Comentarios al Pleno Jurisdiccional Nacional sobre desalojo express

Se discutió si en ese tipo de procesos es exigible el acta de conciliación extrajudicial y si procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas

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Mediante Ley 30201, publicada el 26 de mayo de 2014, se modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, y se posibilitó la interposición de la demanda de desalojo antes de vencimiento del plazo para restituir el bien, en los supuestos de contratos de arrendamiento de inmueble (con firma legalizada) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, por causal de conclusión de contrato o resolución del mismo por falta de pago.

Sumario: 1. Introducción. 2. Análisis. 2.1. ¿Es exigible el acta de conciliación extrajudicial, en los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento (desalojo express), regulado en el artículo 594 del CPC? 2.2. En el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento a futuro de arrendamiento para la restitución del bien, ¿procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas? 3. Colofón.


1. Introducción

Los días 3 y 4 de noviembre de 2017, se realizó en Chiclayo, el Cuarto Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, con la presencia de jueces superiores de treinta y tres distritos judiciales del país; donde se debatieron cuatro temas, que enumeramos a continuación: 1) Proceso de desalojo: consecuencias del envío de la carta notarial requiriendo la desocupación del bien cuando el contrato de arrendamiento ha vencido; 2) Desalojo express3) Daño moral, pruebas criterios para su cuantificación y 4) Alcances de la cesión de derechos sobre créditos laborales.

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Sobre el “desalojo express”, se discutió si en ese tipo de procesos es exigible el acta de conciliación extrajudicial y si procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas.

En la primera situación problemática, existen dos posiciones, la primera señala que “de acuerdo a la Ley de Conciliación, el acta de conciliación extrajudicial es exigible en el proceso de desalojo regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto el desalojo es una materia conciliable“; mientras que la otra posición indica que “el acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido“.

Respecto a la segunda situación problemática, referida a la procedencia de excepciones y defensas previas en el “desalojo express”; una posición sustenta que “proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el juez debe darles trámite”; y la otra posición fundamenta que “no proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el juez debe declarar de plano su improcedencia”.

A continuación, desarrollaremos teóricamente el proceso de desalojo, para posteriormente realizar nuestros comentarios sobre los temas debatidos en el Cuarto Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil.

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2. Análisis

Mediante Ley 30201, publicada el 26 de mayo de 2014, se modificó el artículo 594 del Código Procesal Civil, y se posibilitó la interposición de la demanda de desalojo antes de vencimiento del plazo para restituir el bien, en los supuestos de contratos de arrendamiento de inmueble (con firma legalizada) que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, por causal de conclusión de contrato o resolución del mismo por falta de pago.

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En esos casos, el juez notifica al arrendatario para que dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Si vencido el plazo, el juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, conforme el artículo 593 del Código Procesal Civil.

El sustento para la modificación de la norma, fueron los proyectos de ley 2117/2012-CR, 1106/2011-CR, y 2585/2013-CR; donde se indicó que:

(…) era importante abordar y aportar soluciones a la problemática social generada en torno a la lentitud de los procesos de desalojo y su efecto multiplicador en la economía, la cual se dinamiza por la velocidad de rotación de los bienes, sino y en especial teniendo presente el constante perjuicio de los ciudadanos.

En tal sentido, creemos pertinente proponer un texto sustitutorio que permita, dentro del marco legal procesal existente, evitar la carga del Poder Judicial y lograr la celeridad que estos casos requieren, a través de la modificación del artículo 594° del Código Procesal Civil (…).

No obstante, se han observado ciertos problemas en la aplicación de la Ley 30201, que fueron analizados en el Cuarto Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, que comentamos a continuación.

2.1. ¿Es exigible el acta de conciliación extrajudicial, en los procesos de desalojo con claúsula de allanamiento (desalojo express), regulado en el artículo 594 del CPC?

Uno de los temas debatidos en el Pleno Jurisdiccional fue respecto a la exigibilidad del acta de conciliación extrajudicial en los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento, en el que existían las siguientes posiciones y fundamentos:

Exigibilidad del acta de conciliación extrajudicial

 

Primera Ponencia:

De acuerdo a la Ley de Conciliación, el acta de conciliación extrajudicial es exigible en el proceso de regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto el desalojo es una materia conciliable.

 

Segunda Ponencia:

El acta de conciliación extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido.

 

Fundamento:

Respecto a la exigencia del acta de conciliación, en todos los procesos de desalojo, por ser materia conciliable y de acuerdo con la Ley 26872, Ley de Conciliación, la misma es requisito de procedencia.

Por ello, para la tramitación de la demanda, el accionante debe haber emplazado previamente al demandado en el procedimiento extrajudicial de conciliación. Siguiendo tal razonamiento, ni la Ley de Conciliación, ni la 30201 excluyen a este tipo de procesos “desalojo express” del trámite de conciliación; por lo que cabe concluir que en los casos en que la parte demandante no adjunte el acta de conciliación extrajudicial, la demanda será rechazada.

Fundamento:

En las demandas de desalojo que se interpongan en virtud del artículo antes citado, el juez no debe exigir el acta de conciliación extrajudicial, como en los demás casos. Lo contrario implicaría desnaturalizar el espíritu de la Ley 30201, que busca agilizar el sistema de justicia para que el arrendador recupere con prontitud la posesión del inmueble. Además, el hecho de que previamente el arrendatario haya asentido allanarse a la futura demanda que el arrendador plantee, es un claro indicador de que la invitación a la conciliación sería inoficiosa, desproveyendo a este acto de su ratio essendi.

El Pleno acordó por MAYORÍA que “el Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el Juez debe declarar de plano su improcedencia”.

Según el artículo 5 de la Ley 26872, Ley de Conciliación que fue modificada por el Decreto Legislativo 1070, “la Conciliación es una institución que se constituye como un mecanismo alternativo para la solución de conflictos, por el cual las partes acuden ante un Centro de Conciliación extrajudicial a fin que se les asista en la búsqueda de una solución consensual al conflicto”.

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Cabe precisar que anteriormente[1], si el demandante no presentaba el acta de conciliación, la demanda no era declarada inadmisible y se le daba un plazo al accionante para la subsanación de la omisión. Con la modificación realizada mediante Decreto Legislativo 1070, se estableció que si no se presentaba a la demanda o el demandante no concurría a la audiencia respectiva, el juez competente al momento de calificar la demanda, la declarará improcedente por causa de manifiesta interés para obrar.

Ahora bien, como señala la primera ponencia, según la Ley de Conciliación Extrajudicial, en los procesos de desalojo, es un requisito la presentación del acta de conciliación extrajudicial, asimismo, la Ley 30201, no señala que no sea necesario presentar el acta de conciliación en las demandas de desalojo; sin embargo, respecto de este punto, consideramos acertada la segunda ponencia en cuanto indica que el hecho que el demandado se haya allanado a la futura demanda, es un indicador que la conciliación sería inoficiosa, puesto que no hay nada que conciliar.

Para sustentar dicha posición, tenemos que recurrir al concepto de conciliación, que señala que se recurre a ella para solucionar consensuadamente un conflicto, y en este caso no existe un conflicto, pues las partes (arrendador y arrendatario) ya se han allanado a la futura demanda, por lo que sería inoficioso y costoso realizar la conciliación, tal como lo sustenta la segunda ponencia y que fue acordado por el Pleno en mayoría.

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2.2. En el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento a futuro de arrendamiento para la restitución del bien, ¿procede o no darle trámite a las excepciones y defensas previas planteadas?

El otro tema discutido en el Pleno Jurisdiccional  era referido a la procedencia de las excepciones y defensas previas, en el que se dieron las siguientes posiciones y fundamentos:

Procedencia de las excepciones y defensas previas

Primera Ponencia:

Proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el juez debe darles trámite.

 

Segunda Ponencia:

No proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento: por ello, el juez debe declarar de plano su improcedencia.

Fundamento:

El proceso de desalojo al estar legislado dentro del título que regula al proceso sumarísimo, en general y el de desalojo, en particular, en todo lo que específicamente no regula el citado artículo, debe regirse por las reglas del proceso sumario. En atención a ello, el proceso sumario, admite las excepciones y defensas previas dentro de su tramitación, por lo que el mismo razonamiento debe aplicarse en los procesos de desalojo que contengan contratos con cláusula de allanamiento a futuro.

De ello se colige que si la parte demandada formula excepciones y/o defensas previas, el juez debe darle trámite establecido en ley, como cualquier otro proceso sumario, más no declarar su improcedencia liminar.

Fundamento:

En las demandas de desalojo en las que se acompañen contratos con cláusula de allanamiento, cuando la parte demandada formule las excepciones y/o defensas previas que crea convenientes, el juez debe declarar su improcedencia liminarmente. Sostener lo contrario implicaría desnaturalizar el espíritu de la Ley 30201, que busca agilizar el sistema de justicia para que el arrendador recupere con prontitud posesión del inmueble,la tramitación de los mecanismos de defensa señalados se traduce en un uso de tiempo prolongado.

Además, el artículo 694 del CPC literalmente sólo autoriza que luego de interpuesta la demanda “el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado” excluyendo cualquier otro mecanismo de defensa.

En el Pleno Jurisdiccional se acordó por MAYORÍA que “no proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada en el proceso sobre desalojo con contratos de arrendamiento que contengan cláusulas de allanamiento; por ello, el Juez debe declarar de plano su improcedencia”.

Al respecto cabe precisar que excepción procesal es toda defensa que tiene el demandado, cuestionando la falta de algún presupuesto material o procesal, es decir, se impugna la formalidad del proceso.

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Según el artículo 446 del Código Procesal Civil, el demandado solo puede presentar las excepciones reguladas en dicho artículo y son las siguientes: i) incompetencia; ii) incapacidad del demandante o de su representante; iii) representación defectuosa o insuficiente del demandante o demandado; iv) de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la demanda; v) falta de agotamiento de la vía administrativa; vi) falta de legitimidad para obrar del demandante o del demandado; vii) litispendencia; viii) cosa juzgada; ix) desistimiento de la pretensión; x) conciliación; xi) transacción; xii) caducidad; y, xiii) convenio arbitral.

Asimismo, las defensas previas son medios procesales a través de los cuales, el demandado solicita la suspensión del proceso hasta que el actor realice la actividad que el derecho sustantivo prevé como acto previo al planteamiento de la demanda. No tiene por objeto denunciar la carencia de falta de un requisito de forma (como las excepciones reguladas en el Código Procesal Civil); ni tampoco tiene por propósito negar la pretensión procesal propuesta por el accionante (como las reguladas en el Código Civil), sino tiene por objeto la suspensión del proceso en tanto se cumpla un acto previo al planteamiento de la demanda señalado por el ordenamiento civil.

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Las defensas previas se proponen y tramitan como las excepciones, y sus efectos son la suspensión del proceso hasta que se cumpla el tiempo o el acto previsto como antecedente para el ejercicio del derecho (art. 456 del Código Procesal Civil). Un ejemplo de defensa previa es el beneficio de excusión, que es un derecho que concede la ley a favor del fiador, quien no puede ser compelido a pagar al acreedor una obligación sin que previamente este se haya dirigido contra los bienes del deudor principal (art. 1879 del Código Civil).

Ahora bien, sobre este segundo punto debatido nos encontramos en desacuerdo, puesto que la ponencia acordada por mayoría se fundamenta en que el artículo 594 del Código Procesal Civil solo autoriza que luego de interpuesta la demanda “el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado, excluyendo cualquier otro mecanismo de defensa; sin embargo, de la revisión de la norma, no se aprecia que sea taxativa (no aparece el término “solo”); asimismo, haciendo una comparación con el proceso ejecutivo, se aprecia que en ese tipo de procesos cuando el juez emite el mandato ejecutivo, “dispondrá el cumplimiento de la obligación contenida en el título; bajo apercibimiento de iniciarse la ejecución forzada”, y sí es posible presentar excepciones y defensas previas.

Por ejemplo, el artículo 690-D del Código Procesal Civil señala, en el caso de la contradicción:

(…) En el mismo escrito se presentarán los medios probatorios pertinentes; de lo contrario, el pedido será declarado inadmisible. Solo son admisibles la declaración de parte, los documentos y la pericia (…). La contradicción solo podrá fundarse según la naturaleza del título en: 1. Inexigibilidad o iliquidez de la obligación contenida en el título (…).

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Por lo tanto, consideramos que sí procedería la presentación de excepciones y defensas previas en este tipo de proceso.

3. Colofón

  1. En los procesos de desalojo express, se han advertido dos situaciones problemáticas, la primera consiste en el requisito de exigibilidad del acta de conciliación extrajudicial y la segunda referida a la procedencia de las excepciones y defensas previas.
  2. En las demandas de desalojo express, el juez no debe exigir el acta de conciliación extrajudicial, pues en este caso no existe un conflicto, ya que las partes (arrendador y arrendatario) se han allanado a la futura demanda, por lo que sería inoficioso y costoso realizar la conciliación, tal como lo sustenta la segunda ponencia y que fue acordado por el Pleno en mayoría.
  3. Sobre el segundo punto debatido, consideramos que sí procederían las excepciones y defensas previas, puesto que de la revisión de la norma, no se aprecia que sea taxativa (no aparece el término “solo”); asimismo, haciendo una comparación con el proceso ejecutivo, se aprecia que en ese tipo de procesos cuando el juez emite el mandato ejecutivo, “dispondrá el cumplimiento de la obligación contenida en el título; bajo apercibimiento de iniciarse la ejecución forzada”, y sí es posible presentar excepciones y defensas previas.

[1] Antes de la modificación realizada mediante Decreto Legislativo 1070.