¿Tiene sustento negarle al demandante optar por el desalojo por vencimiento de contrato o por precario? Una necesaria respuesta

0
1808

Ha pasado un mes desde que el Pleno Jurisdiccional Nacional reunida en Chiclayo decidiera cerrar las puertas –contra la lógica en favor del justiciable– al desalojo por vencimiento de contrato y, por tanto, la competencia de los juzgados de Paz Letrado (JPL) en materia de desalojo, en general. Tal hecho nos causa un profundo pesar por evidentes razones.

Lea también: ¿Es cierto que existen dos causales alternativas para demandar el desalojo?

Para nuestra sorpresa y preocupación, un sector[1] la viene avalando. En efecto, resulta que ahora es más razonable castigar al propietario o arrendador diligente que requirió extrajudicialmente (carta notarial) la restitución de su inmueble, obligándole a emprender una larga travesía hasta llegar a la Corte Suprema para ver realizado su anhelo de que se le restituya su inmueble. Contrariamente, nosotros somos de la idea de que es facultad del arrendador –luego de que se materializa el requerimiento– optar por la pretensión que crea le es más conveniente. Es decir, al día de hoy existen dos vías plenamente vigentes para que el (ex)arrendador solicite la restitución de su inmueble, a saber: desalojo por vencimiento de contrato o desalojo por ocupación precaria[2].

Lea también: ¿Desalojo por precario o por vencimiento de contrato? ¿Ante Juez de Paz o Juez Especializado? ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!

Sin embargo, nuestra tesis viene siendo negada bajo el amparo de formalismos y aparentes errores conceptuales, que no hace sino favorecer a los malos arrendatarios, en desmedro del titular del derecho. Daremos respuesta a tales –equivocados, desde nuestro punto de vista– planteamientos.

Se ha dicho que no puede ser facultad del arrendador optar por uno o por otro, en tanto son incompatibles. Increíblemente, para sostener ello, se insiste en recurrir a «analogías» por demás absurdas como que: i) «(…) del mismo modo como no es potestad del acreedor que ya resolvió un contrato de compraventa, demandar posteriormente el cumplimiento de dicho contrato»[3], y ii) «[l]o que no se puede sostener es que “A” [vendedor] tiene el derecho de optar entre demandar el desalojo o el pago del precio de venta»[4]. Entonces, sería «algo similar» pretender «darle al arrendador el derecho de “elegir” entre causales de desalojo que resultan contradictorias»[5]. ¿Encuentra alguien una analogía entre los dos casos y éste último? Creo que es imposible compartir tal parecer.

Lea también: Propietario contra quien se viene siguiendo un proceso de reversión: ¿puede demandar el desalojo?

Evidentemente las pretensiones de resolución por incumplimiento y de ejecución de la obligación –y esa otra del pago de precio de venta y el desalojo– son totalmente antagónicas, pues sus finalidades son absolutamente opuestas. Por la primera se busca dejar sin efecto el contrato (o solicitar la restitución del bien, a partir de uno resuelto, respectivamente), por la segunda, en cambio, el cumplimiento de la obligación, que implica aceptar la vigencia del contrato. ¿Quién puede decir que las finalidades del desalojo por vencimiento de contrato y de la ocupación precaria son opuestas, o siquiera distintas? Creo que nadie, pues son exactamente las mismas: la restitución del bien. ¿Entonces, al propietario que prefiere demandar la reivindicación en vez de desalojo, debe negársele tal posibilidad? Creo que a nadie se le ocurriría sostener ello.

Lea también: Del desalojo por precario… ¿al desalojo por poseedor ilegítimo?

Para negar el símil que hacemos, se sostiene que mientras la reivindicación y el desalojo «no son pretensiones contradictorias en la medida que parten de una misma premisa: el demandado (contra quien se plantea la reivindicación o el desalojo) no tiene derecho a estar en el bien, y por eso se le exige la restitución»[6], lo serían en cambio el desalojo por vencimiento del plazo y el desalojo por precario, «porque la primera se sustenta en darle al demandado la calificación de “arrendatario”, mientras que la segunda pasa por otorgarle la condición de “precario”»[7]. Discrepamos de tal postulado por cuanto parte de una premisa errada.

Lea también: Acabo de comprar un inmueble: ¿hasta cuándo puedo exigirle a mi vendedor que me firme la escritura pública?

En efecto, el autor parte de la idea de que, vencido el plazo del contrato, se ha renovado el contrato y, por tanto, el poseedor del bien sigue siendo «arrendatario». Ello es una errada interpretación del art. 1700 CC, pues según su razonamiento, el mismo implica una reconducción tácita del contrato, la misma que empero se regulará por las reglas del contrato con plazo indeterminado. Ello es incorrecto. Sobre el particular, se sabe que precisamente lo que quiso evitar el ex art.1700 CC es dicho escenario, como sí lo permitía el artículo 1532 del CC de 1936. Tal es así, que Bigio –redactor del artículo–, citando a Salvat, refiere que «[l]a tácita reconducción tenía el inconveniente de dar a la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa un alcance desmedido: no era lógico, por la simple continuación durante un breve plazo, inducir de ese hecho la voluntad de renovar el contrato por un plazo de duración más o menos largo»[8].

Si se pensara que, luego de vencido el arredramiento, el contrato devino en uno indeterminado, la «resolución» tendría que ser bajo la regla del art. 1365 CC, y no tendría el arrendador la facultad de darlo por concluido en cualquier momento. Por ello, creemos que tras el acaecimiento del plazo pactado (vencido el contrato), no existe ya un contrato de arrendamiento, sino únicamente en virtud de una ficción legal (ex art. 1700), el exarrendatario sigue teniendo título (otorgado por la ley, no por la voluntad del exarrendador) para poseer el inmueble que, sin embargo, puede darse por concluido (no resuelto, pues no puede resolverse un contrato que ya no existe) en cualquier momento, al libre albedrío del arrendador. De ello concluimos entonces, que es falso sostener que el vencimiento de contrato implica «darle al demandando la calificación de “arrendatario”».

Nuestra tesis de que las dos vías son alternativas por tener la misma finalidad, ha sido negada por cuanto –se dice– la finalidad no puede justificar que se invoque cualquier causal. Así, se cuestiona si «frente a un contrato que presenta un vicio de nulidad se podría plantear una demanda invocando cualquiera de las ocho causales que regula el CC, porque como todas ellas buscan lo mismo (que se declare la nulidad) entonces la causal a invocarse carece de relevancia. Y lo mismo aplicaría cuando alguien pretenda divorciarse: como al margen de la causal invocada siempre se busca lo mismo (obtener la disolución del vínculo matrimonial) el demandante podría optar a su libre elección por cualquiera de las causales de divorcio. Claramente, un criterio como éste no es admisible»[9]. Es decir, según el autor no es posible demandar la nulidad de un contrato por más de una causal, o por cualquiera de las 8 causales del art. 219 CC. De la misma forma, no sería posible que alguien invoque, libremente, cualquiera de las causales de divorcio.

No compartimos tal parecer. Es sabido, y es una situación cotidiana, que el demandante que pretende la nulidad de un acto jurídico invoque en su demanda las causales en las que crea se subsume la nulidad del contrato que pretende invalidar. ¿Acaso el demandante está impedido de invocar incluso todas las causales del ex art. 219? De la misma forma, alguien que pretenda divorciarse, ¿está impedido de invocar las causales por las que cree que puede (o debe) disolverse su vínculo matrimonial? La respuesta es la negativa. Una cosa es que el demandante invoque a su libre albedrío las causales, y otra muy distinta es que se declare nulo el acto jurídico o disuelto el vínculo matrimonial por la causal correcta.

Entendemos que lo que se quiere evitar es la indefensión del demandado, sin embargo, ello es porque –al parecer– el autor confunde la facultad del demandante con la facultad del juez de decidir por una o por otra causal. El demandante siempre tendrá la facultad de invocar cualquiera (una, dos, o todas) de las causales que la ley establece. Sin embargo, el juez estará impedido de declarar la nulidad del acto jurídico o disolver el matrimonio por alguna causal ajena a la invocada, pues estaría decidiendo –extra petita– por una sobre la que –en teoría– la parte demandada no tuvo oportunidad de defenderse. En cambio, en la medida en que se consigne y fundamente en la demanda cualquiera de las causales, el demandado siempre podrá defenderse por todas y, por tanto, al haber contradictorio, no hay indefensión alguna.

Nótese que en los casos que plantea el autor la pretensión (nulidad de acto jurídico o divorcio) es una sola, empero pueden invocarse una o más causales, esto es, una sola demanda con varias causales. En cambio, nuestra propuesta ni siquiera va en ese sentido, sino únicamente que el (ex)arrendador, pueda decidir, alternativamente, demandar: i) desalojo por vencimiento de contrato, o ii) desalojo por ocupación precaria. Entonces, si desde el momento en que se le emplace, el demandado conoce la pretensión de demandante y, por tanto, tiene todas las armas para defenderse, no se entiende la tesis que sostiene que se le generaría indefensión.

Finalmente, se sostiene que «en el IV Pleno Casatorio (…) se concluyó que el plazo para demandar el desalojo es de un año (…) si el desalojo es por precario entonces puede invocar el plazo prescriptorio que la Corte ha establecido en el IV Pleno; por el contrario, si la causal es por vencimiento del plazo difícilmente el demandado pueda ampararse en dicho plazo prescriptorio, pues el IV Pleno no se ha pronunciado sobre el desalojo por esta causal»[10] (subrayado nuestro).

Es falso que el Cuarto Pleno haya establecido un plazo prescriptorio (1 año) para la pretensión de desalojo (por precario), razonar en sentido contrario es ilegal (art. 2000 CC: «solo la ley puede fijar los plazos de prescripción»). Lo que el Cuarto Pleno estableció en su precedente vinculante núm. 7 se circunscribe única y exclusivamente al artículo 601 CPC, esto es, al caso del interdicto, que implica la pérdida de la posesión por despojo. Entonces, la Corte ha establecido que, si el despojado (a manos de un usurpador, que es también un precario) no pretende recuperar la posesión en el plazo de un año vía interdicto, tampoco podrá hacerlo vía desalojo.

La Corte no decidió ponerle un plazo de prescripción al desalojo, sino únicamente no contradecirse con el tenor de la última parte del ex art. 601 CPC que prescribe que «(…) vencido este plazo [1 año, para el interdicto], el demandante puede ejercer su derecho a la posesión en un proceso de conocimiento» (subrayado y resaltado nuestros). Por ello, la decisión de la Corte tiene sentido, pues como el desalojo, al igual que el interdicto, se ventila en un proceso sumario, sería contrario al referido dispositivo pretender recuperar el bien mediante cualquiera de esas pretensiones luego de transcurrido un año del despojo. Como un paréntesis: nótese que acá también se le da al despojado dos vías alternativas, cuales son, el interdicto y el desalojo.

En suma, el precedente núm. 7 del cuarto Pleno se circunscribe únicamente al precario usurpador. En todos los demás supuestos de precariedad, el plazo prescriptorio será de 10 años, por tratarse de una acción real (art. 2001 inc. 1 CC). Entonces, en ninguno de los casos (vencimiento de contrato o precario) el demandado podrá deducir la excepción de prescripción extintiva. Cualquier interpretación ensayada en forma extensiva[11], insinuando que la acción de desalojo prescribe en un año, es inaceptable.

Queda entonces evidenciado que las pretensiones de desalojo por vencimiento de contrato y por posesión precaria no son incompatibles o contradictorios. Lejos de ello, ambas vías siguen plenamente vigentes, toda vez que –además de lo sostenido anteriormente- las causales de desalojo reguladas en el CPC (falta de pago, vencimiento de contrato y posesión precaria) no han sido derogadas. ¿O es que acaso un Pleno Casatorio Puede derogar una ley? No, en tanto que la ley se deroga solo por otra ley (art. I del Título Preliminar del CC y art. 103 de la Constitución). Al respecto no se ha dicho nada.

Con tales fundamentos, hemos demostrado que al establecer el derecho de elegir del demandante: i) se favorece que el titular del derecho recupere en la brevedad posible el bien, quitando la posibilidad de que los malos arrendatarios disfruten gratuitamente del mismo; ii) no se “atropella” el derecho de defensa del demandado pues su situación siempre será la misma; y iii) no existe la alegada confusión de conceptos. ¡Todos ganamos!

Sin perjuicio de lo anterior, hemos sostenido que es perfectamente posible que el desalojo por ocupación precaria sea de conocimiento del JPL, pues el precario, en el supuesto que venimos comentando, tiene renta y, por tanto, cuantía[12]. Al respecto ahondaremos en un próximo trabajo. Si bien es cierto que esta posición nuestra viene también siendo sostenida por la doctrina[13] (paradójicamente la misma del que nos hemos ocupado refutar en el presente comentario), no así lo tiene claro la jurisprudencia. En sede judicial es simplemente inexistente la idea de que la pretensión de desalojo por ocupación puede ser conocida por el JPL. Es nuestra tarea entonces calar en la mente de los jueces para que se deje la idea de que el precario no tiene (en ningún caso) cuantía. Sin embargo, el cambio en la concepción de los jueces requerirá de un largo proceso. Pasará mucho tiempo para que el JPL acepte tener competencia y para que el JE no declare nula una sentencia emitida por el primero, por considerar que lo fue por un juez incompetente. ¿Y hasta que ello suceda, qué? ¿Debemos seguir castigando al propietario y favoreciendo injustificadamente a los malos arrendatarios? Continuaremos…


[1] En ese sentido el profesor y amigo nuestro Fort NINAMANCCO CÓRDOVA. Puede verse su comentario aquí. Asimismo, PASCO ARAUCO, Alan. “¿Desalojo por precario o vencimiento de contrato? ¿Ante Juez de Paz o Juez Especializado? ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!”, véase aquí; luego en PASCO ARAUCO, Alan. “¿Es cierto que existen dos causales alternativas para desbandar el desalojo?”, véase aquí.

[2] Nuestro comentario en defensa de la segunda ponencia puede verse en: PRETEL ALONZO, Efrain. “Dos vías vigentes para la restitución de bienes: vencimiento de contrato y precario”, disponible aquí.

[3] PASCO ARAUCO, Alan. “¿Es cierto que existen dos causales alternativas para desbandar el desalojo?”, véase aquí.

[4] PASCO ARAUCO, Alan. Cit.

[5] Ibídem.

[6] Ibídem

[7] Ibídem.

[8] SALVAT, Raymundo. Citado por BIGIO CHREM, Jack. El contrato de arrendamiento. Exposición de motivos oficial. Lima: Gaceta Jurídica, 1994, p. 147.

[9] PASCO ARAUCO, Alan. Cit.

[10] Ibídem.

[11] Como la realizada por PASCO ARAUCO, Alan. “¿Que debió cambiarse en la Sentencia del IV Pleno Casatorio?”. Disponible aquí.

[12] Nuestra posición lo hemos explicado con meridiana profundidad en PRETEL ALONZO, Efrain. Cit.

[13] NINAMANCCO CÓRDOVA, Fort. Cit. También PASCO ARAUCO, Alan. “¿Desalojo por precario o vencimiento de contrato? ¿Ante Juez de Paz o Juez Especializado? ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!”, véase aquí.

COMPARTIR
Asistente de Juez Superior en la Corte Superior de Justicia de Lima. Asistente de docencia de los cursos de Acto Jurídico, Derechos Reales y Responsabilidad Civil en la UNMSM, y de los cursos de Derecho Procesal Civil I y II en la UNFV. Miembro Principal del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán.