El Octavo Pleno Casatorio ya fue resuelto… y nadie se ha dado cuenta

0
6854

Como es bien sabido por todos, el Octavo Pleno Casatorio busca resolver la siguiente pregunta: ¿el contrato de transferencia de un bien social que ha sido celebrado sólo por uno de los cónyuges, es nulo o ineficaz? Y como es también conocido por todos, seguimos a la espera de la sentencia a dicho Pleno.

Sin embargo, hace poco[1] la Corte Suprema ha emitido una casación que responde de manera contundente a dicha interrogante, por lo que el problema planteado por el Octavo Pleno ya habría quedado resuelto.

Lea también: Transferencia de un bien social realizada por un solo cónyuge no es nula si adquirente actuó de buena fe [Casación 353-2015, Lima Norte]

Se trata de la Casación N° 353-2015, Lima Norte (la “Casación”), que resolvió el siguiente caso: la sociedad conyugal conformada por Vicentina Inés Félix Mendoza y Jorge Simón Rosales Jara era propietaria de un predio de 1,000 m2 (el “Inmueble”), al haberlo adquirido de su anterior propietaria, la Cooperativa de Vivienda de los Trabajadores del Consejo Provincial de Lima (la “Cooperativa”).

Lea también: ¿Tiene sustento señalar que las causales de desalojo por vencimiento de contrato y por ocupación precaria son correctas y por ende aplicables para un mismo caso?

Sin embargo: (i) en el contrato de adjudicación celebrado con la Cooperativa sólo figuraba como adquirente el cónyuge[2]; (ii) el Inmueble únicamente lo poseía el cónyuge; y (iii) en su DNI el cónyuge figuraba como soltero. Valiéndose de todos estos elementos, que le daban la apariencia de ser el único propietario, el cónyuge vendió el Inmueble a Víctor David Aguilar Huamani mediante contrato de transferencia de acciones y derechos (que no fue otra cosa que una compraventa) de fecha 22 de octubre del 2001 (en adelante la “Compraventa”). El comprador cumplió con pagar el precio e inmediatamente tomó posesión del inmueble.

Luego de más de 9 años de celebrada la Compraventa apareció la cónyuge (que no había participado en la celebración de dicho contrato) solicitando su nulidad.

Lea también: ¿Es cierto que existen dos causales alternativas para demandar el desalojo?

Tanto en primera como en segunda instancia se amparó la demanda, declarándose nula la compraventa, con la única diferencia que mientras para el Juez el contrato era nulo por vulnerar el orden público, para la Sala Superior el contrato adolecía de un fin ilícito.

La Corte Suprema, finalmente, amparó el recurso de casación planteado por el comprador y declaró infundada la demanda de nulidad. El argumento fue muy simple: dicho comprador había actuado de buena fe, es decir, confiando en que quien le vendía era el único propietario del bien, por lo cual su adquisición debía ser protegida.

Expresamente la Corte Suprema sostuvo que: “Se presume bajo el principio de la buena fe, que el transferente era el único con derecho a dicho predio, aunado al hecho que en la constancia de posesión presentado en el proceso, aparece únicamente el nombre del vendedor, lo que contribuye a la confianza del impugnante [comprador], que su transferente era soltero y por tanto el bien enajenado era un bien propio”.

Lea también: ¿Desalojo por precario o por vencimiento de contrato? ¿Ante Juez de Paz o Juez Especializado? ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!

¿Qué nos está diciendo la Corte Suprema con esto? Que el contrato de compraventa celebrado por uno de los cónyuges sin el asentimiento del otro es perfectamente subsanable, siempre que se acredite la buena fe del adquirente.

¿Y qué tiene que ver esto con lo que se discute en el Octavo Pleno?  Si el contrato fuese nulo –que es precisamente una de las tesis en debate– no habría forma de corregirlo, por más buena fe que tuviera una de las partes del contrato. Un contrato nulo es, por definición, insubsanable: para él no funcionan ni la confirmación (que aplica para contratos anulables) ni la ratificación (que aplica para contratos ineficaces), y por ende al margen de la buena fe con que hubiese actuado una de las partes de dicho contrato, el vicio de nulidad no desaparece.

Lea también: Propietario contra quien se viene siguiendo un proceso de reversión: ¿puede demandar el desalojo?

Imaginemos que alguien se “adjudica”, mediante documentos falsificados, una parte de la playa y me la vende. Yo, actuando de buena fe, creo que él es el propietario y firmo una compraventa. Este contrato recae sobre un objeto jurídicamente imposible y como tal es nulo, y seguirá siendo nulo por más buena fe que yo pueda probar. Mi buena fe no cura el vicio de nulidad, pues ésta tutela intereses generales (se protege a la sociedad en su conjunto) que van más allá del estado subjetivo con que actúan las partes del contrato.

Incluso si quien me vendió la playa la hubiese tenido inscrita a su nombre y luego yo también la registro a mi favor, ello tampoco curaría el vicio de nulidad, porque como bien lo establece el artículo 2013° CC, ni siquiera la inscripción registral permite convalidar los contratos nulos.

Lea también: Del desalojo por precario… ¿al desalojo por poseedor ilegítimo?

Entonces, si la Corte Suprema convalidó la Compraventa fue porque la consideraba subsanable, y si la consideraba así es porque, desde su punto de vista, el vicio que la aquejaba no era la nulidad. ¿Cuál era el vicio entonces? La única posibilidad que queda es la ineficacia. A través de esta Casación, entonces, la Corte ha resuelto la interrogante del Octavo Pleno: el contrato de transferencia de un bien social realizado por uno solo de los cónyuges es ineficaz (no nulo), y como tal es factible que quede saneado (corregido, subsanado, convalidado) si es que se cumplen determinados requisitos.

Un tema distinto es si para entender “subsanado” dicho vicio de ineficacia basta con una buena fe sustentada en elementos extra registrales. Por ejemplo, en el caso analizado, la buena fe del comprador se construyó sobre tres elementos: su vendedor figuraba en el DNI como soltero, en el contrato sólo él figuraba como adquirente y además sólo él ejercía la posesión. Sin embargo, otros podrían considerar que la buena fe, para servir como un mecanismo de saneamiento de esta clase de contratos, debe verse sustentada en información registral. Es decir, sólo si la buena fe se sustenta en una partida según la cual quien me vende es el propietario, es posible que el contrato quede “curado” en caso dicha información haya resultado errónea.

Lea también: Acabo de comprar un inmueble: ¿hasta cuándo puedo exigirle a mi vendedor que me firme la escritura pública?

Pero este es un tema adicional sobre el cual es posible abrir otro debate: ¿sobre qué elementos debe construirse la buena fe? ¿Cabe una buena fe que, sin estar sustentada en la información registral, permita corregir los vicios de titularidad del transferente? Estas preguntas las abordaré en un próximo artículo.

Por ahora, lo que importa es que ya tenemos una solución al Octavo Pleno, aun cuando haya pasado desapercibido para la mayoría.


[1] La sentencia casatoria que es materia del presente comentario fue publicada en el Diario Oficial El Peruano el 31 de enero del 2018.

[2] Dado que al momento de la celebración de dicho contrato el cónyuge ya se encontraba casado, el bien le pertenecía realmente a la sociedad conyugal.

12 Feb de 2018 @ 13:54