La inexistencia del negocio jurídico frente al fraude inmobiliario

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Sumario: I. Introducción, II. La falsificación de documentos y los esfuerzos de SUNARP, III. ¿La inexistencia del negocio jurídico puede ser parte de la solución?


I. Introducción

Lamentablemente en nuestro país son cada vez más recurrentes los supuestos de fraude inmobiliario, tales como la suplantación de identidad y la falsificación de documentos, sean estos notariales, administrativos o judiciales. Aunque cada uno de estos supuestos presenta su propia complejidad y ha tratado de ser combatido a través de medidas legislativas y disposiciones administrativas varias, se ha prestado poca atención a la relevancia e incidencia que tiene la regulación de las patologías negociales en estos casos. Específicamente, consideramos pertinente dedicar unas breves palabras a la inexistencia del negocio jurídico como remedio aplicable al supuesto de falsificación de documentos y sus implicancias prácticas a favor de la tutela del propietario.

II. La falsificación de documentos y los esfuerzos de SUNARP

Con cargo a detallar en qué consisten y cuál es el procedimiento de cada uno de los mecanismos legislativos y administrativos implementados para salvaguardar al propietario frente al fraude inmobiliario, podríamos enumerar los siguientes:

  • Servicio de alerta registral
  • Bloqueo por presunta falsificación de documentos
  • Inmovilización temporal de partidas
  • Oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación de asiento registral
  • Nulidad de pleno de derecho de escrituras públicas de disposición o constitución de gravamen sobre inmuebles

No obstante el esfuerzo de SUNARP, el instrumento jurídico principal para combatir el fraude inmobiliario, esto es la Ley N° 30313, ha sido objeto de numerosas críticas desde la doctrina. En la práctica se dice que sus modificaciones no solo contienen un propósito poco claro (evidente en la nueva regulación de los artículos 2013 y 2014), sino que además, y principalmente, es insuficiente para combatir eficazmente esta problemática. Por ejemplo, aún no existen mecanismos eficientes para evitar la falsificación de poderes con propósitos fraudulentos, pues si bien las modificaciones sobre competencia notarial territorial apuntan a impedir que se cometan fraudes fuera del lugar donde se ubica la propiedad, ello no es óbice para que se emitan poderes de manera fraudulenta, y de este modo se «saque la vuelta» a la norma a través de este mecanismo. Más aún si nuestro Registro personal no cuenta con ningún tipo de «alerta registral» desde el momento en que se abre una partida a nuestro nombre.

III. ¿La inexistencia del negocio jurídico puede ser parte de la solución?

La inexistencia del negocio jurídico es una patología negocial que se desenvuelve en el plano de la relevancia de los comportamientos humanos dentro del sistema jurídico. De este modo, un negocio debe primero ser existente para poder ser calificado por el ordenamiento como nulo o anulable y eventualmente ineficaz.

Uno de los supuestos de inexistencia más comunes es la llamada ausencia de la manifestación de voluntad, la cual configura un elemento necesario de la configuración del negocio mismo. Por lo cual, si estamos frente a un negocio celebrado sobre la base de una declaración de voluntad obtenida sobre la base de la falsificación de un documento, tal negocio es irrelevante jurídicamente y no debería surtir efectos. Sobre el particular se ha pronunciado un importante sector de la doctrina a propósito de la protección al tercero registral consagrada en el artículo 2014. De acuerdo con Héctor Campos:

A nivel de la aplicación práctica del concepto, por ejemplo en el caso de las declaraciones obtenidas mediante la falsificación de documentos, el ordenamiento no debe tutelar (ni reprochar) tales «negocios», sino que, a partir de dicha situación, tendrá que considera que no genera ningún efecto jurídico, solución que se impone, más allá de las consideraciones jurídicas expuestas, por una necesidad de brindar una solución concreta al problema de la falsificación de documentos que, en un medio como el nuestro, es un mecanismos usual con el que se priva de propiedad a sus verdaderos titulares[1].

Del mismo modo, Gilberto Mendoza ha sostenido que:

En los casos de falsificación de documentos no se aplica la fe pública registral, dado que a pesar de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de manifestación de voluntad, no existe título en la adquisición del otorgante emitido por el verdadero propietario, pues no se cumple con el supuesto de hecho propio de las adquisiciones a non domino[2].

Coincidimos plenamente con ambos autores. Frente a un supuesto de inexistencia negocial no debiera existir posibilidad de alegar buena fe pública registral. Efectivamente, la falta de declaración de voluntad del verdadero propietario, objeto de falsificación, impide que exista el consentimiento de ambas partes, elemento esencial del contrato como negocio jurídico, por lo que no cabe establecer una relación jurídica válida fundamentada en un documento público falsificado. Del mismo modo, la posterior adquisición del tercero, independientemente de la buena o mala fe, se basa en la apariencia de que el primer comprador es el titular registral y, por ende, el propietario. No obstante, ante la declaración de inexistencia del negocio jurídico previo, este último también debería correr la misma suerte, sin que sea posible que los Registros Públicos publiciten la existencia de un negocio inexistente, por faltar uno de sus elementos configuradores.

De acuerdo con la teoría general sobre las patologías negociales, la inexistencia tendría como consecuencia práctica la no producción de efectos jurídicos bajo ninguna circunstancia, con lo cual todo el debate en torno a la buena o mala fe del adquirente, así como las innovaciones legislativas y disposiciones administrativas para evitar el fraude inmobiliario, requeriría de revisión, por lo menos para el caso de la falsedad. Esto no significa desproteger al tercero adquirente de buena fe, en la medida que existen mecanismos alternativos para su efectiva compensación, tales como la contratación de un seguro a cargo del tercero frente a este tipo de contingencias. En este sentido, nuestro propio sistema registral reconoce como garantía institucional la posibilidad de indemnizar al perjudicado por la inexactitud registral, garantía que de ser acertadamente regulada y empleada en la práctica puede ser de utilidad para proteger los intereses de los terceros perjudicados.

El tema es debatible, por lo que en una siguiente entrega presentaremos los argumentos a favor y en contra más recurrentes en torno a la protección del tercero adquirente de buen fe, y hasta dónde puede esta ser conveniente a nuestro sistema registral.


[1]Mendoza del Maestro, Gilberto. «La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)». RAE Jurisprudencia. Revista de Análisis Especializado de Jurisprudencia. N° 60. Año V (junio de 2013), pp. 89-90.

[2]Campos García, Héctor Augusto. «Invalidez e ineficacia negocial (apuntes introductorios para su estudio en el Código Civil peruano)». En: El negocio jurídico. LIma: Fundación M.J. Bustamante de la Fuente, 2014, p. 24.