El plazo para demandar el otorgamiento de la escritura pública, por Alan Pasco Arauco